8月，40个重点城市中13个城市经纪行业景气度指数小幅回升，27个城市经纪行业景气度继续下行，40城整体景气度与上月基本持平。贵阳、厦门等城市受新房成交下滑影响至房产经纪的景气度下行。四个一线城市景气度也全部下跌；新一线城市中，武汉、苏州、杭州、天津等城市受市场热度提升、新房成交上涨影响带动经纪行业景气度小幅回升。

8月房地产市场仍处于底部筑底盘整时期，由此影响经纪行业也处于底部区间。随着政策的持续发力，市场预计将逐步复苏，预计房产经纪业务景气度也将逐步回升。

行业背景：政策继续松绑

8月，中央层面，“认房不认贷、首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。二套房贷款利率政策下限调至LPR+20BP，存量首套住房商贷利率可协商下调”四项重磅政策落地，传递出非常积极的信号，旨在提升市场信心和市场预期。

紧随中央脚步，当前限购限贷最严厉的北上广深纷纷响应，该新政利好“卖一买一”的置换客户、或在外地有贷款记录本地无房的客户。对首套、二套首付差距、利差较大的城市作用幅度更大。

截止9月5日，已有超过20个城市表态首套房“认房不认贷”，但部分城市如苏州、无锡、沈阳、郑州等及大部分的三四线城市在实操中已执行。政策出台后，市场热度均有所上升，其中一线城市上升较为明显，二线城市之间分化，三四线城市影响程度有限。另外，对于还没落实降首付和降利率的城市，购房者还尚存期待，因此，近期市场有所升温，但能否带来实际成交还有待观察。

另外，本月深圳成立首个房地产中介行业诉源治理非诉解纷中心，旨在推动房地产中介行业矛盾纠纷在源头预防、在诉前化解，推动深圳房地产中介行业高质量发展，提升营商环境。广东

省住房和城乡建设厅、广东省市场监督管理局发布关于规范房地产经纪服务的实施意见。其中提出，合理确定经纪服务收费。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。随着房产经纪的参与度越来越高，当前市场条件下，对房地产经纪服务全链条加以规范，促进收费合理透明、服务质量提升，有助于保持市场活力，维护房地产市场平稳有序运行。

一、新房：热度继续上涨，渠道指数走势分化

8月，重点40城新房找房热度延续7月小幅反弹趋势，环比继续上行。主要是由于中央层面四大重磅政策的出台，首付、利率、购房资格均得到放松，刺激市场反应，线上找房热度明显上涨。

各梯队城市热度环比同时小幅上涨。其中一线城市涨幅最大。主要是由于受中央政策风向影响，四个一线城市现放松预期，带动热度上涨。广州和深圳在月末率先官宣“认房不认贷”，使得线上热度出现翘尾。新一线城市中，长三角区域热度反弹的城市较多，宁波、嘉兴、无锡、昆山等城市热度均有较大比例的上涨，此外，东莞在各个城市中热度上涨最多。

重点40城本月新房渠道指数走势分化较为明显，其中一线城市下降幅度较大，新一线城市有所提升，二线城市较为平稳。结合市场来看，供应方面，40个重点城市整体小幅增长，但成交来看，一线城市整体下滑，新一线城市中，武汉、天津、苏州、杭州、合肥、青岛等城市成交量环比均有明显上扬，带动新房渠道业务表现上行。二线城市中，大连、南宁、石家庄、兰州等城市成交环比上涨，昆明、贵阳、福州等城市成交量环比下跌幅度较大，影响二线城市新房渠道业务小幅下行。

二、二手房：热度回升，但挂牌周期继续延长

8月，重点40城二手房找房需求热度继续回升，热度基本全部上涨，40城平均回升约4%，较上月提高了2个百分点。分城市等级来看，限制政策最为严厉的一线城市出现松动的可能性，给潜在购房者带来了较为积极的预期，受政策利好预期刺激，一线城市热度上涨幅度最大，北上广深四城热度均有明显上涨；新一线涨幅次之，杭州涨幅最高；二线城市中，佛山二手住宅找房热度上涨最为明显。

8月份，重点40城二手房挂牌时长环比上涨约1%，各梯队城市挂牌时长均有上涨。新一线和二线城市涨幅回落较为明显，主要是杭州、南京、天津、沈阳、石家庄、海口、福州等城市挂牌周期均有超过1%的缩短。福州今年2月份达到高点之后一直处于缓慢回落状态，城市二手房市场交易量相对稳定。

总体而言，在政策利好刺激下，房东挂牌意愿依然较为强烈的形势下，挂牌时间仍在延长，一方面说明新增挂牌时间对整体挂牌时间的影响不大，整体成交周期仍在拉长；另一方面也说明，市场找房热度的上升到转化为成交仍需要时间，当前40个重点城市的二手房成交普遍表现不佳，市场上客户仍处于观望状态，由此造成二手经纪业务整体景气度不高。

二手房成交量走势对于线上房产经纪业务的开展情况具有重要的影响，8月份，受连月来市场二手住宅成交量表现平淡的影响，房产经纪公司的在线作业形势继续下行，全国在线营业的房产经纪门店、房产经纪人环比小幅减少，从行业单个经纪司的平均门店数、单店经纪人数量变化来看，二手经纪行业处于筑底周期。

三、典型城市分析

1. 一线城市：四城经纪行业景气度均下行

新房市场方面，受7、8月连续释放政策利好影响，一线城市本月新建商品住宅供应量环比上涨，上海七批次新盘入市，广深供应也有所增长，带动市场气氛，购房者入市积极性有所回升，找房热度连续第二个月上涨。但成交量整体仍呈下降趋势，北上广深四个城市环比成交均下滑，政策利好和供应回升未能带动成交明显回转。另外，房价倒挂较为明显的上海，随着二手房价格下行，倒挂项目有所减少，抢购新房的现象也有所缓解。

8月末、9月初一线城市又相继出台“认房不认贷”，随着“金九银十”来到，开发商会推出多样活动促成交，预计新房市场会较现在有更好的表现。

新房渠道方面，仍然是受整体新房市场成交下滑影响，通过渠道分销的住宅规模也呈下降趋势，使得一线城市新房经纪业务渠道指数下行。

二手房市场方面，政策利好同样刺激四个一线城市市场热度上涨，从成交情况来看，四个城市8月二手住宅成交环比回升，其中深圳90平方米以上户型的网签比例占比出现回升，显示当前密集政策出台背景下，改善型、置换型需求反应更为明显。随着“认房不认贷”政策落实，市场情绪将逐步改善，会有置换和改善型客户入市，但是新房促销或将对二手房市场产生分流的压力，后续市场如何，还要具体看居民的购房信心、收入预期。

二手房经纪方面，四个城市在线作业的房产经纪人和经纪门店继续减少，显示整个二手住宅的经纪业务开展积极性较弱，处于筑底区间。

整体来看，本月四个城市经纪行业景气度均下行，经纪行业仍处于相对困难的时期。但是政策持续出台，利好释放超预期，随着“金九银十”的到来，有望提振市场，提升购房者的入市信心，从而促进一线城市房产经纪行业景气度的提升。

2. 武汉：新房成交环比回升带动景气度上扬

8月份，武汉新房住宅成交套数环比上涨约47%，经历6、7月份的下跌后迎来反弹，新房分销业务规模出现上涨，进而带动了本月房产经纪行业景气度的回升。结合国家统计局公布的房价指数来看，虽然武汉新房8月价格整体下降，但其中90-144平方米户型降幅较低，结合成交套均面积降低、主城区成交占比较高来看，说明城市当下的核心区域的刚需较为坚挺。

8月31日，武汉市官宣“认房不认贷”，同时利好刚需和改善型客群，对于在武汉无房的外地人、卖一买一的改善型客户，首付比例及贷款利率将得到较大改善，进一步降低购房成本。预计随着政策利好的持续，市场有望进一步好转。

小结：

8月房产经纪行业景气度在楼市的季节性因素影响下继续巩固筑底行情，40城中多数城市尽管热度回升，但新房成交、二手房成交规模继续下探，使得新房渠道业务和二手房经纪业务表现不佳，成交周期拉长，经纪公司的在线门店和经纪人数量也呈下降走势。但也有部分城市出现新房成交较大比例上涨，二手房挂牌周期缩短等情况，带动城市房产经纪行业景气度反弹。

本月中央再次出台一系列利好政策刺激需求，带动新房和二手房市场热度上扬，一线城市全面出台“认房不认贷”，9月初市场情绪高涨，成交也有不错的表现。9、10月适逢楼市旺季，预计政策利好刺激叠加开发商促销，整体新房市场有望止跌企稳。同样，当前政策条件下，预计置换需求入市增多，二手房挂牌量继续上升，预计将市场库存压力将增大。但考虑二手房所见即所得，新房二手房价格不存在倒挂的城市，更高的性价比预计也将受到购房者青睐。整体看来，随着金九银十的到来，重点城市房产经纪行业景气度有望企稳。

8月，安居客新房市场景气度指数小幅回升，主要是由于七、八月份全国持续出台多项重磅利好政策，尤其是在认房不认贷、房贷利率下调、存量房贷利率的下调等的刺激下，热点一二线城市刚需和改善型需求热点均有回升，比如一线城市120-200平方米产品需求热度占比有明显的提升。随之政策利好逐渐落地，看房需求或将逐步从线上向线下转移，带动后续交易量的回升。

1、 8月新房重点政策回顾

8月，中央层面，“认房不认贷、首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。二套房贷款利率政策下限调至LPR+20BP，存量首套住房商贷利率可协商下调”四项重磅政策落地，传递出非常积极的信号，旨在提升市场信心和市场预期。

紧随中央脚步，当前限购限贷最严厉的北上广深纷纷发布要落实该政策，说明“认房不认贷”全国放开只是时间问题，该新政利好“卖一买一”的置换客户、或在外地有贷款记录本地无房的客户。对首套、二套首付差距、利差较大的城市作用幅度更大。

截止9月5日，已有超过20个城市表态首套房“认房不认贷”，但部分城市如苏州、无锡、沈阳、郑州等及大部分的三四线城市在实操中已执行，此次表态响应中央政策基调，以促进购房者信心为主。尽管出台“认房不认贷”政策有先有后，但相对而言，都带来市场的关注度，其中一线城市关注度在北京的带动下显著提升，二线城市也有分化，三四线城市影响程度有限。

重点监测的城市中，住房执行首套2成、二套3成贷款的城市，多为在弱二线、三四线城市中。此次中央政策将重点影响热点一二线城市。

二套房利率下浮40个基点，直接利好改善群体，减少其购房成本。从监测城市看，仅上海、北京、厦门的二套房贷在5%以上，即+80BP以上，降低到利率下限有难度，而其余城市大概率都能落实。

下调存量按揭贷款利率，将有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎堆提前还款行为，为银行留住优质的房贷客户，稳定涉房类信贷规模。截止9月5日，五大行已对调整细节进行回应，其余中小银行应该会效仿大行模式。

降首付、降利率政策，及时响应的城市不多，考虑主要是“认房不认贷”可降低部分改善型群体的首付比例至首套标准，同时也能配合存量房贷利率下调打好组合拳，减少提前还贷的客户，因此这块内容先行出台。另外，对于还没落实降首付和降利率的城市，购房者还尚存期待，因此，近期市场有所升温，但能否带来实际成交还有待观察。

由于一线城市之外的其余城市，房价基数相对较低，组合贷，甚至全额利用公积金贷款有较大可能，给购房者带来的购房成本上的降低会更大，因此各地在推动公积金稳楼市方面一直非常积极，手段也更为多样化。

2、 热度分析

2.1重点65城新房找房热度

受8月份从中央到地方密集出台政策刺激影响，重点65城新房找房热度较上月上涨约6%，涨幅与上月基本持平，显示市场上仍然存在需求活跃。同比来看，新房找房热度则呈继续下跌的趋势，跌幅与7月相似。整体来看，市场热度同比已经持续下跌超过1年时间，购房需求的活跃度持续处于低位，市场表现较为平稳平淡。

2.2各梯队城市新房找房热度

8月，各梯队城市新房找房热度均环比小幅上涨，其中一线城市热度涨幅最大，主要受认房不认贷政策的刺激，由于城市购买力仍然存在，政策利好带动购房者情绪上扬。具体来看，一线城市新房找房热度环比上涨约8%，四个一线城市较上月热度均有所上升，其中深圳增长幅度最大。二线重点城市上半年新房找房热度环比上涨5.9%，宁波、无锡等城市线上找房热度环比涨幅较大。三四线重点城市新房找房热度环比上涨5.8%。东莞、昆山等基本面较强的城市热度上涨幅度较大。

2.3 各梯队城市产品访问热度

一线城市本月新房3室户型热度再度反弹，2室及以下户型、4室及以上户型热度小幅降温。结合面积段来看，90平方米以下、300平方米以上户型热度占比微降，中间段户型面积段热度占比微升，其中120-200平方米户型热度占比提升较为明显，显示本次政策刺激下，改善型需求率先复苏。

二线城市2房及以下、90平方米以下和120-150平方米面积以上户型需求热度占比提升，刚需型和改善型需求均较为活跃；三四线城市除3房之外，1房、2房、4房及以上户型热度占比均有提升，除70-120平米面积段产品需求热度占比降低之外，其他各面积段热度占比都上升，显示首置刚需和改善需求活跃。

各类城市住宅市场中，刚需客户或希望一步到位的客户受目前经济环境、市场行情影响较大，主流户型需求逐渐走弱的最主要原因在于这类普遍收入预期不稳、就业难，储蓄意愿不断增强，对房价预期也不乐观，观望情绪严重。受放开的限购政策影响，改善型需求阶段性活跃度提升。

3、 项目数量

3.1重点65城新房项目数量及环比走势

8月，重点65城新房项目总量环比继续微增0.8%，主要是由于待售项目环比增长6.3%，总体去化节奏保持低位，当月在售项目也有少量增长，成交难度也加大，市场整体成交表现较为平淡。

3.2各梯队城市新房项目数量及环比走势

一线城市新房待售和在售项目总数环比增长1.9%，待售项目和在售项目环比分别增长1.6%和2.8%，一方面显示开发商在一线城市继续储备项目，另一方面也显示8月一线城市的去化较为平淡。

二线代表城市8月新房项目总量小幅增长0.7%，其中在售项目数量环比微降，待售项目本月增长量较多，涨幅约8%，显示多数二线城市仍是开发商重视储备的地区，但整体推盘节奏放缓。

8月份，三四线代表城市新房项目数量较上月环比上涨0.5%，在售项目和待售项目分别上涨0.2%和5%，这说明开发商布局三四线的项目推盘意愿减弱，重新投资三四线的意愿有所降低，新增投资项目也在减少。

4、 价格分析

4.1重点60城在售均价及环比走势

8月60个重点城市新房在售均价17739元/㎡，环比微涨0.07%，表现相对平稳。其中26个城市新房在售均价上涨，34个城市下跌。

从区域来看，华东和华南区域新房在售均价下跌的城市数量较多，华北华东和中西部区域上涨和下跌的城市数量基本持平。从均值来看，华东区域和中西部区域8月新房售价环比上涨约0.8%，华北东北区域环比下跌0.6%，华南区域新房在售均价小幅下跌约1.4%。

4.2各梯队城市在售均价及环比走势

一线城市整体新房在售均价8月环比上涨约0.3%，深圳、广州售价下跌，上海新房售价环比上涨约1.2%，主要是由于城市的供应结构中，外围项目开盘减少，部分市区项目带动整体均价上扬。

