前言：疫情下具备投资价值的资产应该具备三种特质：第一是有现金流的投资，第二是可以穿越周期的投资，第三是估值可较快修复的投资。

存量资产投资是一个有现金流的生意

关于不动产投资的属性，有人认为投资一定是高风险才能够获取高回报。但我经常讲，最好的投资，应该是承担中低风险，但有可能取得中高回报。不动产投资在过往几十年甚至100年的历史中，是具备这个特性的。如果选择好的资产，整体趋势是如此的。当然，基金在不同时点成立，投资机会和收益都不一样。比如我们会看到，在2008年金融危机时成立的基金，收益是比较好的——越是市场出现问题或者有较大波动的时候，这个时间点成立的基金反而收益是好的。

虽然有疫情的冲击，但目前为止，不动产交易依然十分活跃，而且市场的活跃程度在逐步提高，比如这周就比上周市场更加活跃。

现在的不动产投资跟以前显然是不一样的。以前的不动产投资，以上海为例可能大家会关注陆家嘴、黄浦，以及北京的金融街、CBD，但这类资产目前遇到的挑战是比较大的。而例如被我们归纳为2.5产业的、有服务类支持的不动产，则依然是比较好的投资机会。

即便是在疫情的影响下，在我们所管理的资产中，很多租赁客户反而在不断扩充，例如华为在我们上海所管理的资产中租了面积很大的物业，今年还要扩租。相反，一些传统经济形态下的租户租赁则是下降的。

所以，在不动产投资中，一定要投资和运营能够服务于与现在经济结构相匹配的资产。

可穿越周期的投资是抗风险能力的前提

关于不动产投资，大家一定要关注无风险利率，美国的在下降，中国的也在下降，无风险利率下降的时候，往往资产估值会往上走。这与区域经济结构及自己本身的经济结构是密切相关的。

如果看住宅市场更明显，不动产投资一定是有小波动的，专业投资者一定要穿越两个以上的周期，才可能取得比较稳定的收益。

在不动产投资方面，外资配置不动产依然是主要的力量，无论是国家主权基金还是养老基金，对不动产配置的比例一般在50%左右，而很多的不动产都是由保险机构持有。全球不动产的配置，从北美来看，此前美国配置在东部较多，最近几年美国的很多不动产配置则在西部。欧洲的不动产配置重点在英国，亚洲在日本。但是这两年，日本不动产稳定下来。2015年以前韩国、新加坡不动产的市场比较低，这几年新加坡也涨上来了，澳洲主要有一些公寓类的地产投资。

中国不动产投资的重地，首先当然是上海、北京，相较而言，北京第三产业服务的比例比上海更高，情况更好一些，因为上海供应量相对大一些。而北京和上海又会比深圳更好一些。

另外，从长期来看人民币依然是比较稳定的货币，其他货币处于振荡的通道。这时全球对人民币资产的配置有更高的热情，不同的保险公司对不动产的配置也都有需求。所以从2018年开始，外资开始进入中国很多优质的不动产。

为什么外资机构的不动产投资做得比较好？在我看来，国外投资人相对比较成熟，投资周期一般在10年左右，10+1+1，至少穿越两个以上的周期。国内由于投资人过往投资不够多，量不大，受到一定的约束。但是这几年情况正在发生变化，中国个人的资金也有这方面的投资需求，机构和个人的资金能够通过不同的途径到达不动产，那就会有新的机会。

估值可快速修复的投资可以更大化资产价值

弘毅不动产投资业务到今年已经是第6个年头，我们的特色第一是深耕中国，投资布局都在中国，主要在一线城市，北京上海的投资占到80%-90%，还有一部分在深圳、广州。第二，我们的定位，是比金融机构更懂得运营，我们的投资和运营是一体的；和开发商相比我们更透明更规范，更适合投资人进行投资。

基于这样的定位，这6年来我们投资于17个项目，80万平方米，几十栋楼，300多亿的资产。我们的投资策略是以价值增值型投资为主，第一是老旧资产的升级改造，第二是潜力资产的运营提升，还有一些是资产处于压力状态下，通过投资和运营使资产更有价值。

关于我们团队的特点，第一是有系统的研究能力，我们的投资是研究先行的；第二是有运营的优势；第三，我们有资产整合的优势，有规模的优势，能够比较灵活地投资，同时，我们在弘毅投资的整个体系内，也背靠联想控股的大家庭——有本地化的运营团队，有资源优势，投资运营一体化，我们的投资形成了一定的特点。

