从增长率看，2016年是一个转折年，从这年开始，酒店签约量的年增速均超过25%，这很大程度上得益于几大国际酒店集团在中档市场采取了与国内管理公司深度合作的战略举措，极大刺激了中档酒店的签约量。中档酒店的准入门槛低，开发流程简单，投资成本可控，回收周期短，这些鲜明的投资特征，加上恰逢中国消费升级的市场契机，中档酒店的投资热潮一触即发。值得注意的是，2017年的签约增长率达到峰值的36%，但进入2018年后，增长率有所放缓，这很可能归因于在中档市场上国际品牌面临着诸多国内管理集团的激烈竞争。

有趣的是，高档及以上酒店签约量历经了2017年的下滑，在2018年时回升趋势突显，总签约量达到135家，较2017年增长了61%。在酒店投资越趋理性与务实的形势下，高档及以上酒店投资热度不减，一方面是由于中国市场博大深广，不同层级城市的酒店市场位于生命周期的不同阶段。一批处于快速成长周期的二线城市，其核心新区的高档酒店开发如火如荼，推动了整体市场签约量的提升。另一方面，在高档酒店开发中，国资背景的企业扮演着举足轻重的角色，对于优质地段的项目开发，他们更着眼于长期的资产价值和综合效益，而非绝对地以投资回报最大化为驱动。在合理财务回报的前提下，他们对高档及以上酒店产品更青睐有加。

中档及中高档酒店层级上，其总签约量为431家，占全年签约量的76%，在体量上依旧是签约主力军。但从增长率的角度看，2018年的增幅为18%，相较2017年的57%有明显放缓。如前文所述，此层级市场群雄逐鹿的剧烈竞争态势使得国际品牌的快速增势不再；国内品牌快速迭代、灵活机变的打法重塑了这一市场的竞争格局。

从酒店定位层级分布的历史占比看，2017年与2018年的市场结构十分相似。2017年开始，中档酒店占比稳定在55%左右，成为每年签约量最庞大的市场；而中高档至奢华定位酒店的占比则依次渐小，形成较为典型的金字塔结构。这样的签约层级架构与酒店需求的支付层级架构契合，预示着一个健康可持续的市场格局。

从城市层级分布来看，2018年酒店签约的主战场仍集中在二线城市，无论是签约绝对值（261家）还是同比增幅（39%）均明显领先于其他层级市场。中国庄闲游戏在哪 向地理纵深迁移的过程使得近年来中西部核心二线城市群迅速崛起，兼及国家利好政策扶持，刺激了核心二线城市的酒店市场供需两端均实现了快速发展。二线城市的新增酒店供给普遍性地集中在城市新区中，这些新区在城市规划中战略地位凸显，开发规模庞大，业态组合丰富，为酒店新增供给增长提供了广阔空间。

2018年目的地酒店签约数量达到58家，较上年显著增长了53%。随着度假生活方式的普及，国民旅游消费需求旺盛。顺应这一消费大势，城市近郊度假及远途目的地度假酒店开发风生水起。2018年，目的地酒店的签约热点主要集中在拥有独特自然及/或人文禀赋的知名旅游目的地，包括三亚、海口、文昌、九寨、峨眉、黄山、桂林、丽江、张家界等地。我们预计，目的地酒店产品将随着旅游市场的进一步成熟获得长足发展。

2018年，翻新改造酒店的签约占比表现出上升趋势，达到了16%；其中一线城市的改造项目占比（35%）明显高于二线和三线城市。不难理解，一线城市的酒店业起步较早，已逐渐步入成熟期，其土地资源稀缺为新建酒店的签约设置了难度。但伴随着城市更新及诸多老旧酒店恰逢管理合同到期或面临资产重组转折点，一线城市酒店业通过产品迭代更新重焕生机。

按酒店客房体量划分，不难发现，过去五年小体量酒店（客房量在150间以下）的签约量呈现显著增长趋势，签约占比由2014年的7%跃升至2018年的33%。反之，大体量酒店（客房量在301间以上）签约占比呈现下滑态势，由五年前的24%骤降至近两年的12%。此占比变化主要是受到中端酒店签约数量大幅增长的影响。以老旧物业改造为主的中端酒店受限于原物业形态，通常客房规模不大。此外，各档次酒店的平均客房数呈现缓慢下降趋势也影响了此体量占比变化。