8月，二线城市新房在售均价环比小幅上升0.08%，整体价格涨跌幅较7月收窄，并且低于一线城市涨幅。城市之间仍有分化，兰州、南昌、太原、沈阳等城市在售价格下跌幅度较大，其中兰州跌幅最大，为1.8%；宁波、合肥、青岛等城市价格涨幅较大，宁波涨幅最大，约为1.4%。

三四线城市8月新房在售均价环比小幅下跌0.09%，10个城市价格上涨，14个城市价格下跌。其中昆山新房售价环比涨幅最大，约为2.9%，徐州环比下跌2.4%，连续两个月保持最大跌幅。

4.3重点60城在售均价地图

4.4 重点60城新房在售均价环比涨幅排行榜

供需对比：一线城市供需回落，北京供需表现相对稳定。北京、上海及深圳新增挂牌供应环比回落分别达到4.3%、7.4%、14%。二线需求热度普降，武汉、西安市场供需环比表现相对稳定。

价格供需：一线城市中低价格供需占比小幅回升，但环比仍呈回落。北京、上海和深圳3000元/月/套以下供需占比均有小幅回升。二线城市供应环比表现强于需求，成都供需下降显著。

户型供需：8月，一室供需占比持续下降，北京两室供需占比小幅上升。二线城市供需结构相对稳定，武汉各类需求环比降幅较小。

PART 1：重点10城租赁价格指数

租赁价格指数︱一线城市挂牌价格平稳，二线城市热度回落

附注：

1. 城市范围：全国租赁重点10城；各城市的市辖区，不包括县。

2. 数据样本：数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测挂牌数据、历史沉淀大数据等。

指数解读：

8月，重点10城租赁市场价格波动幅度较上月进一步缩小，市场挂牌价格表现相对平稳。一线城市本月价格整体表现平稳。深圳、广州、北京挂牌价格环比小幅上涨1.4%、1.1%、0.5%，上海挂牌价格水平较上月持平，环比小幅下跌0.2%。

本月，二线城市市场热度有所下降。二季度市场价格表现较强的核心二线城市，如成都、西安、武汉等；本月挂牌价格环比基本持平。8月，随着今年毕业生求职租赁需求的释放完毕，租赁市场活跃度有所下降，城市租赁价格波动整体将有所趋缓。预计，三季度租赁市场价格将保持相对稳定的状态。

租赁价格指数︱两室和三室户型表现相对较好

附注：

1. 城市范围：全国租赁重点10城；各城市的市辖区，不包括县。

2. 数据样本：数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测挂牌数据、历史沉淀大数据等。

指数解读：

本月，两室和三室户型表现相对较好，随着新增毕业生租赁需求的消化，一室户型环比上涨城市数量较上月有所减少。本月各类户型的涨跌幅波动较上月进一步收窄，各户型环比价格涨跌幅在2%左右。市场供需活跃度的下降，价格波动进入阶段性稳定状态。

城市表现方面，一线城市仍然是一室和两室户型表现相对较好。同时，两室和三室户型挂牌价格环比小幅上涨，价格表现相对较好，反应出市场租金承受能力有所下降，性价比效应下合租需求有所上升。

PART 2：重点10城租赁供需情况

租赁用地︱8月上海土拍

8月1-2日上海第二批次集中供地：成交9宗涉租赁用地，配建公共租赁住房比例基本在5%以内，总计配建公共租赁住房建面约3.14万方。

租赁用地︱8月深圳土拍

8月18日深圳土拍：成交3宗涉租赁用地，配建保障性租赁住房建面约10.2万方，其中，一块为自持保障性租赁住房用地，其它两块配建比例达到28%。

供需对比︱一线城市供需回落，北京供需表现相对稳定

一线城市中，仅广州本月租赁新增挂牌供应环比回升2%，北京、上海及深圳新增挂牌供应环比回落分别达到4.3%、7.4%、14%。

需求方面，步入三季度，在夏季毕业生租赁需求集中释放后，市场新增租赁需求活跃度趋于下降。一线城市受到新增需求转弱的影响显著，上海、深圳和广州本月租赁需求热度环比分别下降9.5%、7.2%、11.1%。北京市场表现相对稳定，租赁需求热度环比小幅下降2.6%。

供需对比︱二线需求热度普降，武汉、西安供需表现相对稳定

二线城市中，随着毕业生求职季的结束，部分毕业生求职需求较强的二线城市租赁挂牌活跃度显著回落。其中，成都、杭州、南京等城市租赁新增挂牌供应环比分别下降15.4%、9.9%、5.4%。需求方面，前期市场需求相对较热的成都、西安、武汉等城市本月均有所回落，环比分别下降16.2%、4.4%、1.9%。整体来看，武汉、西安市场供需环比表现相对较好。

价格供需︱一线城市中低价格供需占比小幅回升，但环比仍呈回落

从价格供需结构变化来看，本月一线城市均呈现出中低价格供需占比小幅上升，而中高价格供需占比下降的趋势。北京、上海和深圳3000元/月/套以下供需占比均有小幅回升，其中，深圳3000元/月/套以下供需占比分别上升2.9%、2.3%。广州1500元/月/套以下供需占比分别上升1.8%、1.6%。

从价格供需环比变化来看，北京、上海和深圳整体各价格段供需环比均呈下降，广州2000元/月/套以上价格房源供应环比小幅回升，但各类价格需求仍呈现环比下降。同时，中低价格房源的需求环比下降更显著。

价格供需︱二线城市供应环比表现强于需求，成都供需下降显著

从价格供需结构变化来看，杭州、武汉、重庆及西安等城市出现中低价格供需占比小幅上升，而中高价格供需占比下降的现象。如杭州2000元/月/套以下房源供需占比分别上升2%、2.5%；西安1000元/月/套以下房源供需占比分别上升0.7%、2.6%。

从价格供需环比变化来看，成都整体各价格供需双降显著，南京、西安及重庆各价格供应环比波动相对较小，而杭州和南京各价格段需求环比下降相对更显著。同时，中低价格房源的需求环比下降更显著。如杭州、南京、西安、重庆1000元/月/套以下需求环比降幅均超过10%。

户型供需︱一室供需占比持续下降，北京两室供需占比小幅上升

8月，一线城市一室户型供需占比持续下降，其中，深圳一室户型供需占比分别下降2.2%、1%；广州一室户型供需占比分别下降1.6%、0.8%。北京两室户型供需占比分别上升0.6%、0.3%，上海各户型供需结构基本稳定。

结合各户型供需环比变化来看，本月在整体需求下降的情况下，各类户型需求环比均有所下降。供应方面，北京、深圳各户型环比波动相对较大，其中，北京一室供应环比下降7.3%，深圳一室供应环比下降12.2% ；上海、广州各户型环比供应波动相对较小。

户型供需︱二线城市供需结构相对稳定，武汉各类需求环比降幅较小

8月，二线城市整体户型供需结构相对稳定，杭州、重庆一室户型供需占比小幅下降，其中，重庆一室户型供需占比分别下降0.5%、1.3%。而成都一室户型供需占比分别小幅上升0.6%、0.7%。

结合各户型供需环比变化来看，杭州、南京、重庆各户型需求环比波动幅度大于供应波动，而成都、西安则供需环比均下降显著。武汉各户型需求环比表现相对较好，三室以内户型需求环比降幅在3%以内。

58安居客研究院研究观点：

8月，全国百城二手房景气度指数出现触底回升的走势。在七八月份全国持续出台多项利好政策的大背景之下，尤其是超大特大城市城中村改造、认房不认贷、存量房贷利率的下调等政策之下，刺激了一部分改善型和观望人群的入市步伐，尤其是置换型改善需求，在政策利好下出现了集中挂牌的情况，从而带动挂牌量和新增挂牌的出现明显回升，政策也利好看房需求的逐步从线上向线下转移，能够带动后续交易量的回升。

一线城市二手房市场表现依旧低迷，主要体现在二手房挂牌时长持续处于上行中，尤其是北京和上海的二手房挂牌时长已达到了历史的高点。一方面是房东挂牌意愿强烈，通过出售二手房来置换性价比更高的限价新房，而购房者对二手房的购买意愿不强，从而导致了二手房挂牌无人问津拉长其挂牌时长。不过，近期的中央频繁出台指引性的放松楼市政策，一线城市的政策放松预期也更为强烈，带动了近两个月购房者找房热度的提升，这部分潜在购房需求能否体现在真正的交易还需观望。

一、一线城市二手房挂牌量

1. 一线城市挂牌量走势

据58安居客研究院统计数据显示：8月，一线城市二手房平均在架套数为20.79万套，环比增加7.3%，一线城市二手房挂牌量持续回升。

2. 一线各城市挂牌量走势

8月，一线城市二手房挂牌量持续出现回升，其中上海的回升幅度相对最大，涨幅在9.3%，北京和深圳的回升幅度相当，尤其是北京的二手房挂牌量已达到2022年以来高点。

3. 一线城市各户型挂牌房源分析

从四个一线城市各户型房源挂牌来看，上海二手房各户型挂牌套均总价都出现了不同幅度的下跌，仅有其他大户型房源的总价出现了上涨，深圳的中小户型房源挂牌总价出现回落，重大户型的挂牌总价出现小幅上涨。

4. 一线城市各城市楼盘在架量排名

二、一线城市二手房找房需求热度

1．一线城市二手房找房热度走势

据58安居客研究院统计数据显示：一线城市二手房找房热度指数为92.3，环比上涨9.8%。找房需求热度在近两个月出现明显的回升，政策带动是当前热度回升的主要原因。

2．一线各城市二手房找房热度走势

从四个城市的找房热度趋势来看，北京和上海近两个月回升幅度尤其明显，分别上涨11.9%和12.1%，政策对这两个城市刺激作用更大，主要还是这两个城市当前执行的楼市调控政策最为严厉，并且对这两个城市政策放松的预期会更强烈。广州和深圳找房热度回升幅度相当。

3．一线城市各城市楼盘找房热度

三、一线城市二手房挂牌时长

1. 一线城市二手房挂牌时长走势

8月，一线城市二手房挂牌时长已连续五个月出现上涨，本月的涨幅为1.9%。即使是政策利好购房者需求出现明显回升的情况之下，二手房挂牌时长依旧处于持续上涨中，并且已经达到了2022年1月以来的高点，表明当前的交易活跃度低迷，购房者买房意愿不强烈。

2. 一线城市各城市二手房挂牌时长

从四个城市的挂牌时长走势来看，仅有广州的挂牌市场出现了小幅回落的走势，当前的挂牌时长为88.5天，环比下跌0.3%。上海的挂牌时长环比涨幅最大，为4.0%，深圳挂牌时长超过了100天。

3. 一线城市各城市挂牌时长走势

从各城市挂牌时长来看，北京、广州和深圳大户型挂牌时长都超过了100天，其中深圳大户型的挂牌时长最大，为125.7天。广州1房的挂牌时长出现了明显回落，上海近两个月大户型挂牌时长也出现了明显的增加趋势。

四、一线城市二手房挂牌均价

1. 一线城市二手房挂牌均价走势

8月，一线城市二手房挂牌均价为53960元/平方米，环比下跌0.4%。目前，二手房交易周期的增加影响房东对价格的预期出现调整，价格持续回落也在情理之中。

2. 一线城市各城市二手房挂牌均价走势

8月，四个一线城市二手房挂牌均价走势来看，深圳市的二手房挂牌均价出现一定幅度的回升，增幅为0.7%，已连续4个月而出现上涨，这与城市二手房指导价出现松动相关，而其他城市的挂牌均价依旧在出现回落。

3. 一线城市各城市楼盘挂牌均价排名

本月观点

l 8月重点65城合计成交宅地仅224宗、2139.77万平米，同比分别上扬33%和17%。但从今年1-8月的总体情况看，出现了供需缩量的态势，同比下滑幅度在2成以上。土地市场供需的缩量，来自于房地产市场复苏形势尚不明朗，同时也符合今年土地供地计划整体缩量的趋势。但随着各地楼市的刺激政策积极释放，市场信心将有极大提振，但难以改变区域间冷热不均的情况。

l 8月重点65城的溢价水平继续呈回调之势，仅为4.33%，为今年以来月度最低。而流拍率为8.2%，涉及包含昆明、乌鲁木齐、烟台、南宁、潍坊、福州等13个城市共20宗地块，部分城市在地方平台托底下流拍率较上个月显著降低。

l 原集中供地的22城有18个城市参与土拍，剔除到纯保障房用地后，合计成交宅地129宗，其中，成都成交36宗远超其他城市，也位列当月城市土地出让金的榜首。今年以来土地市场热度逐月下滑，本月仅20%的地块触达限地价，长三角城市由热转凉较为明显。8月份正暂时仍处于土拍平淡的瓶颈期，进入到9-10月份市场压力随着政策释放会有所缓解。

一、全国土地市场本月情况

1、供求走势——市场不明朗至1-8月宅地供需缩量2成

8月，全国重点监测65城土地供应和成交环比均出现小幅上扬，但同比则现下滑态势。65城合计公示地块744宗，合计规划建面6257.70万平米，同比下滑31%和34%；从实际出让情况看，8月成交622宗，合计规划建面5619.38万平米，也分别下滑25%和28%。宅地市场则出现差异，58安居客研究院数据显示，8月重点65城合计成交宅地224宗、2139.77万平米，同比分别上扬33%和17%。

但从今年1-8月的总体情况看，出现了供需缩量的态势：宅地公示合计1647宗，合计15289万平米；成交合计1245宗，合计11560万平米，同比均下滑2成以上。土地市场供需的缩量，来自于房地产市场复苏形势尚不明朗，同时也符合今年土地供地计划整体缩量的趋势。但随着各地相应中央政策，取消认房又认贷、降低首付和房贷利率，甚至取消限购限贷等行政性措施，市场信心将有极大提振，但难以改变区域间冷热不均的情况。

2、价格及溢价率——宅地溢价4.55%，跌至今年最低

8月全国重点监测65城成交土地平均楼面地价4185元/平米，环比、同比分别上扬20%和95%。8月监测65城平均宅地楼面地价达9479元/平米，较上个月的8089元/平米上扬17%，较同期也上扬32%；从溢价水平看，继续呈回调之势，8月仅为4.33%，为今年以来月度最低。

58安居客研究院分析师许之静指出，为了激发房企的拿地意愿，今年各地加大优质地块的供应力度，推动土地价格上升。但由于下半年以来土地市场分化愈加严重，优质地块吸引房企挤破脑门争抢，而资质相对普通的地块底价成交或者是由地方平台托底的现象依然较多。

3、城市土地出让金成交排行——成都大举推地，成榜单大户

从8月全国城市各类出让金榜单看，成都以61宗的出让总量收金385.64亿元，成为本月出让金榜单的老大，剔除掉商办及工业等地块后，其出让面积和金额依旧稳健榜首。同时，本月上海、杭州分别以261.61亿元、216.48亿元位居第二、第三位。值得注意的是，8月一线城市集体出击在土地市场上均有斩获。

4、宅地流拍率走势——流拍率8.2%较之前略有降低，但市场压力呈扩散趋势

8月，全国重点65城宅地流拍20幅，流拍率为8.2%，较前两个月15%左右的高位已有所下滑。从具体城市看，涉及昆明、乌鲁木齐、烟台、南宁、潍坊、福州等13个城市。其中，昆明、乌鲁木齐、烟台的流拍率达100%。值得注意的是，本月深圳也流拍2宗地块，成为2023年深圳土地供应中首次流拍的宅地。