有人讲，现在市场很冷，但是我们去年年底开投资人会议的时候对今年的形势有过判断，认为还是有结构性的机会。而即便在疫情这么困难的时候，我们一些物业的出租量还在增加。

我讲两个简单的例子：第一是上海的项目东方万国，我们投资这个项目的时候，出租率很低，大概40%，我们进入后进行了改造、重新定位，今天为止这个项目出租率超过90%，应该是上海金桥地区最顶级的项目，华为在这里占很大一部分。出租率40%的资产，通过2-3年的经营变成90%，而且商业价值得到充分的挖掘，资产的价值肯定就不一样。

第二个是北京刚刚投的资产合生国际大厦北楼，交易结构非常复杂，我们能够做下来也充分体现了团队的综合能力。目前资产是满租的状态，清租以后需要改造，改造后资产价值将得到很大提升。

弘毅的投资趋势判断

第一，结构性的机会依然存在。

第二，不是单一的中心城市、多中心城市，而是所有的项目一定要做到区域的头部项目，把资产跟区域经济发展形势对应到一起，一定要有运营的提升，才能把资产经营好。

第三，无论是跟外资还是跟国内机构合作，只有区域的项目成为核心资产，才会有更大的空间。好的不动产投资一定有现金流，一定是能够穿越周期，一定要能够有比较快速的修复价值，这种不动产才是很好的投资。

 弘毅投资作为地产基金领域的标杆机构，管理资产规模逾300亿元，管理面积逾80万平方米，已投项目17个，已有一支美元基金实现退出，收益超预期，弘毅在全球资本市场不确定性的加剧下，交出了一份亮眼的成绩单。在中关村区域打造多个小型精品改造类项目，如弘源.首著、弘源.国际、弘源.新时代等多个经典项目，改造后的产品深受TMT企业的推崇，从弘毅投资投资团队了解到的数据，目前平均出租率达93%。

本期经过199IT&景远资管商业地产研究中心对弘源.新时代项目投资、改造、运营等多个环节的深度研究，弘源.新时代项目非常符合深耕中关村区域的TMT企业对选址需求的定位。

弘源·新时代大厦

项目位于上地区域的信息产业基地，基地是以电子信息产业为主导的综合性高科技产业园。上地信息产业基地北临中国航天城和永丰科技园，西临中关村软件园；东侧紧邻京新高速，距离京藏高速2公里左右；南侧紧邻北五环，距离北四环(中关村)约6公里。

地址：北京市海淀区上地西路28号

商圈：上地核心区

办公总建筑面积：A座8239.19㎡

办公总建筑面积：B座8997㎡

办公总建筑面积：C座6415.36㎡

商业总建筑面积：2238.14㎡

办公区层高：3.3~4.2米

项目周边具有浓厚的办公氛围，入驻的高科技企业包括联想、百度、华为、IBM、甲骨文等，周边配套与服务设施完备。

以AB座6层低密空间+C座5层企业小独栋，及超3000m企业花园，营造亲近自然的减压办公氛围。企业花园、楼内3座分布式的空中花园与C座企业专享天台庭院一道，带来了立体的互动式生态体验环境。

每座独享约300m精装大堂，约8m挑高彰显新时代企业风范。

独特22米挑空采光中庭，令楼内纵享360全景采光，全面提升办公体验互动式浅色调清朗走廊，配每层3组国际品牌高端洁具卫生间，畅享惬意优雅办公空隙。

6部奥的斯品牌1350kg大运力电梯分三个单元提供垂直交通服务，单梯服务面积更少，进出从容不迫分层控制空调及新风系统，同时预留外装空调竖井条件，为室内聚集的办公人员提供更舒畅安全的呼吸条件，冷热随心。

新风
Carrier开利组合式新风机组，A/B/C座各一台，A座新风量35,000m³/h，B座新风量40,000m³/h，C座新风量28,000m³/h.
空调
McQuay麦克维尔风冷热泵机组，A座7台，B座8台，C座6台，末端风机盘管，冷负荷平均124w/㎡，热负荷平均100w/㎡
电梯
奥的斯客梯6部，荷载1350kg，每层停靠
网络
引入联通、电信两家网络运营商

如有关于企业选址的需求，欢迎随时联系我们交流。邮箱：644305087@qq.com 联系方式：18600103146 地址：北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

前言：与20年前的中关村相比，2020年疫情下的中关村产业功能、主题业态均发生了很大变化。基于长期观察，199IT&景远资管商业地产研究中心尝试通过系列研究的形式，还原中关村区域定位，给希冀在中关村高速发展的TMT行业公司提供更专业的视角。