纵览过去五年的客房体量变化，除奢华酒店外，各层级酒店的平均客房数总体呈现下滑趋势。这主要由于整体中国酒店市场的投资越趋理性与财务驱动，在市场竞争激烈，业绩不振的情况下，规划合理的客房数量有助于控制投资成本，提升运营效率。这种投资者的共识转换为市场的行动力，刺激了酒店开发体量的理性回归。

纵览2016至2018年签约酒店的地理分布，位居前三的区域始终是长三角、西南和渤海湾区域。2018年，长三角区域一如既往领跑全国，签约了128家酒店，占全年签约量的23%；西南区域仅次于长三角地区，签约量也过百，占比19%；渤海湾区域虽排名第三，但在签约量上与冠亚军仍有较大差距。

从城市维度看，上海以32家的签约量荣登全国城市榜首，其签约项目中一半为中端酒店的翻新改造。二线城市中，成都和西安两座西部门户城市成绩突出，并列第一，各签约26家，签约项目多为新区开发所带来的新建项目。值得一提的是，武汉签约了17家酒店，首次跃升为二线城市第三名，成为华中地区最受欢迎的投资城市。成都、西安和武汉的投资热度很好的呼应了国家中心城市的选定与其战略发展规划。

对比过去五年签约酒店的管理模式，可明显看出，特许经营模式近年来扩张迅猛。五年前特许经营模式仅占比11%，而最近两年则跃升至60%以上。特许经营已彻底告别过去的小众地位而转变为如今的主流管理模式。值得注意的是，2018年特许经营模式的增长率仅为20%，相比2017年的85%明显放缓。这与2018年中档酒店签约速度放缓，高档及以上酒店签约量显著提升相关。

进一步分析特许经营模式中各层级酒店的占比，我们发现，2018年中高档酒店占比较2017年提升了5个百分点，这表明紧随中档酒店的步伐，越来越多国际品牌正悄然开放中高档层级酒店的特许经营权。究其原因，一方面源自中国业主日益丰富的酒店运营经验，另一方面来自日益显著的品牌竞争压力。从长远来看，国际品牌对高档酒店的特许经营权开放目前仅仅拉开序幕。

总体而言，2018年566家签约酒店再次刷新了历史签约记录，但从增长率来看，则较前两年有所放缓。从定位层级看，高档及以上国际品牌酒店签约回温趋势明显，中档酒店增速有所放缓。

从城市布局上看，产业迁移及利好政策推动了二线城市投资热度依然高涨；度假生活方式的普及促使旅游目的地酒店的投资热度持续上扬。从管理模式上看，特许经营模式仍是市场主流但增速收缩，且特许经营模式中涌现了更多中高档及高档酒店的身影。在地理区域上，长三角和西南地区一如既往荣登中国酒店投资热度排行榜的冠亚军宝座。

综合而言，中国酒店行业的投资正从过去的野蛮成长逐渐迈入成熟理性的轨道。投资者依据各自的背景与实力所做的投资选择，不论是注重长期资产持有价值亦或是追求短期现金流回报，均呈现出渐趋务实与科学的一面，这有助中国酒店业回归良性与健康发展。

还记得茶茶上半年发送过的浩华良心出品的系列景气调查报告吗？收到了很多的好评哦~所以，我们就趁热打铁推出了下半年的景气调查哦，同样精彩，想要把握酒店市场的最新动态？看这份就没有错啦！

整体情况

与上半年相比期望值大幅下挫在经历了年初较为乐观的业绩展望后，本年度中期的市场预期再次趋于消极，景气指数降至1。进入2015年下半年后，受到紧缩的政府政策的持续影响，中国绝大多数地区和城市的酒店市场的景气指数均转为负值。相比半年前的指数，能明确发现大多数的酒店业者对市场的信心有所消退。具体体现在数字上，中国酒店市场的平均景气预期指数为1。