58安居客研究院分析师许之静指出，将有限的资金放在核心区域核心资产上，是当前几乎所有房企的共识，哪怕是鲜有地块出让的一线城市也不例外，之前7月上海也有地块流拍，说明市场压力已开始蔓延。但随着一系列利好政策刺激，9-10月份一线及热点二线城市有望逐步复苏。

二、集中供地情况

1、本月集中供地数据一览——触达限地价地块比重逐月降低

近几个月各地进入拍地密集期，8月份，原集中供地的22城中就有18个城市参与土拍，剔除到纯保障房用地后，合计成交宅地129宗，较7月的90宗增加了不少，其中，成都成交36宗远超其他城市，杭州、南京、苏州三地的成交宗数也超过10宗。

尽管8月是成都2023年以来推地量最多的一个月，但热度并不算高：有6成地块底价成交，还有4宗地块提前取消了交易；地块热度分布不均，热门地块如锦江宗地“熔断”后吸引了44家房企抽签，而预想中的热门板块地块如东安湖宗地，在大运会结束后第二天推出却流拍。

而这样的情景也出现了南京、杭州等长三角城市，甚至土地资源稀缺的深圳8月也面临流拍的尴尬。8月25日，南京进行第五批次集中土拍，10宗商品住宅用地全部出让，成交两极分化，河西中地块、江宁百家湖地块价格触顶摇号成交，其余10宗地全部底价成交。

8月2日，深圳首例采用竞“现房销售面积”规则的地块出让完成，不仅受到企业“哄抢”，更是短时间内便达到地价及竞现房销售面积的天花板。而与此同时，同为该批次的2宗龙岗宝龙宅地，却因无人出价遭流拍，成为2023年深圳土地供应中首次流拍的宅地。放眼全国，今年下半年以来土地市场偏弱运行，在市场迷雾中，房企拿地向核心城市聚集，相较热点城市，低能级城市的土拍表现更不尽如人意。

据58安居客研究院数据统计，今年以来集中土拍22城的触顶率逐月下滑，本月仅20%的地块触达限地价。从具体城市看，杭州、南京、宁波、苏州这些长三角城市都是近期明显土拍热度出现下滑的城市。

本月参与地块公示的城市和地块数量保持高位，据统计，原集中供地的22城中有15个城市合计公示有122幅地块，大部分都在9月份进行出让。加上之前就有公示的地块，预计9月份22城宅地出让数量将超过150宗。

2、拿地企业分析——地方平台拿地比重保持高位

8月参与集中土拍的129宗涉宅宅地中（剔除纯保障房地块），央企、国企、地方平台、民企拿地比重分别为18%、26%、26%、31%。呈现的趋势是民企拿地比重低位，地方平台托底比重增加。

本月地方平台托底比重较高的城市有济南、武汉、郑州，拿地比重都在4成以上。58安居客研究院分析师许之静认为，当前房企拿地投资更为聚焦，一线城市是布局、补仓、调仓的重点，二线看基本面，热点城市、热点板块房企仍然愿意争夺，而三四线基本无人问津。并且8月份正暂时仍处于土拍平淡的瓶颈期，进入到9-10月份市场压力随着政策释放会有所缓解。

58安居客研究院研究观点：

Ø 7月，全国百城二手房景气度再次出现回落，主要还是当前购房者观望气氛依旧相对较强相关。目前购房者购房周期持续拉长，看房不下定，和房东持续议价等情况普遍出现。不过，7月份房地产主管部门持续出台多个重量级的楼市利好政策的情况之下，我们看到购房者找房需求出现了一定的回升，并且该指标也是在连续4个月出现回落的情况之下首次出现回升，表明购房者的看房意愿是有增加的，尤其是在限购和限贷政策最严厉的一线城市，这些限制政策是有出现松动的可能性，增加一部分购房者对未来的预期，利好整体市场的回暖。我们预计，六七月份将会是在二三季度二手房成交的低点，八九月份的成交量将会有小幅反弹的可能性。

目前，一线城市的二手房市场相比上月并未出现明显好转的情况，主要体现在挂牌时长持续上涨，而挂牌均价依旧在回调，购房者对未来预期依旧悲观，持续观望的心态依旧浓郁。不过在7月的二手房时长中还是有一定亮点的存在，主要还是购房者的找房热度指数出现了回升，这一先导指数能够购房者看房的意愿有所增加，有利于未来的成交量的回升。近期出台的一系列楼市利好政策推动了一部分有购房意愿的需求释放，一旦政策落地能够促进其进一步加快入市步伐。

一、一线城市二手房挂牌量

1. 一线城市挂牌量走势

据58安居客研究院统计数据显示：7月，一线城市二手房平均在架套数为19.37万套，环比增加9.5%，二手房挂牌量在连续三个月出现下跌之后出现小幅反弹。

2. 一线各城市挂牌量走势

7月，北上广深二手房在架量都出现了上涨，其中上海的涨幅最大，主要还是在上月出现大幅回落之后的反弹，而广州的涨幅最小，为0.7%，几乎和上个月相当。

3. 一线城市各户型挂牌房源分析

从四个一线城市各户型房源挂牌来看，北京的中小户型的套均面积出现了小幅减少，对应其套均总价也出现了一定的回落；上海的其他大户型的套均面积跌幅相对较大，为5.7%，对应套均总价下跌7.5%；广州的1房、2房和3房的套均面积都出现了减少，其中1房的套均总价跌幅大10%；深圳二手房挂牌房源的套均面积都出现了减少，不过仅有1房的套均总价出现下跌。

4. 一线城市各城市楼盘在架量排名

二、一线城市二手房找房需求热度

1．一线城市二手房找房热度走势

据58安居客研究院统计数据显示：一线城市二手房找房热度指数为84.03，环比上涨8.3%。找房需求在连续四个月出现回落之后首次出现上涨，不过目前的需求依旧处于相对较低的水平，短期内受政策影响找房热度有所反弹。

2．一线各城市二手房找房热度走势

从四个一线城市的找房热度来看，上海和北京的反弹幅度相对最大，其中上海的涨幅为16.9%，北京为10.1%，目前这两个城市调控政策相对最为严厉，并且政策放松的预期也会最高，购房者短期内有看房意愿集中爆发的可能性。广州和深圳在前期价格持续回落的情况之下，市场成交依旧没有回升，短期内购房者还是相对悲观。

3．一线城市各城市楼盘找房热度

三.一线城市二手房挂牌时长

1. 一线城市二手房挂牌时长走势

7月，一线城市二手房挂牌时长持续出现上涨，已连续上涨大4个月，并且涨幅出现扩大的态势。主要还是购房者观望的气氛持续加大导致，并且一线城市的房价调整不到位，而房东和购房者之间对价格的预期产生偏离，是当前交易低迷的主要原因。

2. 一线城市各城市二手房挂牌时长

北上广深的二手房挂牌时长环比都出现了不同幅度的上涨，其中北京和上海的涨幅相对最大，都超过了6%，其中北京的二手房挂牌时长已接近广州，而深圳的挂牌时长达到99.3天，再次接近100天。

3. 一线城市各城市挂牌时长走势

从各城市挂牌时长来看，广州的1房和其他大户型的房源挂牌时长出现小幅回落之外，所有城市的不同户型房源挂牌时长都出现了不同幅度的上涨，其中上海的其他大户型的挂牌时长涨幅相对最大，其他城市的大户型房源挂牌时长都超过了100天。

四.一线城市二手房挂牌均价

1. 一线城市二手房挂牌均价走势

7月，一线城市二手房挂牌均价为52294元/平方米，环比下跌0.2%。目前，挂牌均价的持续出现调整，主要还是交易活跃度低迷，房东有主动降价的意愿导致。

2. 一线城市各城市二手房挂牌均价走势

7月，四个一线城市二手房挂牌均价走势来看，北京、广州和深圳的挂牌均价环比都出现了不同服的下跌，其中广州的跌幅相对最大，为0.5%，不过上海的二手房挂牌均价依旧处于持续上涨之中，但是其成交价格和挂牌均价之间的议价空间在逐步拉大。

3. 一线城市各城市楼盘挂牌均价排名

根据8月安居客租赁市场景气度指数显示，步入三季度之后，全国40城租赁市场景气度小幅回落。究其原因，随着今年毕业生求职租赁需求的释放完毕，市场供需活跃度均有所下降，城市租赁价格呈现波动趋缓的现象。目前，租赁市场整体处于量价弱平衡，供需相对稳定的状态。

l 结合8月安居客全国40城租赁价格指数，市场挂牌价格表现相对平稳。26个城市本月租赁价格指数环比小幅上涨，14个城市价格指数环比微幅下跌。一线城市价格整体表现平稳，二线城市热度有所下降，苏州、沈阳价格环比上涨超过2%。

l 8月，全国40城租赁新增挂牌房源供应量环比小幅下降3.4%，市场整体需求热度环比下降7.7%，40城整体供需表现有所转弱。

一、租赁行业动态

1、重点政策解读

Ø 央行：加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度

8月17日，央行发布2023年第二季度中国货币政策执行报告。报告指出，落实好“金融16条”，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末，稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展。

解读：根据《报告》，保交楼贷款支持计划延续实施至2024年5月末，将帮助房企解决保交楼推进过程中的资金端困境，有利于化解房地产风险，保障广大购房者的权益。同时，将进一步加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度，有利于加快推进租购并举体系的落地，解决新市民、青年人的住房困难。

Ø 上海市房屋管理局印发《上海市住房租赁公共服务平台管理规定》

8月16日，上海市房屋管理局印发《上海市住房租赁公共服务平台管理规定》的通知，进一步推动上海市住房租赁公共服务平台的建设和应用，不断提升上海市住房租赁服务管理水平。2023年2月1日，《上海市住房租赁条例》正式施行。其中，针对本市住房租赁公共服务平台建设，从提升住房租赁治理现代化水平出发，进一步明晰了平台总体定位和主要功能。要求市房屋管理部门依托平台，提供房源核验、信息查询、网上签约和登记备案等一站式服务，并向住房租赁市场主体开放数据接口；同时，建立与相关部门的数据共享和业务协同机制，并为基层日常管理提供信息服务。

解读：本次《规定》的出台，专门针对住房租赁公共服务平台的建设和应用进行了方向细化。从职责分工、平台建设、经营主体备案、实名从业、房源核验、网上签约和登记备案以及管理要求等方面，对住房租赁平台管理服务内容进行优化。依托住房租赁平台和市大数据资源平台，建立完善市、区相关管理部门以及街道（镇）的数据利用和共享机制，强化业务协同；以平台网站和“我要租房”应用场景为门户，提供住房租赁线上一站式服务。同时，建立完善租赁住房基础数据库，向各类市场主体提供房源核验服务。

Ø 长沙：按7:3比例供应刚需房和改需房，不再要求配建租赁住房

8月11日，针对人大代表提出关于优化长沙房地产政策的建议，长沙市住房和城乡建设局近日作出回复。保障房应保尽保，刚需房和改需房按7:3的比例供应，实行分类供地、分类指导、分类建设。目前，长沙改需房供应比例达到3成左右。长沙不再要求配建租赁住房，对单宗住宅用地不再要求配建10%租赁住房。

解读：长沙根据因城施策，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，稳妥实施房地产调控长效机制，针对不再要求对单宗住宅用地配建10%租赁住房的调整，这一举措有利于降低拿地企业的配建压力，能在一定程度上提高企业拿地积极性，有助于房地产市场的稳定发展。

2、金融动态

Ø 建发房产拟发行2023年第一期住房租赁专项公司债，规模6.7亿

9月1日，建发房地产集团有限公司发布2023年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）发行公告。本期债券发行规模为不超过6.70亿元（含6.70亿元），不设置超额配售。本期债券为6年期，在第3年末附发行人赎回选择权、调整票面利率选择 权和投资者回售选择权。票面利率询价区间为 3.00%-3.80%。

3、企业动态

Ø 万科泊寓：租赁住宅业务营收达到16.4亿元，同比增长10.6%

2023年上半年，租赁住宅业务营收达到16.4亿元，同比增长10.6%。截至6月末，泊寓已在34个城市布局，累计开业17.39万间，其中，北京、深圳、广州、成都、武汉等27个城市的开业数量均名列前三，规模行业领先，整体出租率高达95.9%，自有渠道获客占比提升到82.3%，营销费用率下降到0.43%，前台GOP利润率提升到89.4%。

Ø 龙湖冠寓：已开业11.9万间，整体出租率为93.7%

8月18日，龙湖集团控股有限公司发布截止2023年6月30日止六个月未经审核中期业绩公告，上半年集团营业额为620.44亿元，同比下降34.56%。其中，冠寓已开业11.9万间，规模行业领先，整体出租率为93.7%，其中开业超过六个月的项目出租率为95.9%。

Ø 招商蛇口：住房租赁业务运营收入为5.07亿元

2023年中期业绩显示，招商伊敦管理的国内长租公寓分布于19个城市，已开业项目40个，经营建筑面积102.7万平米，房源总数2.66万间。另外，还有40个建设期项目，建筑面积96.4万平米，房源总数2.11万间。2023年上半年，公司住房租赁业务运营收入为5.07亿元，EBTIDA为3.52亿元。公司在重资产拓展方面聚焦获取保障性租赁住房，以储备REITs的优质底层资产，已成功获取上海松江新桥和合肥高新两块租赁用地，计容建面总计16.9万平方米，新增房源4484间。

二、全国40城租赁价格指数表现情况

1、安居客全国40城租赁价格指数

附注：

1. 城市范围：全国租赁重点40城；各城市的市辖区，不包括县。

2. 数据样本：数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等。

8月，全国40城租赁市场价格波动幅度较上月进一步缩小，市场挂牌价格表现相对平稳。根据安居客全国40城租赁价格指数显示，26个城市本月租赁价格指数环比小幅上涨，14个城市价格指数环比微幅下跌。整体来看，38个城市本月环比价格指数波动幅度位于-2%~2%区间，各城市挂牌租金基本处于相对稳定状态。

城市价格表现方面，一线城市本月价格整体表现平稳。深圳、广州、北京挂牌价格环比小幅上涨1.4%、1.1%、0.5%，上海挂牌价格水平较上月持平，环比小幅下跌0.2%。二线城市市场热度有所下降，本月仅苏州、沈阳环比上涨超过2%。部分二季度市场价格表现较强的核心二线城市，如成都、西安、武汉、长沙等；本月挂牌价格环比基本持平。8月，随着今年毕业生求职租赁需求的释放完毕，租赁市场活跃度有所下降，城市租赁价格波动整体将有所趋缓。预计，三季度租赁市场价格将保持相对稳定的状态。

2、安居客全国40城租赁价格分类指数

附注：

1. 城市范围：全国租赁重点40城；各城市的市辖区，不包括县。

2. 数据样本：数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等。

根据8月安居客全国40城租赁价格分类指数显示，本月两室和三室户型表现相对较好，随着新增毕业生租赁需求的消化，一室户型环比上涨城市数量较上月有所减少。具体而言，两室户型环比价格指数上涨城市达到31个，三室户型价格指数环比上涨城市达到36个，而一室户型环比价格指数上涨城市为28个。本月，两室和三室户型挂牌价格环比小幅上涨，价格表现相对较好，反应出市场租金承受能力有所下降，性价比效应下合租需求有所上升。