中国硅谷

中关村科技园起源于20世纪80年代初的“中关村电子一条街”，作为当时中国最重要的科技技术创新示范区，赢得了多个重磅级的头衔，是我国“第一个国家级高新技术产业开发区”、“第一个国家自主创新示范区”、“第一个国家级人才特区“，也是京津石高新技术产业带的核心园区。同时，中关村是我国科教智力和人才资源最为密集的区域，奠定了中关村产业发展的基础：

• 以北京大学、清华大学为代表的高等院校近40多所
• 以中国科学院、中国工程院所属院所为代表的国家（市）科研院所206家
• 国家级重点实验室112个
• 国家工程研究中心38个
• 国家工程技术研究中心57个
• 大学科技园26家
• 留学人员创业园34家

（图：2019年中关村科教智力和人才资源）

因此，中关村科技园作为我国体制、机制创新的试验田，被誉为“中国硅谷”。

中关村的发展历程

中关村缘起于中国电子信息产业前沿，汇聚众多高精尖科技人才。自上世纪八十年形成电子一条街开始，其知名度及影响力遍及中国甚至海外。

1984年，在国家实行股份制改革的大背景下，受到美国硅谷科技创新浪潮的影响，众多技术人员投入IT产业的发展，民营企业带动IT产业，中关村电子一条街初步形成规模；

2006年，三大卖场鼎力，卖场营业面积超过20万平米；

2009年，中关村建设自主示范区，开始调整和转型升级；

2014年，创业大街投入运营；

2015年，制定完成中关村大街的空间规划、产业发展规划；

2017年，形成一批创新创业、科技金融、文化创意等新型业态聚集区；

2020年，综合创新生态环境得到全面提升，品牌效应凸显；

为了更好的顺应市场变化，中关村不断优化产业结构，以2020年实现综合创新生态环境为目标，为此进行产业调整及优化组合。

从国家创新体系的概念向创新创业生态进化

在中关村核心区建设具有全球影响力的科技创新中心，打造中关村独具特色的创新创业生态系统，是中关村当前最重要的战略规划定位。因此，中关村管委会制定了六大攻坚目标：第一，领军企业的扶持，深入实施“十百千工程”和“瞪羚计划”；第二，建立更具规模的高校和科研机构，深化落实“1+6”、“京校十条”等先行先试政策；第三、引进优秀人才，深入落实人才特区13项特殊政策；第四、从政府层面助力科技资本发展，努力打造中关村国家科技金融创新中心；第五、构建创新服务体系，推动创业体系创新发展；第六、培养创新文化，大力弘扬中关村创新创业文化。

扶持中关村“十三五”重点产业领域

“前沿产业信息、生物健康产业、智能制造和新材料产业、生态环境与新能源产业、现代交通产业、新兴服务业”六大领域作为中关村“十三五”的重点扶持产业领域，得到了政府相关和科技企业的大力响应。六大产业功能定向与所属不同区域，如生物健康产业对应大兴生物医药基地等，中关村西区对应前沿信息产业服务。在其前沿信息产业功能下，着重发展：人工智能、大数据与云计算、虚拟现实、下一代通信与未来网络、信息安全、核心芯片、智能硬件、学习处理器、云存储系统、超极基站、集成电路制造关键设备、人工智能终端等产业。重点支持深度学习、计算机视觉、自然语言处理、数据挖掘分析、软件定义网络（SDN）、移动通信、量子通信、关键可信计算、庄闲网络娱乐平台进入 、芯片等信息技术。

 中关村大街将引领中国创新创业发展新趋势

2015年10月11日，中关村大街发展规划在北京举行的“中关村创新创业季”开幕式上正式发布，未来这条大街将成为承载全国科技创新中心功能的核心载体，引领中国创新创业发展新趋势。

“中关村电子一条街”升级改造为“创新创业一条街”

 中关村大街逐渐完成转型，现有15万平方米的传统电子卖场将逐渐腾退，昔日的“中关村电子一条街”将彻底转型为“创新创业一条街”，传统电子卖场的业态将逐渐被新模式、新业态彻底替代。

 改造的范围：

• 南起白石桥，北至清华西门，全长2公里；
• 包括中关村南大街、中关村大街、中关村北大街及两侧的重点功能建设区和功能协同发展区；
• 重点功能建设区主要以中关村大街为中心，东西两侧各拓展300米；
• 功能协同建设地区范围包括沿线北下关街道、紫竹院街道、中关村街道、海淀街道、清华园街道、燕园街道等6个街道的全部行政辖区范围；

