报告主要发现：

1. COVID-19对全球经济和商业房地产（CRE）行业的空前影响继续挑战着领导者。
2. 企业的数字化转型和租户体验可能成为当务之急。超过一半的受访者（56%）认为，这种大流行暴露了其组织的数字能力不足。公司可以通过采用结构化方法进行数字转换，加强网络安全性和数据隐私工作，并利用分析来制定数据支持的决策，从而加强运营并与租户建立信任。
3. 大流行正在破坏CRE的价值主张，尤其是对于办公室、零售和酒店而言，大多数CRE公司正在重新评估现有资产组合。CRE公司由于经营基本面疲软而面临成本压力：受访者计划将成本平均降低20%。优化运营成本并使用技术来重新定位空间以及用于设施管理可以提高运营弹性。
4. CRE组织正在感受到当前经济环境的影响—北美受访者中有36%预计明年租金收入将下降20%以上，相比之下欧洲为25%，亚太地区为23%。为了增强财务实力，公司可以专注于增强其资产组合和数字化财务功能。
5. 超过50%的受访者承认，在短期内，员工对重返工作的担忧将阻碍他们在大流行后取得成功的能力。规划和实施人才转型以适应工作的未来，并优先考虑多样性和包容性将提供竞争优势。

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根据美国国家房地产投资信托理事会（8%）、联邦储备委员会（4%）和Green Street Advisors（2%）报告的价格指数，截至2019年第二季度，商业价格和一年前比有所上涨，包括大型和小型商业市场。

受访者报告的显示，“入市”收益率（投资者购买物业时的资金机会成本）仍在下降。零售购物中心的商业活动仍然低迷；截至2019年8月，零售业的薪资工作岗位与一年前相比减少了69300个。鉴于紧张的租赁条件，多户型房产继续保持其对开发商和投资者的吸引力：2019年第二季度全国租赁空置率为6.8%，远低于2012年的9%。电子商务销售额的持续增长继续提振了工业仓库物业的需求。

在对经济放缓的担忧方面，48%的受访者预计未来12个月商业状况将有所改善，这一比例低于2019年第二季度调查中的53%。

另一方面，受访者也指出了几个市场机会，例如建设经济适用房、灵活的办公空间、重新利用和修复封闭式购物中心，以及高级住房等。

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新投资者，新资产

机构投资者在关注于更高收益的商机的同时，开始更多地将投资转向商业房地产，使得上述发展趋势受到支撑。此外，来自中国大陆、中国台湾和马来西亚等国家和地区所释放的新资本渠道，也为上述发展趋势提供支撑。

仲量联行全球资本市场研究部总监David Green-Morgan表示：”新资本投向房地产市场只是其中一个方面。此外，那些经验丰富的房地产投资者也正将更多的资金直接投向房地产市场。由于此类投资者往往在资本配置方面驾轻就熟，他们能够相对快速地将大量的资金投向房地产市场。”

仲量联行预计，到2020年，随着地区间投资的增长，全球跨境房地产投资额在整个房地产市场投资中的比重可能超过50%。

商业房地产市场一个最引人注目的发展趋势，是中国在全球房地产市场中作为主要投资国的崛起。截至2016年第三季度，中国取代美国成为世界商业房地产资产最大的跨境买家。

房地产成为全球占主导地位的资产类型

在过去的两个房地产发展周期中，全球投向房地产这一资产类型的资本额急剧增长。过去十年里，尽管房地产行业增长势头强劲，但若以美元计价其总市值仍落后于债市和股市。

房地产要继续其作为首选资产类型的增长势头，还必须进一步提高市场透明度。JLL仲量联行《 2016全球房地产市场透明度指数》（Global Transparency Index）指出绝大多数国家房地产市场的透明度持续改善，这对众多投资者来说是一个令人振奋的迹象。​

美国房地产市场继续保持坚挺

作为全球最大的房地产市场，美国市场的投资活动目前仍然保持强劲。2016年，在全球30大房地产投资市场中，美国就占据了16座城市：

• 纽约是全球最大的房地产投资市场（连续第二年），2016年第一季度至第三季度的成交量超过331亿美元，接近第二大市场伦敦成交量的两倍。
• 洛杉矶上升至第三（超过东京和巴黎），在外国投资增长的带动下，2016年前三季度的成交量同比增长22%，达到157亿美元。
• 与之相反的是，旧金山跌出全球12大房地产投资市场之列，2016年前三季度的成交量同比下降46%。旧金山此前多年一直在房地产投资领域占据全球领先地位。
• 华盛顿哥伦比亚特区（第六）和芝加哥（第八）仍位居全球12大房地产投资市场之列，不过两座城市2016年的成交量均适度下滑。

“新世界城市”从竞争中受益​

一方面，需求增加对纽约、伦敦和巴黎等城市的核心城市资产带来了压力；另一方面，这些房地产市场的定价较高以及产品匮乏，迫使投资者纷纷到”新世界城市”寻求商机。”新世界城市”包括一些中等城市，它们通常拥有出类拔萃的高科技和高价值产业，并拥有良好的基础设施、良好的生活水平和透明的商业环境，有助于推动其经济和房地产市场的发展。

在美国，”新世界城市”包括波士顿、达拉斯和西雅图等大都市地区；而在欧洲，”新世界城市”包括斯德哥尔摩、布鲁塞尔、奥斯陆、维也纳和都柏林等，跨境房地产投资活动已推动了这些城市的房地产市场投资额。

仲量联行全球研究部董事柯志扬（Jeremy Kelly）表示：”尽管投资者关注的城市数量史无前例地增多，但他们仍主要关注那些成熟经济体中市场更为透明和流动性更强的城市。在攫取房地产投资的更大市场份额方面，新兴市场拥有巨大的商机。不过，要实现这一目标，这些新兴城市必须显著改善其市场透明度，否则投资者将继续转向成熟的房地产投资市场。”