结合城市具体表现来看，本月各类户型的涨跌幅波动较上月进一步收窄，各户型环比价格涨跌幅在2%左右。市场供需活跃度的下降，价格波动进入阶段性稳定状态。城市表现方面，一线城市仍然是一室和两室户型表现相对较好。二线城市中，苏州、杭州的两室户型表现较好，哈尔滨、西安、南京和沈阳等城市三室户型表现相对较好。

三、全国40城租赁供需表现情况

1、8月全国40城租赁新增挂牌供应情况

8月，全国40城租赁新增挂牌房源供应量环比小幅下降3.4%，40城整体新增供应表现仍相对较弱。根据安居客监测数据显示，本月城市租赁新增挂牌供应环比涨跌数量各半，随着新增毕业生租赁需求转弱，市场挂牌供应活跃度有所下降，新增租赁供应上涨城市数量较上月减少。本月，一线及核心二线城市租赁新增挂牌表现仍较弱，部分中西部省会城市及旅游城市表现相对较好。

从具体城市表现来看：

一线城市中，仅广州本月租赁新增挂牌供应环比回升2%，北京、上海及深圳新增挂牌供应环比回落分别达到4.3%、7.4%、14%。同时，本月二线城市挂牌表现分化，成都、杭州、苏州、南京、合肥等城市租赁新增挂牌供应环比回落显著；而三亚、南宁、兰州、厦门、宁波及石家庄等城市租赁新增挂牌供应呈现环比上涨。随着毕业生求职季的结束，一线城市及部分毕业生求职需求较强的二线城市租赁挂牌活跃度显著回落。但部分中西部省会城市及旅游型城市由于边际需求的驱动力不同，市场存在一定节奏及结构差异。

2、8月全国40城租赁市场需求热度情况

8月，全国40城租赁市场整体需求热度环比下降7.7%。根据安居客监测数据显示，本月仅3个城市需求热度环比呈上升，多数城市需求热度环比下降。整体而言，步入三季度，在夏季毕业生租赁需求集中释放后，市场新增租赁需求活跃度趋于下降。

一线城市受到新增需求转弱的影响显著，上海、深圳和广州本月租赁需求热度环比分别下降9.5%、7.2%、11.1%。北京市场表现相对稳定，租赁需求热度环比小幅下降2.6%。二线城市中，仅郑州在市场持续低迷后，本月租赁需求热度环比回升5.1%。前期市场需求相对较热的成都、西安、武汉等城市本月均有所回落。此外，三亚受益于暑期旅游旺季的带动，8月仍保持较好的热度，租赁需求热度环比上升15.1%。

3、8月全国40城租赁供需结构情况

(1) 8月40城租赁价格供需分布变化

从8月全国40城租赁价格供需分布来看，市场整体供需结构稳定。本月1000元/月/套以下中低价格房源供需占比仍呈下降状态，挂牌供应占比约17.7%，对应价格需求占比约25.8%，供需分别较上月下降0.9%、1.3%。其它价格区间市场供需变化相对较小。同时，1501~6000元/月/套的房源供需占比呈现小幅上升，挂牌供应占比约55.1%，对应需求占比约45.3%，供需分别上升0.7%、1.2%。整体而言，随着毕业生租赁需求的释放完毕，市场中低价格房源供需占比继续下降，以白领群体为主的中端价格供需占比小幅回升。

结合市场各价位供需环比变化来看，1000元/月/套以下低价位房源供需环比下降显著，而2000元/月/套以上价格房源供需环比波动幅度有所收窄。尤其，市场供应环比变化相对较小，2000元/月/套以上价格房源供应环比波动幅度在3%以内。8月，随着新增需求转弱，市场供需活跃进一步下降。

(2) 8月40城租赁户型供需分布变化

8月，全国40城租赁户型供需分布结构中，仅二室供需占比小幅上升。整体户型分布结构相对稳定，三室以内供应占比达到约92%，需求占比则达到约94%。本月，仅二室供需占比分别小幅上升0.5%、0.4%。一室供需占比小幅下降0.4%、0.2%，三室及以上户型供需均小幅下降。

结合户型供需环比变化来看，随着整体市场供需转弱，各类户型供需环比均呈下降，其中，两室供需表现相对较好，环比降幅相对较小。一室需求环比下降8.1%，而大户型需求下降显著，四室和五室的需求环比下降9.7%、12.5%。

58安居客房产研究院数据显示，北京2023年8月份的二手房挂牌价格为59743元/平方米，环比下跌0.9%，东城、昌平、朝阳、石景山区域的二手房挂牌价格环比上涨。上海8月份二手房挂牌价格为60639元/平方米，环比下跌0.4%，奉贤、杨浦、松江、浦东地区的二手房挂牌价格环比上涨。广州8月二手房挂牌价格为36314元/平方米，环比下跌1.5%，从化、天河、番禺、白云、越秀、黄埔区域二手房挂牌价格环比上涨。深圳8月二手房挂牌价格为59144元/平方米，环比上涨0.7%，南山区域二手房挂牌价格环比下跌。

二线重点城市中，杭州整体8月份二手房挂牌价格为35168元/平方米，环比下跌0.7%，滨江、西湖区域的二手房挂牌价格环比上涨。南京8月二手房挂牌价格为25904元/平方米，环比上涨1.3%，六合、建邺、溧水、秦淮、鼓楼区域的二手房挂牌价格环比下跌。无锡8月份二手房挂牌价格14339元/平方米，环比上涨0.1%，滨湖、梁溪、新吴、江阴地区二手房挂牌价格环比下跌。

武汉8月二手房挂牌价格为15540元/平方米，环比下跌0.7%，硚口、青山区域的二手房挂牌价格环比上涨。成都8月二手房挂牌价格为15020元/平方米，环比上涨0.9%，成华、武侯、温江、郫都、锦江、龙泉驿区域二手房挂牌价格环比下跌。重庆市整体8月份二手房挂牌价格11221元/平方米，环比下跌0.1%，主城区中大渡口、渝中二手房挂牌价格环比上涨。

天津8月份二手房挂牌价格16539元/平方米，环比下跌0.03%，南开、津南、滨海新区地区二手房挂牌价格环比上涨。沈阳8月二手房挂牌价格9210元/平方米，环比下跌0.4%，沈北新区、铁西区域二手房挂牌均价环比上涨。长沙8月份二手房挂牌价格10811元/平方米，环比上涨0.6%，各区域二手房挂牌价格环比均上涨。

苏州8月份二手房挂牌价格21192元/平方米，环比下跌0.1%，姑苏、吴江地区二手房挂牌价格环比下跌。郑州8月份二手房挂牌价格12764元/平方米，环比上涨0.2%，中原、管城、上街地区二手房挂牌价格环比上涨。

58安居客百城二手房市场景气度指数

58安居客研究院研究观点：

Ø 8月，全国百城二手房景气度指数出现触底回升的走势。在七八月份全国持续出台多项利好政策的大背景之下，尤其是超大特大城市城中村改造、认房不认贷、存量房贷利率的下调等政策之下，刺激了一部分改善型和观望人群的入市步伐，尤其是置换型改善需求，在政策利好下出现了集中挂牌的情况，从而带动挂牌量和新增挂牌的出现明显回升，政策也利好看房需求的逐步从线上向线下转移，能够带动后续交易量的回升。

从各线城市的表现来看，一线城市在政策利好之下表现的更为活跃，其中一线城市的挂牌量和找房热度增幅明显高于二线城市和三四线城市。不过百城的成交活跃度并未在8月得到改善，各线城市二手房挂牌时长早8月依旧出现了小幅上涨，表明购房者对当前的利好政策尚需要时间进行消化。

一、全国二手房相关政策解读

1. 全国性政策

l 2023.8.18

央行：央行等三部门：积极推动城中村改造，调整优化房地产信贷政策

8月18日，央行、金融监管总局、中国证监会联合召开电视会议，学习贯彻中央决策部署，研究落实金融支持实体经济发展和防范化解金融风险有关工作。调整优化房地产信贷政策。要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。发挥好存款利率市场化调整机制的重要作用，增强金融支持实体经济的可持续性，切实发挥好金融在促消费、稳投资、扩内需中的积极作用。

点评：首先，从政策出发点来看，城中村改造能够解决当地原住民的居住条件改善和生活品质的提升，并且从城中村改造的城市来看，都是人口聚集的超大和特大城市，这部分城市的城中村规模会相对较大，而城中村改造能够带来一定较大的就业机会，利好经济的平稳发展。对于核心城市而言，城中村的改造是明显滞后于城市的发展现状，部分城中村和城区现状显得格格不入，因此其改造的意愿会相对强烈。不过，城中村人口居住密度高，改造成本高是个不争的事实。而妥善安排城中村居住人群，不因改造而支出相对较高的居住成本，并且大量的资金投入有待解决，这样才能更好的实时政策对民生的支持。

l 2023.8.23

住建部、央行：《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》

住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女) 申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

点评：近期，相关部门多次提及认房不认的相关政策，但是在政策最终落地和实施过程中依旧存在较多的不确定性。首先，在七月下旬已有提及改善性需求和认房不认贷的相关政策，并且四个一线城市主管部门也相继表态会落实具体政策，但是至今一个多月时间，都并未有实质性政策落地，只是“雷声大，雨点小”，因此，此次认房不认贷政策也很难在短期内在核心城市落地，并且此次政策也只是对认房不认贷标准的重新解释，并非是具体政策落实政策，最终城市间的落地还需要各城市相关部门制定政策实施意见。

l 2023.08.31

人民银行、金融监管局：降低存量房贷利率和首付标准

中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。其中提出，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

点评：此次关于首套及二套住房商业贷款最低标准进行明确，主要是在当前各地持续出台的楼市刺激政策中，地方政府可能为了强刺激楼市，突破首套房20%、二套房30%的首付标准设置底线。在各地持续不断出台刺激刺激楼市的同时，也可能把信贷风险转嫁到整个银行体系中，可能最终会得不偿失。不过，该政策也为一部分房地产贷款政策执行相对严厉的城市为其降首付提供了政策依据，一旦这些城市需要出台相关楼市刺激政策时，那么首套和二套住宅贷款的首付降低也会成为其政策“工具箱”提供更多选择。其次，降低存量房贷款利率也以政策的形式对外发布，从而倒逼商业银行降低存量房贷利率，减轻购房者的房产持有成本。

2. 地方性政策

l 广东–2023.8.30

房地产经纪机构要合理降低住房买卖、租赁经纪服务费用

8月30日，广东省住房和城乡建设厅、广东省市场监督管理局发布关于规范房地产经纪服务的实施意见。《意见》提出，房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

点评：广东房地产经纪业务主管部门发布的关于房地产经纪服务的实施意见中，其内容基本上和住建部原先发布的相关文件没有区别，基本都是无法落实和操作的内容，那么地方在主管部门时隔多个月之后再次发布类似文件根本没有意义。因此，建议主管部门在发布相关政策法规的同时，也应该出台可实行和落地的相关操作细则，并且还需要对相关执行细则进行充分调研。如福州出台的二手中介费指导意见中，其费率相比当前市场上在执行的收费标准还高，明显与中央的政策出发点不符，因此该政策也在第二天撤销。那么在行业主管部门放开一部分权利给到市场的同时，也需要密切关注市场表现，不应该成为部分垄断企业肆意涨价，变相推高房价的助推器。

l 2023.8.25

中原地产：从未打算退出内地市场 深圳中原不存在恶意拖欠佣金情况

中原地产从未打算退出中国内地市场。中原地产起源于香港，扎根在内地，自九十年代初进入内地，亲历内地房地产市场及中介代理行业的发展与变迁，是重要的参与者和见证者。中国内地市场是中原地产业务的重要组成部分，在这里中原地产得以发展壮大，并成为家喻户晓的品牌。尽管房地产行业目前面临前所未有的困境，但中原地产深耕于行业四十五载，已有足够的经验与信心应对行业周期，未来将继续坚守初心，为行业和社会创造更多价值。

点评：首先，从中原地产拖欠的员工佣金来看，全部来自于新房销售的佣金，并非是二手房或者租赁产生的佣金，这部分钱主要还是房企债务压力大而无法及时支付的原因导致。实际上在市场调整期，房企拖欠佣金的行为是经常发生的事情，经纪公司应该提前做好风险管控，一旦出现损失极有可能完全要不回来，最终损失最大的还是经纪人。其次，从房企拖欠经纪公司佣金和农民工工资，甚至最终造成楼盘烂尾无法交付，都是体现出我们当前的新房预售制度的问题所在，有政策却有大漏洞，有规范却无监管等事件时有发生。因此，从中原拖欠经纪人佣金的事件我们更应深思经纪公司的风控能力，我国们的房地产开发制度的问题。

l 浙江诸暨–2023.8.18

规范房地产中介市场秩序 不再受理二手房网签

8月17日，为进一步规范房地产中介市场秩序，绍兴诸暨市建设局发布公告称，自2023年8月18日起，该市二手房交易各窗口（包括办证中心、开发区分中心、店口行政服务中心、枫桥行政服务中心）不再受理二手房交易合同网签业务。属自主成交的二手房交易业务可委托公益中介代为免费办理，各自主成交对象可在公布的公益中介名录中自行选择代办机构。

点评：目前，一部分直播和短视频平台大量出现与显示不符，与“房住不炒”大方向相违背，与房地产相关政策法规不一致的内容，浙江诸暨房地主管部门对这部分可能产生较大交易风险的经纪业务进行停办，是对住房买卖双方财产的进行保护，这一措施是值得肯定的。不过，在当前房地产经纪服务新形式，房源传播渠道多元化的背景之下，也提出了对主管部门新的监管要求，并且短视频和直播平台也不是房地产经纪业务的法外之地。

二、全国百城二手房市场

1．全国百城二手房在架房源量

据58安居客研究院统计数据显示：2023年8月，一线城市二手房平均在架房源为20.79万套，环比增加7.3%，二线城市二手房平均在架套数为7.65万套，环比增加6.4%，三四线城市二手房平均在架套数为2.82万套，环比增加3.3%。

2．全国各城市百城二手房在架量

从全国100个二手房热点城市来看，二手房在架套数环比上涨的城市有84个，相比上月减少1个。一线城市中，上海的二手房挂牌量涨幅最大，为9.3%，主要是前期上海市二手房调整幅度最大，那么在当前政策集中出台，尤其是认房不认贷等相关政策落地后，房东挂牌意愿快速提升相关。二线城市中，杭州、海口和天津的回升幅度最大，其中杭州在全面放宽落户政策的利好之下，刺激房东挂牌意愿的提升。

3．全国各线城市百城二手房挂牌时长

2023年8月，全国百城各线城市二手房挂牌时长环比都出现了小幅上涨的态势，表明当前楼市交易持续低迷，购房者依旧处于观望。三四线城市的二手房挂牌时长涨幅相对最大，为3.0%，挂牌时长也是相对最长为87.3天，二线城市挂牌时长涨幅最小，为1.2%，而一线城市挂牌时长最短，为80.4天。

4．全国各城市百城二手房挂牌时长

2023年8月，全国百城二手房挂牌时长出现回落的城市达到16个，相比上月的4个出现明显的增加，表明二手房市场相对深度调整有缓解的迹象。从具体城市来看，一线城市中广州的二手房挂牌时长出现下跌，虽然跌幅仅有0.3%，但是其在近四个月中有三个月出现回落。二线城市的挂牌时长出现下跌的城市个数最多，达12个，三四线城市二手房挂牌时长依旧多处于上涨之中，区域二手房时长相对低迷。