以创业大街模式构建“5+6”功能布局

 在“双创”的大风口下，创业大街模式风靡一时，全国各地积极响应，取得了很好的带动效应，逐步得到市场的验证。因此，中关村在原有基础上继续以创业大街模式构建“5+6”的功能布局。

其中五大特色功能区建设为五个区段：第一区段：清华西门至中关村1号桥，依托北大、清华、北大科技园、中科院等高校和科研院所智力资本优势和创新资源，形成以知识创新为主导的协同创新功能区；第二区段：中关村1号桥至知春路，主导职能为以科技总部、科技金融、创业服务、综合商业商务服务为主的创新核心功能区；第三区段：知春路至四通桥，主导职能为以智能硬件、创业培训等领域为主的专业创新服务功能区；第四区段：四通桥至魏公村，结合中坤大厦、天作国际、财大金融产业园等项目的建设，主要职能为以科技金融、科技服务、商务商业、休闲文化为主的科技金融创新功能区；第五区段：魏公村至白石新桥，结合艺术院校、紫竹院公园、长河、国家图书馆和首体等综合条件，主要职能为以科技服务、小微创新和创意文化为主的特色创新功能区

六个节点地区分别为：结合轨道站点，重点对中关村大街沿线包括清华西门-北大东门地区、中关村核心区（西区-东区）、海淀黄庄、四通桥、魏公村、首体六个节点地区进行功能优化和环境设施改善，强化创业和创新服务功能在节点地区的重点培育和集聚。

改造升级 —— 以政策引导、市场力量推动为主

根据中关村科技园区海淀园管委会提供的数据，目前中关村大街沿线写字楼共计36座，总建筑面积约170万平方米，其中办公面积约68.5万平方米，商业面积约71万平方米，入驻企业总数约6663家，空置面积约10146平方米。36座楼宇中，有业态调整积极性的楼宇有10座。鼎好、海龙、亿世界、大华科技商厦、光耀东方中关村时代购物广场、九龙商务中心、中发电子城、中关村大厦、天作国际大厦、光大国信大厦。楼宇产权方主要包括：国有企业、大学、部分房地产企业及小业主个人产权。

除上述写字楼外，中关村大街沿线范围内，共有购物中心8处，小商品批发市场和电子卖场8处，星级酒店17个，快捷酒店5个。据相关负责人表示，这些业态具有调整的可能性。

发展计划与目标

中关村科技园区海淀园管委会此前的规划思路，改造规划主要分三个阶段完成，

2015年底——制订完成中关村大街的空间规划、产业发展规划，设立若干大街建设节点，启动一批主题楼宇的业态调整工作和街道环境改造工程，设计并建成体现中关村大街文化内涵的雕塑景观，初步提升中关村大街的外部形态。

2017年底 —— 形成一批创新创业、科技金融、文化创意等新型业态集聚区；突破部分大院、低效用地等存量空间的改造工作，推动创新创业功能向沿线街道纵深辐射，街区综合创新生态环境全面提升。

2020年底 —— 中关村大街及周边地区综合创新生态环境将得到全面提升，品牌效应凸显，持续产生具有中关村原始创新、技术服务能力及商业模式创新优势的创客群体和企业集群。

此外，依据“中关村大街发展规划”，中关村核心区（海淀）将开展主题楼宇塑造行动，结合区段功能定位，引导楼宇主体功能的优化，引导楼宇业态向总部型科技企业、智能硬件、电子信息产业、科技金融以及创业服务、创意文化类专业领域创新业态进行转型。

2020年突如其来的疫情，给五年规划接近尾声的中关村商圈带来了不小的变量，一方面此前已有部分大公司选择上地等办公面积更大的总部，给中型TMT公司让出了更多的办公空间，另一方面，疫情也创造一部分新的行业机会，资源进一步集中，加上中关村得天独厚的人才汇集优势，2020年中关村商业办公仍吸引着众多处于上升期的TMT公司。

如有关于城市更新研究、资管业务、企业选址等的需求，欢迎随时联系我们交流。邮箱：7281670@qq.com联系方式：18611654183地址：北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