 

纵览全国，华东地区实现的景气指数最高，为7。相反，东北地区和西南地区的景气指数则出现了大幅下滑，由今年初实现的最高值降为年中的最低值；其中，东北地区的预期最为悲观，景气指数降幅最大，为-19。

 

 

在中国主要城市中，上海的景气指数最高，为38；广州则表现得最为消极，景气指数仅为-45。

 

究其原因，

我们通过四个不同的方面为大家详细解读：

 

首先，我们先来比对一下2015年上半年酒店市场的实际业绩与年初所做的预测的差异，不难发现，虽然平均住宿率得到了提升，但这是以低平均房价换来的，因此总收入上的表现依旧平平，近4成的酒店业者都对自己的总收入不甚满意。

住宿率

 

整体情况较预期更理想

就整体酒店住宿率业绩而言，超过46%的酒店业者表示，2015年上半年市场的实际住宿率水平要好于预期或大大超出预期；近26%的受访酒店认为实际住宿率业绩与年初预期一致；余下28%的受访者都认为住宿率业绩比预期的要差。

 

平均房价

 

实际表现比预期还要更糟糕

受大趋势影响，与其他两项指标相比，上半年平均房价的实际情况令人沮丧，大多数酒店业者对平均房价的业绩表现都持悲观情绪。49%的受访酒店指出，实际平均房价业绩较预期更差甚至表现得非常糟糕；约27%的受访酒店业者则声称实际情况与预期大体持平；而在剩余24%的保持积极评价的受访者中，也仅有3%的酒店认为上半年的实际平均房价大大超出了预期。

 

总收入

 

喜忧参半，未来前景并不明朗

相对于市场对平均房价业绩的反应，总收入的业绩表现稍显积极，有将近40%的酒店业者认为总收入业绩不及预期。但同时，也有约41%的酒店对上半年总收入的表现持正面评价，认为其所实现的业绩要高于预期。余下19%的受访酒店业者则表示2015上半年总收入的业绩表现与年初的预期相差无几。

 

 

景气指数

 

乐观的人有限，悲观的人居多

分析完各项指数后，我们不妨使用业绩平均景气指数来详实的反映受访酒店上半年实际业绩表现与年初预期值的对比结果。调查显示，尽管全国半数区域的该项指标都表现为负值，但东北地区（2）、华东地区（3）和华中/华南地区（7）的受访者则对此保持了温和而正面的态度，令人意外。

 

 

具体到城市，在回复问卷数量排名前十的省份和直辖市中，仅有上海（43）、广东（10）、浙江（10）和海南（6）的业绩平均景气指数在0以上，表明实际表现是高于预期的。相反，重庆（-37）和安徽（-34）则得分最低，实际情况令人堪忧。具体来看，上海（43）、深圳（36）和杭州（27）雄踞中国主要城市排名的前三，而合肥则以-50的指数排名垫底。

 

 

最后，五星级酒店业者对上半年市场的实际业绩表现持中立态度，平均景气指数为0，高于四星级酒店市场的-5和三星级及以下市场的-6。

 

第二，2015年的全球经济环境也呈现出持续不稳定的态势，对于酒店的影响会不会比预期更严重呢？对此，大多数的受访者都认为金融大环境的动荡尚处于可接受的范围内，对于酒店需求的影响并未严重到超出预期。

 

数据显示，近47%的受访酒店表示全球经济的持续不稳定对酒店需求市场的影响程度与预期基本一致，33%的酒店则表示其对酒店需求的影响程度低于预期。只有不到20%的受访者认为这种不确定性因素对酒店需求的影响超出了预期。

 

 

放眼全国，各地区在应对全球经济的持续不确定性对酒店需求的影响时都保持了积极的态度，尽管华北地区和华东地区的态度在相较之下最不乐观，但其景气指数依然保持在正值，分别为6和7。因此，可以说与中央政府出台的政策和竞争市场新增酒店供给等其他因素相比，全球金融危机对酒店需求市场的影响其实是处于减弱的状态。

 

 