5．全国百城各线城市二手房找房需求热度指数

2023年8月，全国二手房找房热度持续处于回升中，尤其是一二线城市找房热度回升幅度相对最为明显，一线城市上涨9.8%，二线城市上涨7.1%；三四线城市上涨4.8%，相比上月涨幅略有回落。

6．全国百城各城市二手房找房需求热度

2023年8月，百城二手房找房需求热度指数环比出现上涨的成为96个，相比上月增加了9个，仅有4个城市出现回落。一线城市中北京和上海的表现更为抢眼，涨幅都超过了10%，已接近今年春节后的水平。从二线城市来看，大连是唯一一个找房热度环比出现回落的城市，跌幅为2.8%，在市场全面回暖的情况之下，大连出现回落表明其二手房市场具有一定风险，不过8月大连找房热度并非是今年最低。杭州依旧是变现相对抢眼的二线城市。嘉兴在8月取消限购的情况之下，购房者对该城市的关注出现了明显的提升，8月其找房热度环比上涨了11.9%，部分上海购房需求溢出对嘉兴取消限购之后的楼市带来一定的利好。

7．全国百城各线城市二手房新增挂牌

2023年8月，全国百城各线城市二手房新增挂牌量都出现了明显增加，二手房新增挂牌量是连续4个月出现回落之后首次出现上涨。城市平均新增挂牌挂牌量来看，涨幅最大的城市为二线城市，涨幅为7.4%，其次是三四线城市，为7.1%，一线城市的涨幅相对最小，为4.0%。当前认房不认贷政策对房东的挂牌意愿的刺激相对较强，从而利好其置换的行为。

8．全国百城各线城市二手房挂牌价格走势

2023年8月，全国各线城市二手房持续出现回落，尤其是二线和三四线城市，已连续出现了6个月的下跌，本月这两线城市挂牌均价分别下跌0.4%和0.5%；一线城市二手房挂牌均价环比下跌0.4%，本月一线城市的二手房调整幅度也是近期降幅最大。

9．全国百城各城市二手房挂牌价同环比走势

2023年8月，全国百城二手房挂牌均价出现下跌的城市为70个，相比上月减少5个。不过从一线城市的二手房挂牌均价走势来看，仅有深圳的二手房挂牌均价出现上涨，其他城市都出现了回落，尤其广州的二手房挂牌均价回落的幅度相对最大，在认房不认贷政策刺激下，房东降价挂牌出货意愿明显。

行业动态：部分省市再出台政策，加强房地产经纪行业管理；我爱我家、贝壳发布2023年中期报告，业绩回暖。

全国经纪行业指标：经纪公司、经纪门店、经纪人数量三大在线行业指标继续下跌。华东区域三类指标数量、占比呈下行趋势，在各区域中表现最差。三四线城市在各梯队中表现最差。

一线城市经纪行业指标：四个一线城市本月三大在线行业指标同样呈筑底趋势，随着利好政策的落地，这一趋势有望改变。

一、全国房产经纪行业动态

1、行业动态

陕西省安康市：进一步加强房地产经纪机构管理工作

为加强市房地产经纪机构管理，整治规范房地产经纪市场秩序，提升房地产经纪机构服务水平，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，结合住房和城乡建设部、市场监管总局《关于规范房地产经纪服务的意见》文件有关精神，安康市发布《关于进一步加强房地产经纪机构管理工作的通知》，通知主要内容有一、严格备案程序，强化动态管理；二、规范经纪行为，严格明码标价；三、及时更新信息，加强信用管理；四、严格信息公示，畅通举报渠道；五、加大宣传力度，切实防范风险；六、强化监督管理，整治违规行为。

黄石：房地产经纪机构从业人员需实名登记，挂牌上岗自9月1日起施行

8月7日，黄石市住建局发布《关于规范房地产经纪机构从业人员 实名登记和挂牌上岗的通知》（下称《通知》），对全市房地产经纪服务机构从业人员进行实名登记和挂牌上岗。

此举旨在进一步规范房地产中介机构从业人员行为，加强房地产经纪行业从业人员监督管理，保障房屋买卖交易双方合法权益，促进房地产行业健康发展。

深圳：首个房地产中介行业诉源治理非诉解纷中心成立

8月23日，在深圳市住房和建设局与福田区人民法院共同推动下，诉源治理非诉解纷中心（房地产中介行业）揭牌和启动仪式在深圳市房地产中介协会隆重举行。诉源治理非诉解纷中心有助于推动房地产中介行业矛盾纠纷在源头预防、在诉前化解，推动深圳房地产中介行业高质量发展，提升营商环境。

广东：房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用

8月30日消息，广东省住房和城乡建设厅、广东省市场监督管理局发布关于规范房地产经纪服务的实施意见。其中提出，合理确定经纪服务收费。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

淮北：开展房地产经纪行为专项检查

淮北住建局、市市场监管局、市城管局联合下发通知，开展房地产经纪行为专项检查，进一步规范我市房地产经纪行为，加强房地产经纪行业管理，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展。

专项检查范围为淮北市市区行政区域内从事房地产经纪和房屋租赁服务的房地产经纪机构。活动时间为8月1日至8月31日，按照机构自查、现场检查、整改落实等三个阶段进行。

简评：越来越多的城市进入存量房地产市场，房产经纪的参与度越来越高，从中长期来看，对房地产经纪服务全链条加以规范，促进收费合理透明、服务质量提升，有助于激发市场活力，促进房地产市场平稳有序运行。

2、企业动态

我爱我家：上半年住房总交易额同比增三成 净利大幅减亏

8月24日，我爱我家发布2023年上半年财报，报告期内实现营收62.6亿元，同比增长2.99%；实现住房总交易额（GTV）约为1633.3亿元，同比增长31.7%；归母净利润为亏损4881.1万元，较去年同期大幅减亏3.35亿元。其中，经纪业务实现收入23.5亿元，同比增长34.08%；实现毛利率22.53%，同比提高2.55个百分点。截至报告期末，房屋资产管理业务相寓在管房源规模达到26.2万套，相比2022年底增长3.1%，出租率达到96.5%，相比2022年上升0.7%，运营效率得到进一步提高。

贝壳：公布中期业绩 净收入同比增加51% 净利润为40.49亿元 同比扭亏为盈

8月31日晚，贝壳公布2023年中期业绩，净收入为人民币398亿元，同比增加51.0%。净利润为40.49亿元，2022年同期净亏损24.85亿元。经调整净利润为59.25亿元，2022年同期经调整净亏损为5.92亿元。公告称，净收入上升主要由于总交易额增加。

上半年总交易额为人民币17,521亿元，较2022年同期的人民币12,255亿元上升43.0%，总交易额上升主要由于住房相关市场因COVID-19管控限制放开及被压抑的需求得到释放而得以复苏，及公司不断提高运营能力(这有助公司利用市场复苏机遇)，以及公司家装家居业务的扩张。

简评：房产经纪企业业绩较去年同期有向好趋势，龙头企业优势显现。

二、全国房产经纪行业发展情况分析

1、全国房产经纪行业表现

(1) 全国房产经纪公司数量变化

8月，全国在线房产经纪公司数量环比继续下跌，跌幅扩大至3%，主要是受到二手房市场成交连月来的不景气所致，8月份北京、杭州等部分城市成交量温和反弹，但总体来看，市场仍处于筑底区间，相应的经纪司规模仍处于下探阶段。

从数量上看，8月各区域在线作业房产经纪公司数量继续减少，其中华东区域减少量最多。从区域分布占比来看，华东区域占比微降0.06%，中西部区域也下降0.02%；反之，华南区域占比小幅上升0.25%，在各区域中上升最多，华北东北区域占比也微升。

各个梯队城市在线房产经纪公司数量也同时减少，三四线城市减少数量最多，一线城市减少最少，与上月表现基本一致；从经纪公司的城市分布结构上看，二城市在线房产经纪公司数量占比微升，一线、新一线线和三四线城市经纪公司占比均微降。

(2) 全国房产经纪门店数量变化

8月份，全国在线营业的房产经纪门店环比继续减少，减幅与房产经纪司接近同比例，因此，本月单个经纪司的门店数环比保持稳定，显示当前情况下，行业单个经纪司的平均门店数趋于稳定。

数量上，各个区域在线房产经纪门店数量均有减少，减少量多于7月，四大区域中仍是华东区域减少最多。从区域占比来看，华东区域和华南区域下滑趋势暂时停止，华东区域占比持平，华南区域占比微升；中西部和华北东北区域则从2023年1月至今，门店占比连续上涨8个月。

8月继续延续前两个月的下行趋势，不同梯队城市在线作业的房产经纪门店都有减少，依旧是三四线城市减少数量最多；从不同梯队城市门店占比来看，一线城市在线房产经纪门店占比连续第5个月微降，新一线城市占比则连续第5个月上升。

(3) 全国房产经纪人数量变化

8月，全国在线作业的房产经纪人环比减少的幅度较上个月有所扩大，显示行业从业人员仍处于流出状态，单店经纪人数量环比同样再次下行，显示在线房产经纪行业门店的规模仍处于筑底期。

本月各区域在线作业的房产经纪人减少量较上月有所增多，人数减少最多的仍是华东区域。从房产经纪人的区域分布来看，四大区域中，华东区域房产经纪人占比在连续5个月下滑后企稳，华南区域占比本月微降，华北东北和中西部区域本月占比均微增，其中中西部提升最多，约有0.2%。

数量上看，各梯队城市在线作业经纪人数继续减少，三四线城市持续减少最多的经纪人。从占比来看，一线城市占比基本稳定，新一线和二线城市经纪人占比小幅提升，三四线占比下滑。整体楼市观望情绪浓厚，这在一定程度上影响了经纪人在线开展作业的积极性。

2、一线城市经纪行业表现

(1) 一线城市经纪公司数量变化

8月，四个一线城市在线房产经纪公司数量环比均呈下降趋势，市场层面，各城市二手房市场出现企稳的迹象，并且随着“认房不认贷”政策的落实推进，金九银十值得期待，行业也有望止跌。

(2) 一线城市经纪门店数量变化

四个一线城市的在线房产经纪门店数量也同步环比下滑，同经纪司数量趋势一致，深圳的减少比例也是最多。

四个城市的单经纪司平均门店数量变化本月继续延续差异化走势，北京和深圳有增加的趋势；上海表现稳定，单个经纪司规模从4月至今趋于稳定；广州和深圳单司门店规模继续下滑，广州下降的趋势较为明显，总体来看，一线城市的经纪司门店规模较高峰期仍然存在较大差距，经纪司经营规模仍处于底部区间。

(3) 一线城市经纪人数量变化

四个一线城市的在线房产经纪人数量环比也同时下滑，主要还是当下市场前景不明，但是随着政策利好持续释放，购房者需求活跃度明显提升，市场或将迎来企稳回升，从业人员信心也将随之恢复。

概述：2023年1-7月，全国房地产开发投资额和住宅开发投资额分别为67717亿元、51485亿元，同比降幅分别为8.5%和7.6%。开发投资数据已连续5个月出现降幅扩大的态势。

房屋施工、新开工面积都再次出现同比降幅扩大，但在“保交楼”政策下竣工端持续改善；同时，在6月房企营销活动刺激下的一波行情后，7月销售面积骤降，楼市复苏动能不足，由此带来房企到位资金降幅再度扩大。

目前房地产市场总体处于调整阶段，随着市场调整机制逐步发挥作用，及8月份后，各城市根据自身情况，积极响应中央精神，进一步落实降低首付比例、利率、取消认房又认贷，换房契税减免等政策，同时叠加8月20日大概率的降息政策，期待市场会有所转向。

一、开发投资数据已连续5个月降幅扩大

2023年1-7月，全国房地产开发投资额和住宅开发投资额分别为67717亿元、51485亿元，同比降幅分别为8.5%和7.6%。住宅开发投资额占到全部房地产开发投资的76.3%，维持在高位。

但开发投资数据已连续5个月出现降幅扩大的态势，本月同比降幅较上月扩大0.6个百分点，住宅投资数据降幅则扩大0.3个百分点。

8月15日，作为中期政策利率的1年期MLF利率下调15个基点，同时短期政策利率的7天逆回购利率下调10个基点。央行实现三个月内两度降息，主要源于经济修复的内生动力还不强、有效需求仍不足，楼市投资、消费动能不足，金融数据偏低。预计8月20日新公布的LPR将跟随下调，助于降低企业和房贷利率，促进房地产复苏回暖。

二、唯有竣工端保持回暖

2023年1-7月全国房屋新开工面积56969万平米，同比下降24.5%，降幅比上个月扩大0.2个百分点；全国房屋施工面积为799682万平米，同比下滑6.8%，降幅扩大0.2个百分点；但竣工端保持回暖态势，1-7月房屋竣工面积为38405万平米，同比上扬21%，住宅竣工面积为27954万平米，同比上扬20.8%。

今年以来，在‘保交楼、保民生、保稳定’的目标指引下，各地加快推进保交楼，保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具发挥成效。新房竣工面积今年以来保持近20%的同比增长。

三、全国商品房销售额增速由正转负

2023年1-7月，全国商品房销售面积66563万平米，同比下滑6.5%，其中住宅销售面积占到87%，为57623万平米，同比下滑4.3%。1-7月商品房销售金额70450亿元，同比下滑1.5%，而住宅销售金额为63184亿元，同比仅上扬0.7%。

按照1-7月的销售金额和销售面积计算，全国商品住宅均价为10965元/平米，涨幅为9.25%，涨幅较上个月收窄1个百分点。

从区域上看，商品房销售面积主要受中部和西部地块拖累；从销售额上看，除东部地区外，其余区域都已出现明显回落。同时，东部地区销售额占到全国6成比重，因而对房价起到支撑作用。

进入下半年，楼市销售并没有在政策组合拳下继续出现上扬，而是在6月的基础下大幅下探，7月单月全国住宅销售面积仅6031万平米，环比下滑45%，同比下滑25%。一是由于7月下旬中央政治局会议即将召开，新房市场往往选择“静观其变”，土地市场亦如此。同时，在结束6月份冲刺业绩后，随着各项优惠政策收回也会使销售情况有所减弱。

预计进入8月后，各地将根据城市自身情况，积极响应中央精神，进一步落实降低首付比例、利率、取消认房又认贷，换房契税减免等政策。当前已有一些城市跟进优化政策，期待叠加8月20日大概率的降息政策，市场会有所转向。

四、房企到位资金受销售回款影响巨大

2023年1-7月，全国房企到位资金78217亿元，同比降幅11.2%，较上个月扩大1.4个百分点。从资金来源上看，国内贷款同比降幅11.5%，降幅较之前扩大0.4个百分点，自筹资金同比降幅23%，降幅较之前收窄0.4个百分点；定金及预收款，本月则继续同比下滑，下滑幅度达3.8%，个人按揭贷款同比增速也由正转负。

目前房地产市场总体处于调整阶段，随着市场调整机制逐步发挥作用，房地产市场政策调整优化，房企风险有望逐步得到化解。同时，随着对刚需、改善型购房的政策利好刺激，居民住房消费和房企投资意愿有望逐步改善。

Ø 新房市场：供应的表现较弱，在售项目逐渐减少，价格涨幅持续收窄；热度高开低走，核心四区更受关注；呈现刚需和改善同时复苏，并且从纯刚需到刚需刚改再向再改终改过渡的态势，但二季度后期改善需求支撑力度不足。

