同时，高和地产科技基金在近日完成千万级项目投资。被投企业为上海山楂互联网科技有限公司，致力于打造国内领先的基于人工智能的建筑能源AIOT云平台“领环”。高和地产科技基金（GoCity PropTech Labs）是高和资本下属，国内首个专注于地产科技领域的综合运营平台。包括国内首支地产科技专项投资基金、城市更新科技咨询及专业媒体等功能。GoCity品牌定位为城市更新科技的商业基础设施，力求充分整合行业资源，赋能企业发展，激发行业活力。

2020年将成为中国地产科技元年，地产科技兴起的三个推动力量如下：

1.5G及物联网等技术的普及与推动，使得存量楼宇（城市更新）的运营成本明显降低或运营效率大幅提升。

2.证券化是放大器，使现金流提升带来的资产价值有近20余的放大。

3.疫情对消费习惯产生深远影响。随之带来的趋势变化，如实体商业的线上化，办公的移动化与分布化等。

未来将形成智能零售、智能办公、智能物流和智能居住等。

此时我们抱着学习与创新的心态，去了解地产科技的现状与趋势，最终为我们所有。这份研究报告出品的正当时。

——高和资本执行合伙人 苏鑫

作为国内首支专注于地产科技领域的投资基金，高和地产基金自成立以来便专注于对国内的地产科技生态进行深度研究，并从中挖掘优质的创新项目。

在与国内众多的优秀项目沟通访谈后，我们编写了这本《高和地产科技白皮书》，力求对国内的地产科技项目作出一个简单的归纳。

在这本白皮书中，我们讨论了疫情环境下数字化地产的机遇、“新基建”带来的万亿级风口“城市更新”。从这两条主线出发，引出了在这个过程中地产科技生态面临的前所未有的机会。

市场调查显示，商业地产或地产领域近15%的企业将数字化作为未来企业发展的战略选择，这些企业多为头部企业。调查也显示人工智能（71%）、数据分析技术（62%）和5G技术（53%）被视为未来五年影响商业地产行业的关键技术。可以说，地产科技在国内的爆发已是指日可待。

同时，高和资本地产科技基金团队从自身的视角出发，整理了行业的几个维度，力求从一个体系的角度审视行业，并从中发现行业未来的机会。

我们将国内地产科技项目类企业分为三大类，分别是：

并以此为基础，在三个大类下构建12个板块和24个细分赛道，力求从一个空间演化的全流程角度，将国内地产科技创新项目做一个系统性的划分。

我们从自身角度出发，筛选了200多家国内地产科技领域的创新企业，并制做了高和地产科技行业画布。和一般的地产科技行业项目总结不同，我们删去了大量的开发商子公司、大型上市公司、国企运营商等类型的机构。而是把观察的重点放在了“创业、创新“上。

入选我们地产科技行业画布的项目，都有着共同的特点：1. 绝大多数是真正的创业类项目，背后没有开发商等靠山2. 创业时间短，绝大部分都在10年以内3. 拥有较真实的科技含量，不是单纯的传统业态变形

– 高和地产科技行业画布 –

– 我们的结论 –

地产科技是一个崭新的行业，但又是一个植根于传统行业的生命体。全球范围内，基于互联网的地产类科技协作体系如Github、Slack、钉钉等公司已经构建千亿美金价值生态。围绕地产空间，使用科技手段构建全新的价值生态，将成为未来价值主流。

有越来越多的地产相关企业和从业人员认识到了科技的重要性，开始把目光投向这个崭新的领域。在国内，传统的地产行业是与先进技术结合最少的行业之一，粗放式发展是行业的主流。但随着时代的发展，将科技元素引入地产行业的需求变得越来越迫切。地产科技（PropTech）概念，正在逐渐成为未来资产管理和资产运营的发展方向。

同期，高和地产科技完成了首个千万级项目投资。被投企业为上海山楂互联网科技有限公司，致力于打造国内领先的基于人工智能的建筑能源AIOT云平台“领环”。

此次高和地产科技基金投资的“领环”项目（上海山楂互联网科技有限公司），是以人工智能+能源互联网+物联网应用技术为核心的能源AIOT平台。产品以区域综合能源智慧管理为切入点，赋能智慧城市，智慧园区，智慧物业，智慧办公等应用场景，帮助用户实现效益最大化和运营最优化，最终实现人与AIOT协同。

– 数字深运营开启产业资管时代 –

上海山楂互联网科技有限公司自成立以来，已参与多个国内标杆项目，如国内顶尖的腾讯双创小镇、西岸传媒港等。同时，“领环”还是全球最大的设施管理服务商索迪斯的亚太区数字化转型数字支撑平台。