平均而言，各星级市场均表示金融危机对市场需求的影响低于预期；其中，三星级及以下酒店市场本项所得景气指数为16，高于五星级酒店市场的12和四星级酒店市场的8。

 

 

附录

 

1.酒店市场景气调查是什么？

作为浩华全球酒店市场景气调查的一个重要组成部分，中国酒店市场景气调查旨在为中国酒店行业提供对未来的前景判断和预测。本次调查涵盖的四个问题意在了解市场对住宿率、平均房价和总收入水平的未来业绩发展的预期。在此次年中调查里，各受访酒店以2014年同期业绩作为基准，与2015下半年的市场预期进行比较，并就全球经济前景的不确定性是否将持续对整体酒店市场的房晚需求产生影响做出了评价。 

 

本次报告汇总了2015年下半年景气调查的研究成果。共有来自全国28个省、市、自治区和直辖市的401家酒店参与了此项调查。其中，40%的受访酒店来自华东地区（安徽、福建、江苏、山东、上海和浙江）、22%的参与酒店来自华中/华南地区（广东、广西、海南、河南、湖北、湖南及江西）、19%的受访者来自华北地区（北京、河北、山西和天津）；另有13%来自西南地区（重庆、贵州、四川及云南），此外，东北地区（黑龙江、辽宁和吉林）和西北地区（包括甘肃、宁夏、陕西和新疆）的参与调查酒店则各占3%。

 

 

就酒店星级的构成而言，绝大多数参与调查的酒店为五星级酒店（占75%），其次是四星级酒店（占18%）。三星级和经济型酒店则分别占受访酒店总数的3%和4%。

 

此次调查是浩华管理顾问公司实施的第十四次中国酒店市场景气调查。我们在对以往景气指数进行对比的基础上，进一步详尽地分析了此次调查统计出的各项景气指数。我们希望得出的研究结果能够有助于您更好地了解中国各地区酒店业者对酒店的预期展望。

 

2.景气排名又要怎么看？

为了更好地对中国各地区及城市的酒店市场进行分析和比较，我们制定了一系列指数，用于对调查问卷中前两个问题所反映的景气情况进行综合评定。对应每项问题回复的指数都反映了市场对整体业绩表现的期望值。该指数的范围是从-150至+150，“-150”表示市场对预期业绩的表现非常悲观，“0”表示业绩预期将与上一年持平，“+150”则表示市场的预期将十分乐观。这些景气指数和排名旨在于实时追踪市场景气的变化趋势。 

 

住宿率

总体预期比去年更乐观

调查显示，有将近44%的受访者预测，与去年下半年相比，2015年同期的住宿率有望变得更好，而超过31%的受访酒店则表示这两年下半年的住宿率应该相差不大。剩下25%的受访者则比较悲观，认为今年的住宿率同比去年会下滑。

 

平均房价

对于市场前景的态度日趋悲观

谈到平均房价，受访者普遍都流露出了悲观的情绪。43%的酒店业者预测平均房价可能会更差，这与之前对住宿率的预期正好相反。而34%的受访者则稍微平静一些，认为去年和今年的状态应该会相差无几。值得注意的是，23%的受访者对于平均房价的预期比较乐观，仅有1%的酒店认为今年下半年的平均房价同比去年会有大幅增长。

 

总收入

此消彼长，未来局势非常不明朗

在这项指数的调查中，很有趣的是持积极态度与消极态度的受访者比例相差不大，近39%的酒店业者认为2015年下半年总收入相比去年同期有望实现增长，而超过37%的受访者也认为总收入是会下降的。余下的24%的受访酒店则持观望态度，认为两年同期的总收入应该会基本持平。

 

 

景气指数

多数地区预期不佳，零星城市态度乐观

为了进一步分析，我们再次使用业绩平均景气指数来反映市场对于2015下半年的业绩预期和去年同期预期的偏差。不难发现，除华东地区比较乐观以外，其他地区对下半年的市场业绩都表现的比较保守和悲观，其中西南（-16）及东北（-23）地区的态度最为消极。

 

 