Ø 二手房市场：一季度新增挂牌激增，二季度市场降温，挂牌量下滑；价格同比持续下跌，市场以价换量；近郊区域二手房热度呈上升趋势；90-120平方米3室户型需求热度最高，但供应占比与之有差异。

Ø 房产经纪：经纪门店和经纪人2月和3月保持增长，单店在线作业经纪人数量大增，随后在二季度减少；单个经纪人挂牌房源量增加，从业人员间的获客竞争有所加剧。

1、 城市背景和政策

2023年上半年，在供给侧，杭州出台了多渠道解决住房问题的政策：2月，杭州市政府印发关于推动经济高质量发展若干政策的通知，计划2023年全市出让经营性用地10500亩。这一出让量回落至2017年来的底部。提出加快发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房困难问题，2023年建设筹集保障性租赁住房7万套（间），新开工改造城镇老旧小区166个、1529栋。《杭州市人民政府办公厅关于全面推进城市更新的实施意见》提出了盘活存量，整治改造老旧小区。

需求侧延续放松基调，并且更加精细化，从往年的“因城施策”基本过渡到“按区施策、一区一策”方向，主要政策内容围绕放宽落户门槛、公积金降首付、购房补贴、差异化限购范围调整等。

近10年以来，杭州常住人口保持持续增长，千万级的人口规模支持了房地产市场的规模和发展。今年上半年，城市基本面良好叠加楼市政策宽松，前期受疫情影响积压的需求在今年开始得到集中释放，使得杭州市场在本轮复苏中表现较为突出。

3、 新房市场

3.1全市新房项目在售数量及热度走势

2023年1月，杭州全市在售项目环比增加约5%，2、3月份杭州分别有将近30个和将近50个的新项目开盘量，但是这两个月在售项目数量环比保持稳定，考虑到原有的存量，可以看到2、3月份新房去化速度加快。5、6月份在售项目环比减少，主要是由于项目供应减少。

从热度来看，杭州市场1月新房热度开始出现回暖，2月环比涨幅超过90%，也反映了新房市场的火热。3月新房市场热度小幅小降，但对比前期来看，热度仍保持相对高位。随着二季度市场的持续降温，市场热度正逐步回到前期低位。

根据国家统计局数据，杭州新房价格走势非常强势，一年来房价同比和环比始终保持上涨。总体来看，上半年杭州新开盘和在售的存量项目中，核心四区域新房项目总体占比偏少，余杭、临平、萧山和钱塘四区，以及外围郊区项目占比较高，结构性影响了新房的价格上涨势头，同环比价格涨势均有所放缓。6月核心区开盘项目量小幅反弹，带动房价环比也小幅上扬。

3.2各区域新房项目在售分布及热度走势

2023年上半年，杭州滨江、上城、拱墅和西湖核心四区存量住宅项目合计占比16%，近郊余杭、临平、萧山和钱塘四区占比40%，外围五区县占比44%。

从杭州各区域的找房热度分布来看，核心四区热度占比达到35%，可以看出当前市场情况下，核心区域的房产最受购房者关注，其中上城区和拱墅区是其中供应量相对大，热度需求度高的两个区域，特别是上城区4%的项目占据10%的热度分布。萧山区以15%的项目占比获得20%的找房热度，在13个区县中占比最高。外围五个区县热度占比13%，从全市范围内看，市场热度并不高。

对比去年下半年，拱墅、萧山、余杭、临平、钱塘五个区域热度占比均有提升，上城区热度占比有所降低，外围区县热度占比也都在降低。

上半年，杭州多数区县新房找房热度经过1、2月份的复苏反弹之后，开始4个月的持续下跌，西湖、萧山、钱塘和淳安县在1月份率先达到一年来热度上涨的最高值，滨江、拱墅等多数区域在2月份达到热度的环比峰值。4月份，杭州核心四区，富阳、临安的热度降幅达到一年内的谷底值。

分季度来看，一季度，西湖和滨江新房热度涨幅最为明显，但是到二季度热度回落也幅度也比较大。一季度热度涨幅较小的各区域，跌幅也相对较小。总体来看，除余杭外，其他各区域热度在短期的反弹后，已经跌至前期热度的低点，市场降温明显。

3.3各户型新房项目热度走势

2023年1月，各户型新房产品热度均迎来回暖，其中1室户型热度回升最多，其次是2室和3室产品，刚需率先复苏。进入2月，1室产品热度增速放缓，3室和4室户型产品热度快速增长，其次为2室产品。进入3月，4室及以下户型产品的热度快速下降，5室及以上户型产品仍然保持一定的热度涨幅。二季度，各户型新房产品热度普遍降低。

对比去年下半年，各类新房需求变动较为温和，支撑市场较长时间，并且11月份开始这类需求降温之后，4室及以上的改善型产品仍然支撑了市场一段时间后小幅回落。今年上半年则仅在3月份保持增长后，4月份4室及以上的热度也大幅下跌，显示改善型需求后劲不足。

结合新房产品的户型和面积段来看，杭州的新房需求整体复苏呈现刚需和改善同时复苏，并且从纯刚需到刚需刚改再向改善过渡的态势，1月份小户型产品热度复苏最为强势，同时也伴随改善型产品的回暖，2月份小面积刚需热度回升放缓、大面积刚需、刚改、再改产品热度进一步提升，3月份刚需热度回落，少量再改终改型产品热度延续。

4、 二手房市场

4.1全市二手房挂牌数量及价格走势

进入2023年1月份，杭州二手房热度开始回升，推动二手房源新增挂牌量在2月份上涨约为230%，到达近一年来的最大涨幅。与此同时城市的在架房源量也环比增长超过70%，3月之后，新增挂牌量则明显减少，主要是由于置换需求的集中释放，存量可挂牌房源减少。

二季度，随着市场热度的下降，新增挂牌减少，并且总的房源挂牌量也减少，主要是由于积压需求释放完毕之后，后继需求补充不足，成交放缓，不少房东观望心态浓重，撤下房源等待更佳的时机。

相对新房而言，杭州二手房房价表现不佳，近一年来同比持续下滑。结合城市挂牌量和成交来看，可以发现市场呈现以价换量的交易态势，基于买涨不买跌的心态，新房房价的持续上涨吸引各类客户群体以旧换新。

环比来看，二手房价格在2、3、4三个月份实现微涨，主要由市场短期热度带动，部分业主预期好转，5月之后这一价格走势被打断，二手房价格环比同比价格跌幅扩大，价格下行压力增大。

4.2各区域热度及二手房挂牌数量走势

不同于新房市场多数区域热度1、2月份回升后3月回落，各区域二手房热度在1、2月份回升明显，到3月份热度才普遍大幅上涨。上城、拱墅、余杭等区域在3月的热度涨幅达到1年来的最大值。

4月，上城、拱墅、萧山、临平和钱塘五个区域二手房热度环比跌幅为一年内最大值，表示这些区域进入二季度开始降温最快。二季度，杭州多数区域二手房热度较一季度微增，钱塘区和桐庐县热度下降。

随着，二手房市场逐渐降温，成交节奏放缓，“以旧换新”的置换链条将被打断，也将不利于新房市场的持续。

从热度的分布区域来看，上半年，核心四区热度占比超过4成，在三个圈层中占比最高，萧山、余杭和临平三个区关注度也比较高，外围区县整体热度占比较少。相对去年下半年，滨江、拱墅、西湖三个核心区域的热度均有下滑，余杭、临平热度有所上升，是二手房市场热度复苏较为突出的区域。

从区域来看，1月全市各区新增挂牌量仍在下降，到2月除淳安之外，各区域新增挂牌量暴增，增幅最低的钱塘区也达到129%。其中，桐庐县超过20倍的涨幅主要是由于前期挂牌量太低，新增挂牌量并不大。随着出售需求在2月集中释放，3月新增挂牌均回落。之后二季度，各区域挂牌持续回落，显示随着市场热度的回落，房东的出售意愿在逐渐降低（除淳安由于前期新增挂牌基数很小，6月出现环比大增的表现）。

受新增挂牌量大增影响，一季度各区域二手房在架量也大幅上涨，2月是主要上涨月。其中核心四区涨幅均达到40%以上，城区的置换出售需求较多，其中拱墅和西湖区涨幅最大；近郊区域中余杭区在架量增长比例最大，远郊区县中，富阳涨幅最大。拱墅和富阳的在架量涨幅为一年来的最大值。3月各区在架量涨幅均有所回落，回落较为明显的是桐庐县和西湖区，桐庐主要是由于新增挂牌的显著减少。对比西湖区3月的新增挂牌减少比例，结合新项目开盘情况，或是因为区域置换群体积极寻求交易。

二季度，各区域挂牌量仍有一定比例的增长，结合新增挂牌来看，主要是由于成交逐月放缓，随着成交压力增大，加上二手房价格下滑明显，不少房东下架房源，这也影响了6月各区域挂牌量走势。

4.3分户型新增挂牌量及热度走势

1月份，受春节假期以及前期政策效果尚未发酵影响，各户型种类二手房房源挂牌量均环比减少，其中1室和2室的刚需房源环比减少较多。2月市场快速升温，各类户型挂牌量飙升，其中1室户型刚需房源挂牌量增长最快，超过300%，2室户型也超过250%。到3月，各类户型房源新增挂牌量环比均下滑，其中5室及以上的改善型房源环比下降最多，其他户型新增量仍较1月上涨，挂牌需求仍在入市。到二季度，挂牌需求明显减弱，除了4室挂牌量在5月小幅增加外，其他户型新增挂牌均快速下滑，6月份，各户型新增挂牌量环比均下跌40%左右，房东出售意愿明显降低。

上半年，杭州新增挂牌二手房中，占比最高的是90-120平方米3室户型，在所有新增挂牌房源中占比约14%，其次是120-150平方米4室户型和70-90平方米的2室户型，分别占比约11%。50-70平方米2室和50平方米1室产品分别占约9%。

从热度分布来看，90-120平方米3室户型在所有热度中占到31%，120-150平方米4室户型占9%，70-90平方米的2室户型11.5%，50-70平方米2室和50平方米1室产品分别占10.5%和4%。

对比来看，90-120平方米3室户型需求热度最高，尽管此类房东当前挂牌意愿也较高，但较市场需求仍有差距。50平方米以下户型，120-150平方米4室户型、150平方米以上户型总体处于房东出售意愿高于市场购买意愿的状态。

5、 房产经纪

5.1全市房产经纪门店和经纪人数量走势

随着节后复工，以及经纪行业的季节性经营调整和人员流动，杭州2月开始经纪人数和经纪门店数开始大比例回升，进入3月涨势有所放缓。4、5月份，经纪门店环比显示仍在小幅增长，经纪人从5月份环比开始减少，6月份，经纪门店和经纪人指标双双下跌，行业回弹止步。随着市场进入淡季，将进一步影响经纪公司的经营，经纪门店和经纪人走势或将继续下行。

2月份杭州单店经纪人数大增超35%，规模扩充是行业的主流动向。尽管受市场大热的影响，房东出售意愿也大增，但由于企业的招兵买马势头强劲。3月份店均经纪人的涨幅和经纪人均房源量的涨幅均有所回落，显示行业的扩充情况和房东的入市意愿均有所放缓。6月，由于经纪门店减少，房源挂牌量也减少，因此单店经纪人数和经纪人人均房源量反而出现微增，并不意味着市场和经纪公司经营向好。

7月，40个重点城市中11个城市经纪行业景气度指数小幅反弹，29个城市经纪行业景气度较6月下降，40城整体景气度较6月继续下行约3%， 其中重庆受新房成交下滑影响至景气度下行至本年最低。一线城市中，广州走势相对稳定；新一线城市中，南京、合肥主要受市场热度回升影响带动行业景气度小幅回升，其他城市整体仍处于降温趋势；二线城市经纪行业表现在各梯队中相对较好，一类是城市楼市市场热度有小幅回升，一类是城市新房通过渠道成交的规模环比增加。

7月是楼市传统的淡季，重点40城房产经纪行业景气度继续下行属于常态，也表示当前市场处于底部筑底盘整时期，随着政策的发力，市场预计将逐步复苏，预计房产经纪业务也将逐步走出低谷。

行业背景：中央积极表态，政策松绑有望加码

7月，中央层面表态相对密集，持续传递积极的信号。特别是中央政治局会议明确指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。此次政治局会议相比以往提到房地产行业的表述，并没有提及房住不炒，而是提及供求关系发生重大变化，提到将适时调整优化房地产政策，这对市场来说更为关注。

由于目前很多三四线城市已经出台大量的宽松政策，市场依然不振。热点一二线城市限制性政策仍然较严，当前供求关系也发生重大变化，比如热点城市二手房挂牌激增、郊区新房去化难度加大等情况，市场面临明显的信心不足的问题，房价下行压力增大，尤其是上海连续两个月二手房房价跌幅领跑70个大中城市。而一线城市作为楼市风向标，是带动市场信心的关键。四个一线城市的集中表态，也非常明确的传递出积极的信号，有望提升市场信心，后续的重点将是各地的具体政策，和政策何时落地。

“保交楼”、“保交付”一直是时下关注度较高的民生热点话题。深圳宝安地块出让引入竞“现房销售建筑面积”，合肥也在此次楼市政策中也提到了现房销售的试点，现房销售意味着可以回避烂尾风险，对购房者来讲安全度也越高。现房销售也是行业新发展模式的重要体现，有助于推动房企转型。

此外，合肥探索套内面积计价方式，通常购房者都希望“所买即所得”，按照套内面积计价的做法，将有利于购房者放心购房，避免购房者与房地产开发商、物业的纠纷，也有助于提振房地产市场信心。

一、新房：热度反弹，渠道指数微升

7月，重点40城新房找房热度环比有所反弹，一方面，由于经过3-6月四个月的连续下跌，当前市场热度已经处于较低水平，本月应属于市场持续下跌之后的小幅反弹。另一方面，7月下旬，从中央到地方密集表态，释放积极的政策信号，带动市场热度一定程度的上扬。热度反弹显示市场需求仍在，随着政策的发力，有望进一步转化为成交。

分梯队来看，四个一线城市都出现反弹，二线城市中热度反弹的城市较多，其中乌鲁木齐、大连、贵阳等城市涨幅均超过10%。

新房市场本月供求双双下滑，尤其是当前市场仍占主流的刚需客户或希望一步到位的客户受目前经济环境、市场行情影响较大，主流需求逐渐走弱的最主要原因在于这类普遍收入预期不稳、就业难，储蓄意愿不断增强，对房价预期也不乐观，观望情绪严重。整体来看，新房市场短中期内仍将处于筑底期，新房经纪业务的热度也将随之降温，面临较大的市场压力。

7月份，重点40城新房渠道指数较6月微微反弹，主要是由于通过渠道成交的新房规模稍有增加。其中一线城市和新一线城市同前期保持一致水平，二线城市7月这一指数有所增长，主要是由于福州、大连、石家庄、乌鲁木齐等城市借助渠道的成交规模均有所上涨。

二、二手房：经纪业务整体处于筑底区间

2023年7月，重点40城二手房找房需求热度较6月出现了明显回升，40城平均回升约2%。40城中，二手房找房需求热度指数环比出现上涨的成为31个，有9个城市出现回落。