此次高和地产科技基金投资领环项目，也意味着对智慧能源细分赛道的强烈关注。智慧能源有着显著的降本增效作用，并能为楼宇管理提供精细的数字化和智能化支持，为未来的证券化趋势打下坚实的基础。所以，作为楼宇智能化与资产证券化的结合点，智慧能源必将站上越来越大的舞台，成为受到全社会欢迎，同时又能实实在在带来经济收益的产业。

PropTech，是Property和Technology的合成词，即房地产科技，是信息技术和平台经济学在房地产市场上的应用。房地产科技与互联网信息技术、房地产金融、金融科技交叉重叠，房地产科技的目标是通过借用数字科技，让信息处理得更快、更有效。

当前房地产应用场景下，PropTech集中应用在开发建设、智能家居、物业管理、房地产贷款、空间管理、租赁等领域。很多科技行业人士进入这个领域，试图改善和颠覆现有的房地产市场参与者（开发商、卖家、买家、租户、投资者、设计师），影响房地产行业的设计、建造、营销、交易、管理、抵押等环节，并形成了住宅地产、商业地产、工业地产等细分领域的应用科技。

Venture Scanner给PropTech设置了12个分类：长租公寓、房屋保险、家政服务、物业管理、施工管理、资产管理、智慧家居、设施管理、民宿短租、联合办公、房地产中介代理、室内地图。

而CB Insights 对商业地产和住宅地产归纳后，将PropTech分类为：房源和搜索服务、租赁管理软件、房地产市场、投资与众筹、数据评估与分析、房地产抵押、房地产经纪、物业管理、虚拟技术等。

牛津大学的Andrew Baum教授在《PropTech 3.0：房地产的未来》报告中指出，PropTech衍生于互联网信息革命和蓬勃兴起，因为互联网改变了人们的工作、学习、健康、休闲方式、金融交易等，这些都促进了三种核心活动的发展：信息提供、交易、管理与控制，这三类活动也构成了PropTech的底层逻辑。

房地产科技包含了信息、金融、房地产三大技术要素，构成了智慧房地产为基础的科技平台（Smart Real Estate Economy）和庄闲游戏app官网 为基础的科技平台（Shared Economy），其中房地产科技（PropTech）与金融科技（FinTech）有一定的重合，这个重合部分诞生了房地产金融科技（Real Estate FinTech）。

智慧房地产为基础的科技平台，能够提供单一建筑物、群组建筑物或者城市的相关信息，直接或间接促进、改善服务，支持房地产资产管理、房地产建造和设施设备管理等。

庄闲游戏app官网 为基础的科技平台，则是利用房地产相关资产（土地或建筑物），包括办公、零售、仓储、住宅等，为潜在客户提供信息，提高空间的使用效率，以此提高租售效益。

PropTech经历了三个时代，当前房地产科技正在迈向PropTech3.0时代。

PropTech 1.0：数据分析、辅助工具

20世纪70年代末80年代初，个人计算机、第一套电子表格软件VisiCalc和数据分析软件Super-calc、Excel的推出，计算机开始对房地产行业产生影响。

1982年，英特尔推出第一台286电脑，这一年前后，英国和美国的房地产科技领域三家先驱公司先后诞生，并在日后成长为所在行业的全球巨擘。

伦敦房地产市场分析（PMA）在伦敦成立，旨在开发和销售PC驱动的房地产研究成果（软盘）。美国投资物业数据编制公司（NCREIF）成立，该公司创建了美国房地产指数（NPI），还租用大型计算机提供数据服务。建筑科技数字化设计、工程解决方案服务商欧特克有限公司（Autodesk）正式将推出AutoCAD，这款软件目前仍然是房地产行业中应用最广泛的软件之一。

20世纪80年代美国房地产信托基金迎来大发展，房地产基金依赖新兴的量化和数据研究工具所提供的投资方法，为房地产投资者提供项目决策、咨询服务，并以此为基础实现了更多的财务定量模型、估值软件、物业投资组合管理系统等。

此后，Yardi创立于1984年，这是一款专门为房地产公司开发的投资与物业管理软件。CoStar Group创立于1987年，是一家房地产研究公司，也是商业不动产产业信息服务供应商，主要提供销售信息、租约信息、房客信息、物产待售与产业消息。

Andy Pyle分析，这些技术驱动的房地产科技公司，大多是封闭型的企业，通常需要用户定制且花费昂贵，这些企业之间并不开放和相互协作。

PropTech 2.0：交易服务、智慧建筑、庄闲游戏app官网

从PropTech1.0到PropTech2.0，这是一个破除房地产科技障碍和壁垒的时代，社交网络、电子商务、开源代码、传感器使用、移动设备及多平台联动，为PropTech2.0进化打开了新的天地。