具体到问卷回复量前十的省份和直辖市，超过半数的受访酒店都对本年度下半年的市场前景有很积极的预期。其中上海（42）和云南（23）的指数最为抢眼，领跑全国。相对的，重庆（-37）、安徽（-25）和四川（-25）的得分则垫底榜单，显得略有些沮丧。

 

在中国重点城市中，上海（42）、无锡（18）和杭州（11）的指数位列市场前三；而广州（-50）、重庆（-45）和合肥（-40）则居于排行榜的末端。

 

此外，在星级市场的比较中，与2014年下半年相比，三星级及以下市场酒店管理者对今年下半年的市场业绩预期最为悲观，表现为指数-13；五星级酒店的景气预期最为乐观，但所得指数也仅为0。

 

最后，我们也细化到受访酒店本身，各个受访酒店通过参考其2014年下半年的实际业绩，对于今年下半年自身的业绩表现都做出了合理的预期。

 

住宿率

受访酒店对自身表现更具信心

超过61%的受访酒店业者表示，与2014年同期相比，2015年下半年所在酒店的住宿率将有所增长，而且有超过55%的酒店业者认为最高涨幅有望达到10%，可见受访者们普遍对自己酒店的住宿率很有信心。但是，也有约32%的受访酒店预测住宿率可能会下降，这个也是不容忽视的。

 

平均房价

多数酒店倍感压力

和前文对整体市场的预期一样，各酒店对今年下半年平均房价的预期依旧很悲观。超过47%的受访者表示所在酒店下半年的平均房价将有所下滑，而且有近9%的人都认为下降的比例会超过10%。与之相对，仅有约38%的酒店管理者预测平均房价较去年同期将有所增长，与住宿率的普遍乐观相比，各酒店对于平均房价的业绩表现有些底气不足。

 

总收入

综合来看呈现喜忧参半的情况

最后来到总收入的业绩预期，与上文平均房价相比，稍显乐观。超过半数的酒店业者认为，2015年下半年其所在酒店的总收入将有所增长，其中，20%的酒店预计增幅将超过5%。但是，依然有39%的受访者认为其总收入会比去年同期有所下降。余下10%的受访酒店业者则表示总收入有望与去年同期持平。

 

 

景气指数

全国整体趋向积极，东北市场前景黯

 

同样回到指数上的分析。我们发现与2014年下半年相比，半数地区的酒店业者对本年度下半年其所在酒店的业绩预期都持积极的态度，表现为正向的平均景气指数。但是，东北地区的业绩预期在全国各地区中最为悲观，指数仅为-16，究其原因，近半数的东北地区受访酒店均预期其市场住宿率、平均房价和总收入这三项业绩指标在2015年下半年都会有所下降。

 

 

接着来看回复数量前十的省份和直辖市，不难发现重庆（-22）、安徽（-15）和四川（-15）对下半年市场业绩的信心有所减弱，排名居于榜单底部。而上海（34）、云南（15）和江苏（11）则得分最高，占据前三甲。

 

在各重点城市中，广州（-39）、合肥（-32）、厦门（-29）和重庆（-22）四个城市的预期也与上海（34）、杭州（15）、深圳（15）和无锡（10）形成鲜明对比，呈现两极分化的态势。

 

最后来看星级市场，与2014年同期相比，五星级市场的受访者对其今年下半年的市场业绩预期抱有最为积极的态度，平均景气指数呈现为最高的6。

 

结论：

总体而言，今年下半年的中国酒店市场整体的景气预期较为温和，再次反映出，国内经济增长放缓、部分城市新增酒店供给增加以及中央政府政策的后续作用，对中国酒店市场业绩表现的持续影响。局部来看，华东地区（7）和华中/华南地区（3）算是态度最为积极的两个区域，对拉动全国酒店市场景气指数的平衡，功不可没。

此外，调查还显示，所有酒店本年度上半年的业绩表现基本都达到了预期，但是，这是以平均房价换取高住宿率的代价换来的，不宜做长久之计。未来的中国酒店市场需要改变，走向更加健康和良性的循环与发展。

 

 

注：以上报告及数据均由浩华管理顾问公司