分城市等级来看，新一线城市二手房找房热度较上月微降，其他梯队城市热度均出现反弹，一线城市二手房市场热度在月末也出现了明显的回升，主要是基于7月持续出台多项重大利好政策的影响之下，限制政策最为严厉的一线城市出现松动的可能性，给潜在购房者带来了较为积极的预期。

7月份，重点40城二手房挂牌时长环比上涨约5%，各梯队城市均有上涨，但仍然是一线、新一线城市挂牌时长较二线城市稍短，主要还是基于楼市基本面的支撑。

40个重点城市中，绝大多数城市二手房挂牌时长继续延长，仅杭州、福州等城市出现小幅回落。其中福州在今年2月份达到高点之后一直处于缓慢回落状态，城市二手房市场交易量相对恢复情况相比其他城市也略好。

总体而言，7月份40个重点城市的二手房成交普遍表现不佳，市场上客户仍处于观望状态，由此造成二手经纪业务不景气。

7月进入房地产行情的传统淡季，重点城市二手房成交量，两个市场的成交量都将面临进一步下滑的压力，对于二手房的经纪业务来说将迎来更大的挑战。

7月，全国在线营业的房产经纪门店数量环比小幅下降约0.8%，与房产经纪司变动幅度基本相同。因此，本月单个经纪司的门店数环比保持稳定，显示当前情况下，行业单个经纪司的平均门店数逐步趋于稳定。

三、典型城市分析

1. 一线城市：经纪行业景气度稳中微降

广州本月经纪行业景气度表现平稳，北京、上海和深圳景气度稳中微降。

新房市场方面，本月四个一线城市找房热度反弹力度较大，主要是由于月末政策释放出积极的信号，带动了一波购房者的找房热情，但是实际情况还要看后续政策具体的落实。

从市场供求来看，7月属于市场淡季，供需规模环比缩减较为明显。上海供应显著缩量并且主要分布在外围区域，成交也从高位回落，房价下行，未来收入预期不明也影响市场信心。北京和广州也出现类似的情况，主流购房需求减弱，对于成交无法形成持续的支撑，成交也出现下滑。本月仅深圳成交环比增长，市场表现为弱复苏。

新房渠道方面，四个一线城市表现较6月略差，受整体新房市场成交下滑影响，通过渠道分销的住宅规模也呈下降趋势，影响新房经纪业务的开展。

二手房市场方面，随着市场成交量的持续下探，部分业主心态发生了一定变化，市场观望情绪加重。自7月24日中央积极发声后，业主放盘量企稳回升，出售意愿有所增强。虽具体政策尚未落地，但市场信心有所提振，带动一线城市市场找房热度升温，深圳找房热度较上月保持稳定，北京、上海、广州三个城市热度小幅反弹，这一波上涨更多的属于短期情绪的释放，结合四个城市二手房市场价格仍处于下跌趋势，可以看到市场较为艰难，重点仍是“以价换量”。各城市的二手房挂牌周期仍在延长，并且四个城市二手房成交数据仍处于下跌趋势中。具体来看，北京7月二手房网签9718套，环比上月下降16.3%，上海7月份全市共成交二手房1.26万套，环比基本持平，深圳7月网签约3000套，环比下降6%，广州网签环比小幅下降2.36% 。

二手房经纪方面，上海经纪人和经纪门店小幅减少，其他三城表现相对平稳。

整体来看，一线城市市场和行业处于“触底盘整”区间。政策利好的风在吹，但目前尚未由实质性的落地举措，客户观望情绪浓重，房东和客户的博弈情绪也十分严重。

随着一线城市利好信号明确释放，楼市政策面有望持续向好，有助于提振客户的入市信心，从而促进经纪行业景气度的提升。

2. 大连：政策组合拳刺激经纪行业景气度微升

2023年以来，大连房地产市场政策环境持续放松，以公积金政策为主，发布了包括降首付、提升公积金贷款额度，延长贷款期限，商贷转组合贷等多方面的政策，此外还要包括实施带押过户、全面放开落户、下调房贷利率等各类政策，给楼市复苏提供强有力的支持力度，线上、线下房交会及各类补贴也在不断降低购房成本，房企也为了快速回笼资金，加大促销力度。

其中引人关注的“615”楼市新政共发布七条内容，其中4条直接涉及购房者：一、下调首套商贷利率；二、6月15日至6月30日线上夏季房交会期间，购买市内四区参展项目，在7月30日前完成网签备案，在取得不动产权证后，给予200元/平方米购房补贴；三、2023年12月31日前，购买市内四区新建非住宅商品房的，在取得不动产权证后，按照网签备案成交额的3%给予购房补贴，补贴额不超过买方缴纳的契税总额；四、调整优化公积金政策。

7月中央再次积极表态支持房地产市场发展，带动大连7月新房热度指数、二手房热度指数反弹，新房经纪分销业务规模出现上涨，进而提升了本月经纪行业的景气度。

小结：

7月房产经纪行业整体在楼市的季节性因素影响下继续巩固筑底行情，40城中多数城市新房分销规模、二手房成交规模继续下探，成交周期拉长，经纪公司的在线门店和经纪人数量也呈下降走势。

本月下旬中央密集发声带动市场热度一定幅度上扬，显示市场购买需求仍然存在，但未转化为成交，整体购房信心仍然不足，主要还是受当前房价下行，收入预期收缩、交付不确定等因素影响。值得关注的是，中央政治局会议首次明确楼市供求关系发生重大变化，政策支持或将加码，若核心一二线城市能稳步落实或局部松绑限制性政策，整体楼市成交规模有望止跌企稳。

主要观点

租赁价格指数：7月，重点10城租赁市场价格表现相对平稳。在城市价格表现方面，北京、广州本月挂牌租赁价格环比上涨1.6%、1.7%；而上海、深圳价格环比小幅下跌0.1%、0.5%。部分二线城市租赁价格指数表现相对较好，如西安、成都等。

供需对比：一线城市中，上海、深圳和广州本月租赁新增挂牌供应环比小幅回升，北京本月新增供应基本与上月持平。二线城市中，二线城市中，成都、重庆、武汉等城市新增挂牌环比小幅上升。本月整体需求表现较弱。

价格供需：本月一线城市中低价格供需下降，中段价格供需小幅上升。北京3500元/月/套以下供应占比下降1.7%，7000元/月/套以上供应占比上升2%；3000元/月/套以下需求占比下降1%。二线城市供应环比表现强于需求，成渝供需结构稳定。

户型供需：7月，一线城市一室供应占比下降，北京、上海两室需求占比小幅上升。二线城市供应环比回升，两室、三室需求表现相对较好。

PART 1 重点10城租赁价格指数

租赁价格指数︱一线城市价格平稳，热点二线城市表现较强

附注：

1. 城市范围：全国租赁重点10城；各城市的市辖区，不包括县。

2. 数据样本：数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测挂牌数据、历史沉淀大数据等。

指数解读：

7月，重点10城租赁市场价格整体表现相对平稳。一线城市本月价格表现涨跌分化。北京、广州本月挂牌租赁价格环比上涨1.6%、1.7%；而上海、深圳价格环比小幅下跌0.1%、0.5%。整体来看，一线城市二季度以来价格表现相对平稳。相对而言，受益于租赁市场逐步复苏，二季度以来部分二线城市租赁价格指数表现相对较好，如西安、成都等持续性较好。

结合二季度全国40城租赁市场整体价格表现来看，今年毕业生求职租赁需求对租赁市场的带动强度相对往年较弱。同时，由于各城市租赁市场规模差异较大，由新增毕业生求职租赁需求传导的边际效应差异较大。因此，租赁市场规模较大的一线城市价格呈现出较平稳的状态，而部分热点二线城市价格指数表现相对更活跃。

租赁价格指数︱九城一室户型价格环比温和上涨

指数解读：

本月市场整体价格波动较小，各类户型价格指数表现相对平稳。一室户型挂牌价格环比表现相对较好，上涨城市达到9个，杭州一室户型较上月持平。

北京、上海和广州一室和两室户型价格环比均呈小幅上涨。两室和三室户型挂牌价格环比温和小幅上涨，表现好于上月，从侧面反应出部分城市合租需求有所上升。

整体来看，市场分类户型价格表现相对稳定，涨跌幅波动相对较小，反应出租赁市场趋于供需阶段性弱平衡状态，市场供需的活跃度有所下降。

PART 2 重点10城租赁供需情况

租赁用地︱7月上海、杭州土拍

7月11-13日上海第二批次集中供地：成交15宗涉租赁用地，配建保障性租赁住房比例基本在5%，总计配建保障性租赁住房建面约7.19万方。

租赁用地︱7月上海、杭州土拍

7月18日杭州土拍：成交1宗涉租赁用地，配建保障性租赁住房建面约7550㎡，配建比例达到20%。

供需对比︱一线城市供应小幅回升，需求表现仍较弱

一线城市中，上海、深圳和广州本月租赁新增挂牌供应环比小幅回升，分别达到4.8%、8.6%、3.5%。北京本月新增供应基本与上月持平。由于正值毕业生求职季节，租赁市场挂牌的活跃度有所提升。需求方面，北京、深圳本月租赁需求热度环比小幅回升3.2%、2.9%，而上海、广州租赁需求热度环比小幅下降2.7%、2.9%。结合6月的需求表现，对于正值毕业生求职的暑期旺季，今年一线城市的租赁增量需求表现相对较弱。

供需对比︱二线需求热度小幅回落，成渝供应环比小幅上升

二线城市中，成都、重庆、武汉等城市新增挂牌环比小幅上升，分别回升3.5%、8%、1.6%。由于二线城市持续发力人才支持政策，在毕业生求职季节，部分热点城市租赁市场活跃度有所提升。由于6月二线城市租赁需求表现相对较好，随着新增需求的消化，本月环比呈现小幅回落；仅西安保持一定热度，需求热度较上月持平。

价格供需︱一线城市中低价格供需下降，中段价格供需小幅上升

从价格供需结构变化来看，一线城市均呈现出中低价格供应占比下降，而中高价格供应占比上升的趋势。北京3500元/月/套以下供应占比下降1.7%，7000元/月/套以上供应占比上升2%。广州2000元/月/套以下供应占比下降2.3%，3000元/月/套以上供应占比上升2.1%。跟随市场供应的变化，需求也呈现出中低价位需求占比小幅下降，中段价格需求占比小幅上升。北京3000元/月/套以下需求占比下降1%。

从价格供需环比变化来看，也呈现中低价格供应环比下降，中高价格供应环比上升的态势。需求方面，北京各价格需求环比均小幅回升，上海、广州中低价格需求环比下降，中段价格需求环比小幅回升。

价格供需︱二线城市供应环比表现强于需求，成渝供需结构稳定

从价格供需结构变化来看，杭州本月供应结构变化较小，其他五城1500元/月/套以下供应占比均下降，重庆降幅较显著，达到3.7%。需求方面，杭州、南京、武汉和西安的价格需求分布变化较显著，低价格需求占比下降，中段价格需求占比小幅回升，而成渝整体相对稳定。其中，南京和武汉501-1000元/月/套价格需求占比下降2.4%、1.5%；2001-4500元/月/套价格需求占比上升2.5%、1.2%。

从价格供需环比变化来看，武汉、成都和南京2001-8000元/月/套供应环比回升显著。需求方面，重庆整体需求环比回落。杭州、成都、武汉和南京2000元/月/套以下中低价格需求环比均下降；3501-6000元/月/套等中段价格需求环比小幅上升。

户型供需︱一室供应占比下降，北京、上海两室需求占比小幅上升

7月，一线城市一室户型供应占比均有所下降，深圳、广州降幅相对显著，分别下降1.2%、1.5%。两室和三室供应占比小幅上升，上海和广州两室占比均上升0.6%，深圳三室占比上升0.9%。需求方面，北京和上海的两室需求占比小幅上升0.9%、0.7%；而深圳一室户型需求占比上升0.6%。

结合各户型供需环比变化来看，基本两室及以上户型供应环比小幅回升，尤其，上海、深圳和广州的两室和三室供应环比上升显著。需求方面，北京两室需求环比上升6.5%，深圳三室需求环比上升5.6%。上海和广州整体需求环比小幅下降。

户型供需︱供应环比回升，两室、三室需求表现相对较好

7月，从户型供需结构变化来看，南京、重庆一室供应占比下降1%、1.8%，而武汉、重庆和西安两室供应占比分别上升1%、1.4%、0.9%。需求方面，南京需求波动较大，一室需求占比下降2.7%，两室、三室需求占比分别上升1.6%、1.3%。武汉两室需求占比上升1.4%。

结合各户型供需环比变化来看，武汉、西安和重庆各户型供应环比回升较好，但整体需求环比表现仍较弱，其中，一室需求环比下降显著。

1、 报告摘要

Ø 重点政策：中央层面频繁表态，释放利好信号，中央政治局会议定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，一线城市集中发声，传递更为积极的信号。

Ø 市场热度：本月，市场热度持续下跌后环比出现反弹，同比仍处于下跌趋势；一线城市热度反弹最高；各梯队城市中，较为主流的90-150平方米产品热度占比下降，其他面积段热度占比上升。

Ø 项目数量：7月新房项目总量环比微增0.4%，主要是由于待售项目环比增长1.4%，总体上市节奏放缓；一线城市项目增长最多。

Ø 价格分析： 60个重点城市7月新房在售均价为17727元/㎡，环比微跌0.04%；一线城市、三四线城市新房售价微跌，二线城市新房售价小幅上涨。

2、 7月新房重点政策回顾

7月，中央层面表态相对密集，持续传递积极的信号。特别是中央政治局会议明确指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。此次政治局会议相比以往提到房地产行业的表述，并没有提及房住不炒，而是提及供求关系发生重大变化，提到将适时调整优化房地产政策，这对市场来说更为关注。

由于目前很多三四线城市已经出台大量的宽松政策，市场依然不振。热点一二线城市限制性政策仍然较严，当前供求关系也发生重大变化，比如热点城市二手房挂牌激增、郊区新房去化难度加大等情况，市场面临明显的信心不足的问题，房价下行压力增大，尤其是上海连续两个月二手房房价跌幅领跑70个大中城市。而一线城市作为楼市风向标，是带动市场信心的关键。四个一线城市的集中表态，也非常明确的传递出积极的信号，有望提升市场信心，后续的重点将是各地的具体政策，和政策何时落地。

“保交楼”、“保交付”一直是时下关注度较高的民生热点话题。深圳宝安地块出让引入竞“现房销售建筑面积”，合肥也在此次楼市政策中也提到了现房销售的试点，现房销售意味着可以回避烂尾风险，对购房者来讲安全度也越高。现房销售也是行业新发展模式的重要体现，有助于推动房企转型。

此外，合肥探索套内面积计价方式，通常购房者都希望“所买即所得”，按照套内面积计价的做法，将有利于购房者放心购房，避免购房者与房地产开发商、物业的纠纷，也有助于提振房地产市场信心。

3、 热度分析

3.1重点65城新房找房热度

7月，重点65城找房热度环比有所反弹，主要是由于经过3-6月四个月的连续下跌，当前市场热度已经处于较低水平，本月应属于市场持续下跌之后的小幅反弹。

同比来看，从2022年下半年至今，新房找房热度仍处于持续下跌趋势中。尽管今年1季度小阳春带动热度同比跌幅收窄，但到目前看，市场较去年同期降温的趋势并未改变，7月份仍然延续一年来的持续下跌走势。