20世纪90年代，互联网信息服务首先进入住宅市场，提供在线房屋查询、租赁、交易的房地产信息中介平台迅速成长起来，从线上搜房获取房源信息成为中国房地产科技的第一个浪潮。为房地产开发商提供信息平台服务的明源软件成立于1997年，随后搜房网、焦点房地产网（搜狐焦点前身）、新浪房地产网于1999年诞生。

英国房产信息门户RightMove诞生在2000年，美国房产信息服务机构Trulia和Zillow分别成立于2005年和2006年，Zillow在2015年收购Trulia后成为美国最大的房地产信息网站。

智慧建筑领域，赋予建筑绿色、智能，让建筑全生命周期可持续发展，节能、环保、富有效率，这要求先进的物联网技术（IoT）、传感器能够监测温度、湿度、空气质量，自动管控系统管理照明、空调、电梯、电力、空气以及安防。目前这些技术均已应用。

家居领域，苹果、小米、海尔公司的整体智能家居系统，使家庭各类设备（音箱、空调、冰箱、空调、门禁等）变得更为智能和富有个性。

庄闲游戏app官网 领域，最为典型的是WeWork和Airbnb，国内如优客工场、途家、小猪短租等。分享、交换、社交等互联网关键词嫁接在房地产中，产生了住宅、商业、存储、停车场等不同空间的庄闲游戏app官网 ，衍生出民宿短租、联合办公、分时租赁、迷你仓等新物种。

房地产工程领域，建筑信息模型（BIM）数字设计软件2002年由Autodesk公司推出，应用于建筑的设计、施工、运行等全生命周期，成为设计团队、施工单位、设施单位和业主协同工作的工具。

PropTech 3.0：庄闲网络娱乐平台进入 、人工智能、机器人

科技正在重塑房地产行业，房地产行业也让更多的前沿科技有了落地和应用场景，未来房地产科技会如何演变?

1.庄闲网络娱乐平台进入 。今年是庄闲网络娱乐平台进入 诞生的第十年，庄闲网络娱乐平台进入 将影响房地产行业，蚂蚁金服与中国银行雄安分行探索在住房租赁领域的合作，以解决房地产交易中繁琐的流程和出租双方欺诈等现象。

2.人工智能。例如商业地产中，利用物联网、人脸识别技术，准确地识别用户，通过人工智能计算，便可以为管理者提供营销、人员管理、数据信息服务。

3.机器人。聊天机器人已经应用在房地产中介代理、商场导购、园区导游等领域。在物流地产领域，搬运、分拣、码垛机器人的应用，极大地提高效率，提升仓储服务价值和竞争力。

4.大数据。伴随物联网、5G时代的到来，大数据转化为数字分析平台，能够为房地产企业提供可行的决策依据，通过机器学习，将会极大地提升出租效率和租金，并能预测未来趋势。

房地产科技的国内实践

在人工智能、大数据、物联网、庄闲网络娱乐平台进入 等新的数字科技崛起的背景下，越来越多的房企开始投身到房地产科技领域，房企多元化转型同时，通过数字科技赋能，让传统房地产建造主业变得更具科技实力，让房地产产业链上下游变得纵深与富含科技能量。对房地产科技领域的投入，中国企业一点也不滞后。

绿地集团2017年开始发力科技领域，成立复旦绿地科创中心，入股深蓝科技成立绿地深蓝建筑科技公司和绿地深蓝机器人公司，与华为共建智慧地产生态体系。

碧桂园的机器人公司——博智林，集合了来自牛津大学、哥伦比亚大学、中国科技大学、北京航空航天大学等高校的技术人才，致力于打造房地产领域机器人：建筑机器人、装修机器人、巡检机器人、看护机器人、清洁机器人等。

2018年龙湖集团与美国科技企业加速器Plug and Play签订战略合作协议，就未来在地产科技领域的战略合作达成共识。

2019年5月浦江创新论坛上，凯德集团总裁兼中国区首席执行官罗臻毓表示，智能化楼宇、智慧购物中心、智能社区、未来办公业务均已在凯德各项业务中推进实践。

本文来源：公众号探索的脚步

参考文献：

1. PropTech1.0-3.0：房地产科技进化史，中国房地产金融，2019年8月

2. Andrew Baum, PropTech 3.0：the future of realestate，University of Oxford Research Report，2017

传统商业在“互联网+”的同时，商业的功能也由产品消费变成场景消费，PropTech成为行业变革的新迹象、新场景和新趋势。

疫情之下，地产科技PropTech正加速崛起。大数据疫情监控、线上售楼、VR看房、电子健康打卡等众多智能新场景集中呈现。无论是传统房企转型，还是科技企业对于房地产及周边上下游的科技加持改造，都显露出了PropTech强大的后劲。