总收入：1-9月，规模以上企业25205.6亿元，同比增长12.5%；预计2015年全年收入超过4万亿元，增长15%左右。

工业总产值：1-9月，规模以上企业6394.2亿元，占全市50.6%，同比增长12.9%。

增加值：2015年上半年中关村高新技术企业增加值2374.4亿元，同比增长13%，占全市22.4%，对全市GDP增长贡献率达39.5%。

各分园快速发展：2014年8个分园收入超千亿，5个分园收入超三千亿，其中海淀园14449亿元，亦庄3722亿元，丰台园3699亿元，朝阳园4090亿元，昌平园3184亿元，石景山1526亿元，西城园1875亿元，东城园1502亿元。

单位产出对人员的消耗（2014年）：

－亿元收入需要从业人员56人，较上年减少6人，人员消耗下降9.7%,约是全市平均水平的三分之二；

－亿元增加值需从业人员405人，较上年减少45人，人员消耗下降10%,约是全市平均水平的四分之三。

单位产出对土地的消耗（2014年）：

－（按照321.6平方公里已建成区面积计算）每亿元收入需要0.009平方公里土地面积，地均收入较上年提升17%，每亿元增加值需要0.065平方公里土地面积，地均增加值较上年提升15%；

－（按照418平方公里规划面积计算）每亿元收入需要0.012平方公里土地面积，地均收入较上年提升17%；每亿元增加值需要0.084平方公里土地面积，地均增加值较上年提升15%。

利润总额：1-9月，规模以上企业利润总额2010.4亿元，同比增长14.9%。

实缴税费：1-9月，规模以上企业1398.1亿元，同比增长8.8%

收入过亿元企业：2014年2556家，比上年增加194家，其中十亿元以上企业数485家，比上年增加58家；百亿元企业数65家，较上年增加9家。

中小微企业：2014年单位数约占示范区95.4%，总收入规模约占示范区36.1%；其中小微企业单位数约占示范区82.7%，总收入约占15.6%。

上市公司：截至目前，2015年新增上市企业24家（创业板13家，主板5家，中小板3家，纳斯达克1家，港交所2家）；上市公司总数达到278家（以通过发审会为准），其中境内177家（包括主板60家，中小板36家，创业板81家），境外101家（香港36家，纳斯达克36家，纽约交易所21家，新加坡3家，日本2家，英国AIM市场1家，加拿大1家，德交所1家）。已公开发行的公司融资额合计超过2400亿元，其中创业板企业融资额合计约453亿元。

中关村新三板（代办股份转让系统）挂牌企业：截至目前，2015年新增挂牌或通过备案企业215家；累计有616家企业在全国中小企业股份转让系统（新三板）挂牌或通过备案企业。其中11家股转系统挂牌中关村企业在中小板或创业板上市成功（久其软件在中小板上市，北陆药业、世纪瑞尔、佳讯飞鸿、紫光华宇、博晖创新、东土科技、安控科技、双杰电器、康斯特、合纵科技在创业板上市）。

现代服务业：1-9月，现代服务业实现总收入15819.2亿元，占示范区总收入的62.8%，同比增长8.0%。

“641”战略性庄闲游戏在哪 ：1-9月，示范区6大优势产业和4大潜力产业集群持续快速的发展势头，实现总收入18355.4亿元，占示范区的72.8%，同比增长8.9%。

内部科技活动经费支出：1-9月，规模以上企业837.1亿元，同比增长17.0%，占总收入3.3%。

专利：1-9月，中关村示范区企业申请专利33092件，同比增长12.9%，占全市31.6%。发明专利申请量20921件，同比增长20.6%，在示范区企业专利申请量中占比63.2%。京东方、联想、小米、百度、奇虎5家企业前三季度专利申请量超千件。

-1-9月,中关村企业专利授权量21156件，同比增长25.5%，占全市32.1%。其中发明专利授权量8373件，同比增长47.3%，在示范区企业专利授权量中占比39.6%。

-截至2015年9月底，示范区企业拥有有效发明专利43113件，占北京市企业同期有效发明专利量的62.9%。

-1-9月示范区企业申请PCT国际专利1987件，占全市68.6%；其中，京东方PCT专利申请量突破千件大关，达到了1023件，另外，小米PCT专利申请量超过百件，为205件。

标准：截止2014年底，共创制标准5049项，包括国际标准174项，国家标准2877项，行业标准1834项。截止2014年底，中关村联盟共发布73项联盟标准。

-2014年共创制标准141项，其中国际标准18项，国家标准99项，行业标准6项，地方标准18项。

万众创业：1-9月，示范区新创办科技型企业18399家，同比增长25%。以《福布斯》评选的2015年“中国30位30岁以下创业者”为例，中关村示范区上榜9人，占北京市的70%，占榜单约三分之一；2012-2015年，示范区累计有31人次上榜。