边缘计算、语音识别技术和人工智能或将成为PropTech未来发展的三大趋势。

1

边缘计算

5G火了，同时也带火了边缘计算。随着5G的逐渐成熟，各行各业对连接设备和传感器的需求也在不断增加，也为管理这些数据不断增长的网络带来了压力。而在边缘计算中，数据不需要直接上传到云或集中数据处理系统，不仅处理速度更快、安全高效，还可以节省大量带宽，提升效率。

边缘计算是在靠近物或数据源头的网络边缘侧，融合网络、计算、存储、应用核心能力的开放平台，就近提供边缘智能服务，满足行业数字在敏捷联接、实时业务、数据优化、应用智能、安全与隐私保护等方面的关键需求。

随着英特尔发布边缘计算芯片，边缘计算的势头似乎愈演愈烈，为物联网助力。

为了应对网络和数据中心日益增加的复杂性和实时监控需求，商业地产行业将不得不寻求更多的智能化。边缘计算是物联网、智能家居、智慧城市等行业发展的受益者和助推器。尤其在智能家居领域，边缘计算如何发挥更大价值促进万物互联时代的加速到来已成为行业的主要研究方向。

边缘计算在智能家居领域大放异彩，不仅能填补云计算目前的不足，并能在具体应用场景中能满足更多需求，进一步提升计算效率。在智能家居不同产品的互动场景中，边缘计算也将充当网管或中控系统，通过云计算与边缘计算的协同，来实现设备之间的互联互通、场景控制等需求。

2

语音识别技术

“Alexa，当我回到家时，提醒我喂狗。”

当用户到家时，Alexa会根据手机的位置发送提醒。

亚马逊正在推动一场智能革命，渗透进家居、办公室和建筑等场景。通过其Alexa驱动的设备，这个电子商务巨头正在让PropTech和商业地产更加紧密地联系在一起。Alexa采用新开发的AI训练方式，优化在新场景下对话的识别。语音识别技术的突破让智能家居入口更加成熟，智能家居家电的垂直品类也在不停升级换代。

语音识别技术赋能写字楼智能化。亚马逊正在将Alexa用于家庭以外的场景，把其Echo设备和语音助理技术集成到商业环境中。2017年，该公司推出了Alexa for Business，这个平台允许Alexa在办公室中作为智能助手，可以轻松完成预订会议室、管理工作日历以及回答新员工的常见入职问题。

亚马逊正试图用Alexa搭建一个庞大的商业帝国，商业地产正掀起一场由语音识别技术带来的新革命。

3

人工智能

商业地产行业处于利用人工智能和自动化技术来提高生产力，降低成本和最大程度减少错误的有利位置。

人工智能可以应用于商业地产哪些领域？据新经网称，商业地产营销端口、财务和贷款建模、数据管理都可以有效利用人工智能。

营销端口中，开发商可以利用AI进行潜在客户管理，以向预期的买家或贷方显示个性化促销或消息。市场层面上，可以利用AI分析现有市场数据，以以基于经纪人的过去销售记录和意图为经纪人推荐购买或出售的物业。

财务及建模层面，开发商可以使用提取和分类技术自动执行手动和重复的流程，例如财务建模和数据输入，以节省分析师劳动时间，提高生产率。此外，由于具有模式识别能力，通过考虑交通和基础设施的改善，环境的变化，当地社区和其他对物业价值产生影响的因素，人工智能在预测风险和人工评估物业方面也很有用。

数据管理方面，AI利于处理公司大量的数据，例如租赁摘要，物业评估报告，提供备忘录，法律文件，税务报告，所有权历史记录，分区规则等数据集。随着数据量的增长，例如，当需要进行新的评估或财产激增时，AI可以用于分类和存储文档，甚至可以主动发出警报。启用机器学习的搜索可以通过预处理和标记公司存储库中所有与房地产相关的文档的有用元数据，来帮助人们快速分析存在的大量搜索数据。

然而，至关重要的是，那些实施它的人必须牢牢掌握与隐私相关的监管和合规问题。数据隐私管理在智能化革新浪潮中尤为重要。

边缘计算+语音识别技术+人工智能，商业地产似乎正进入变革的黎明前。

本文来源：安居客