3.2各梯队城市新房找房热度

7月，各梯队城市新房找房热度均有一定比例的反弹，其中一线城市热度反弹最大。具体来看，一线城市新房找房热度环比上升11.2%，四个一线城市较上月热度均有所上升，其中深圳增长幅度最大。二线重点城市上半年新房找房热度环比上涨5.8%，成都、无锡、大连、贵阳等城市线上找房热度环比涨幅较大。三四线重点城市新房找房热度环比上涨3.9%。受季节性影响，威海、秦皇岛等北方旅游城市热度有所反弹。

3.3 各梯队城市产品访问热度

一线城市本月3室及以上户型找房热度占略有下降，反之，2室及以下户型热度有所反弹。结合面积段来看，90-150平方米户型热度占比微降，90平方米以下和150平方米以上的面积段热度占比微升；二线城市4房及以上、150平方米面积以上户型占比微降，其他户型热度占比微增；三四线城市4房及以上、90-200平方米户型热度占比微降，其他户型热度占比上升。

各类城市住宅市场中，刚需客户或希望一步到位的客户受目前经济环境、市场行情影响较大，主流户型需求逐渐走弱的最主要原因在于这类普遍收入预期不稳、就业难，储蓄意愿不断增强，对房价预期也不乐观，观望情绪严重。

4、 项目数量

4.1重点65城新房项目数量及环比走势

7月，重点65城新房项目总量环比微增0.4%，主要是由于待售项目环比增长1.4%，总体供应节奏放缓，当月在售项目也有少量增长，成交难度也加大，市场整体进入平淡期。

4.2各梯队城市新房项目数量及环比走势

一线城市新房待售和在售项目总数环比增长2.6%，待售项目和在售项目均有一定比例的增长，一方面显示开发商一线城市储备项目较多，另一方面也显示7月一线城市的去化情况不理想。

二线代表城市7月新房项目总量基本保持不变，其中在售项目数量保持稳定，待售项目本月增长约1.6%，显示多数二线城市开盘积极性减弱，但仍是开发商重视储备的地区。

7月份，三四线代表城市新房项目数量与上月基本持平，在售项目和待售项目均无明显增减，这说明开发商布局三四线的项目上市意愿减弱，重新投资三四线的意愿有所降低，新增投资项目也在减少。

5、 价格分析

5.1重点60城在售均价及环比走势

7月60个重点城市新房在售均价17727元/㎡，环比微跌0.04%，表现相对平稳。其中34个城市新房在售均价上涨，26个城市下跌。

从区域来看，华东区域上半年新房售价环比下跌0.3%，华北东北区域环比上涨0.4%，华南区域和中西部新房在售均价也微涨。城市方面，中西部和华北东北区域城市中，多数城市均价上涨。华东区域在售新房均价下跌的城市较多。

5.2各梯队城市在售均价及环比走势

一线城市整体新房在售均价7月环比微跌0.05%，深圳、北京售价下跌，上海和广州新房售价均实现环比上涨，主要是由于城市的供应结构中，部分市区项目带动整体均价上扬。

7月，二线城市新房在售均价环比小幅上升0.18%，城市之间分化明显，其中11个城市房价上涨，22个城市房价下跌。济南新房售价下跌幅度约2%，在二线城市中跌幅最大，长春涨幅最大，约为4%。

三四线城市7月新房在售均价环比小幅下跌0.2%，8个城市价格上涨，13个城市价格下跌。其中泉州、包头新房售价环比涨幅最大，约为1%，徐州、常州环比跌幅最大，约为1.8%。

5.3 重点60城新房在售均价地图

5.4 重点60城新房在售均价环比涨幅排行榜

报告摘要：

l 根据安居客7月40城租赁价格指数，全国40城租赁市场价格整体表现相对平稳。29个城市本月租赁价格指数环比温和上涨，11个城市价格指数环比小幅下跌。

l本月，一室户型环比价格指数上涨城市达到32个，两室户型环比价格指数上涨城市达到36个，29个城市挂牌一室和两室户型价格指数均呈现环比上涨。

l7月，全国40城租赁新增挂牌房源供应量环比小幅上涨2.3%；市场整体需求热度环比小幅下降0.9%。

l本月中低价格房源供需占比继续下降，中端价格供需占比小幅回升。2000元/月/套以下中低价格房源挂牌供应占比下降1.8%，对应需求占比下降1%。同时，2001~6000元/月/套房源供需占比分别上升1.4%、0.8%。

一、租赁行业动态

1、重点政策解读

Ø 国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》

7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

解读：根据《意见》，本轮加速推进城中村改造，将成为超大特大城市改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。推进城中村改造将有望拉动上下游相关产业发展，带动有效投资和消费；对于促进城市投资、扩大内需将起到积极作用。同时，根据超大特大城市发展保障性租赁住房的需求，城中村改造和保障性租赁住房发展可以相结合，将城中村住房转化为更多高品质、可负担的保障性租赁住房。

Ø 中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作

7月24日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。关于房地产方面，重点提出了行业的“重大变化”和“新形势”。具体来看，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

解读：本次中央政治局会议对房地产的方向指引并未提及“房住不炒”，取而代之的是“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。未来，支持居民刚性和改善性住房需求合理，促进房产市场的稳定健康发展，将是政策落地的着力点。

同时，住建部发声，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。未来，一线城市有望放宽限购限贷政策，预期对“认房不用认贷”政策将有所调整优化，刺激释放居民刚性和改善性住房需求。

Ø 深圳：推进住房保障体系改革，不再安排建设安居型商品房和人才住房

7月3日，深圳市住建局接连发布《深圳市公共租赁住房管理办法》、《深圳市保障性租赁住房管理办法》、《深圳市共有产权住房管理办法》、《深圳市保障性住房规划建设管理办法》四项管理办法。对公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类住房的保障对象、申请条件、供应分配方式、租售价格标准等方面进行了规范，四项管理办法均从8月1日起开始实施。其中，《深圳市共有产权住房管理办法》明确，本办法施行之日起，不再安排建设安居型商品房和人才住房。对于目前已经开工建设的人才房、安居房，将依旧按照228号令及其相关规定执行。

解读：根据四项管理办法，深圳保障性住房体系将从此前的以公共租赁住房、安居型商品房、人才住房为主，调整为以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主，并明确共有产权住房实行封闭流转制度。由此，深圳保障性住房体系正式向“三位一体”的住房保障体系过渡。值得注意的是，原来的安居型商品房、人才住房等住房类型将取消，不再含有人才住房等向特定人群倾斜的政策性住房，更加重视住房保障的普惠性。同时，强化了政策性住房的保障属性。

2、金融动态

Ø 国家金融监督管理总局：上半年末住房租赁贷款余额约7800亿元

7月27日，国家金融监督管理总局举行银行业保险业2023年上半年数据发布会，数据显示，住房方面，引导机构大力支持保障性租赁住房建设，2023年上半年末，住房租赁贷款余额约7800亿元，同比增长90%；保障性住房开发贷款较年初增加527.9亿元。

3、保障性租赁住房动态

二、全国40城租赁价格指数表现情况

1、安居客全国40城租赁价格指数

7月，全国40城租赁市场价格整体表现相对平稳。根据安居客全国40城租赁价格指数显示，29个城市本月租赁价格指数环比温和上涨，11个城市价格指数环比小幅下跌。整体来看，35个城市本月环比价格指数波动幅度位于-2%~2%区间，价格环比波动较小。本月仅太原、厦门、西安及长沙环比价格波动超过2%。

城市价格表现方面，一线城市本月价格表现涨跌分化。北京、广州本月挂牌租赁价格环比上涨1.6%、1.7%；而上海、深圳价格环比小幅下跌0.1%、0.5%。整体来看，一线城市二季度以来价格表现相对平稳。相对而言，受益于租赁市场逐步复苏，部分核心二线城市租赁价格指数表现相对较好，如西安、成都、长沙等。

结合二季度全国40城租赁市场整体价格表现来看，今年毕业生求职租赁需求对租赁市场的带动强度相对往年较弱。同时，由于各城市租赁市场规模差异较大，由新增毕业生求职租赁需求传导的边际效应差异较大。因此，租赁市场规模较大的一线城市价格呈现出较平稳的状态，而部分热点二线城市价格指数表现相对更活跃。

2、安居客全国40城租赁价格分类指数

附注：

1. 城市范围：全国租赁重点40城；各城市的市辖区，不包括县。

2. 数据样本：数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等。

根据7月安居客全国40城租赁价格分类指数显示，本月市场整体价格波动较小，各类户型价格指数表现相对平稳。一室和两室户型挂牌价格表现较好，环比上涨城市数量较上月有所增加。其中，一室户型环比价格指数上涨城市达到32个，两室户型环比价格指数上涨城市达到36个，29个城市挂牌一室和两室户型价格指数均呈现环比上涨。两室户型挂牌价格环比温和小幅上涨，从侧面反应出部分城市合租需求有所上升。

结合城市具体表现来看，本月各类户型的涨跌幅波动相对较小，一室和两室户型环比价格最高涨幅均不超过3%。同时，环比价格最大跌幅也在2%以内。市场分类户型价格表现相对稳定，反应出租赁市场趋于供需阶段性弱平衡状态，市场供需的活跃度有所下降。城市表现方面，北京、上海和广州一室和两室户型价格环比均呈小幅上涨。二线城市中，西安、长沙、福州、太原和石家庄本月表现相对强，一室和两室户型的市场活跃度较好。

三、全国40城租赁供需表现情况

1、7月全国40城租赁新增挂牌供应情况

7月，全国40城租赁新增挂牌房源供应量环比小幅上涨2.3%。进入二季度以来，市场新增挂牌供应波动较小，40城整体新增供应量相对稳定。根据安居客监测数据显示，本月28个城市租赁新增挂牌供应环比上升，12个城市新增供应环比下降。整体来看，二线城市本月租赁新增挂牌表现好于一线城市。

从具体城市表现来看：

一线城市中，上海、深圳和广州本月租赁新增挂牌供应环比小幅回升，分别达到4.8%、8.6%、3.5%。北京本月新增供应基本与上月持平。由于正值毕业生求职季节，租赁市场挂牌的活跃度有所提升。

二线城市中，部分省会城市及热点城市新增挂牌供应环比回升显著，如福州、长沙、南宁、长春、重庆、海口、厦门及三亚等。一方面，由于二线城市持续发力人才支持政策，在毕业生求职季节，部分省会城市租赁市场活跃度有所提升。本月福州、长沙、南宁及重庆等城市租赁新增挂牌供应环比涨幅超过8%。另一方面，正值暑期旅游旺季，带动部分旅游型城市租赁挂牌供应回升，如三亚、海口及厦门。

2、7月全国40城租赁市场需求热度情况

7月，全国40城租赁市场整体需求热度环比小幅下降0.9%。根据安居客监测数据显示，24个城市需求热度环比温和回升，16个城市需求热度环比小幅下降。其中，26个城市租赁需求热度的环比涨跌幅处于-5%~5%区间，市场需求平稳。

一线城市中，北京、深圳本月租赁需求热度环比小幅回升3.2%、2.9%，而上海、广州租赁需求热度环比小幅下降2.7%、2.9%。结合6月的需求表现，对于正值毕业生求职的暑期旺季，今年一线城市的租赁增量需求表现相对较弱。核心二线城市中，杭州、南京、成都、重庆、武汉、西安及长沙等城市，由于6月租赁需求表现相对较好，随着新增需求的消化，本月环比呈现小幅回落。此外，受到暑期旅游度假的带动，部分城市本月租赁需求环比表现较好，如大连、贵阳、太原、乌鲁木齐及南宁等城市。

3、7月全国40城租赁供需结构情况

(1) 7月40城租赁价格供需分布变化

从7月全国40城租赁价格供需分布来看，中低价格房源供需占比继续下降，而中端价格供需占比小幅回升。本月，2000元/月/套以下中低价格房源供需占比继续下降，挂牌供应占比约47.6%，较上月下降1.8%。对应价格需求占比约69.7%，较上月下降1%。同时，2001~6000元/月/套的房源供需占比分别上升1.4%、0.8%。结合6月市场表现来看，由于夏季毕业生求职租房需求的增加，以白领群体为主的中端价格需求占比止跌回升。

结合市场各价位供需环比变化来看，1000元/月/套以下低价位房源供应环比显著下降，而2000元/月/套以上价格房源供应环比显著提升。需求方面，2000元/月/套以下中低价位房源需求环比下降，而2000元/月/套以上价格需求环比小幅回升。整体来看，供应环比上升幅度显著高于需求回升幅度。整体而言，租赁市场的挂牌信心有所提升，但市场需求表现弱于供应。

(2) 7月40城租赁户型供需分布变化

7月，全国40城租赁户型供需分布结构中，二室和三室的供需占比小幅上升。其中，一室、二室和三室本月供应占比均超过30%，二室、三室供应占比小幅上升0.6%、0.2%。需求方面，一室需求占比下降0.9%，二室和三室需求占分别上升0.6%、0.4%。此外，四室以上大户型的供需占比均小幅下降。

结合户型供需环比变化来看，本月四室以内各户型新增供应环比均呈小幅上升，其中，两室和三室供应环比上升显著，分别达到6.6%、5.2%。需求环比表现较弱，一室、四室及以上户型需求环比小幅下降，两室和三室需求环比较上月基本持平。

本月观点

l 7月重点65城合计成交宅地仅154宗、1687.99万平米，同比跌幅都达4成以上。安排在7月的地块出让量较少，主要是由于7月下旬中央政治局会议即将召开，各地政府往往选择“静观其变”，而同时，7月各地土拍的流拍及提前中止的情况又开始增多，也对总体出让水平产生一定影响。

l 7月地块的品质明显有所回落，底价、流拍、地方平台托底的现象又频现，从而拉低了整体楼板价和溢价率。值得注意的是，原本土地热度较高的一二线城市的压力也开始呈现出来，杭州出现提前交易中止和地方平台托底的现象，上海则出现少有的流拍地块。

l 预计8月份22城宅地出让数量将超过150宗，较7月份会上了一个台阶。但今年下半年又到了房企的偿债高峰，投资热情必将受到一定冲击，因此下半年房企选择观望、平台公司托底的现象会凸显。但随着近期楼市宏观政策的利好，今后土地市场恢复往日热情将是大概率时间。

一、全国土地市场本月情况

1、供求走势——“静观其变”，全国宅地成交规模同比下探4成

7月，全国重点监测65城土地供应和成交均出现了大幅度的下探。65城合计公示地块604宗，合计规划建面5122.74万平米，分别环比大幅回落33%和39%，从同比去年情况看，则下滑21%和27%；从实际出让情况看，7月成交494宗，合计规划建面3994.41万平米，较上月分别下探28%和32%，从同比情况看，更是分别下滑39%和49%。

宅地市场则出现差异，即使7月仅推出247宗，2186.08万平米，环比分别出现37%和44%的下浮，但与去年同期相比，则大涨55%和45%；但成交实际成交力度上看，显然还是不及去年同期，58安居客研究院数据显示，7月重点65城合计成交宅地仅154宗、1687.99万平米，同比跌幅都达4成以上。

58安居客研究院分析师许之静指出，安排在7月的地块出让量较少，主要是由于7月下旬中央政治局会议即将召开，各地政府往往选择“静观其变”，而同时，7月各地土拍的流拍及提前中止的情况又开始增多，也对总体出让水平产生一定影响。

2、价格及溢价率——宅地楼板价同比下探2成，溢价高位回落

7月全国重点监测65城成交土地平均楼面地价4018元/平米，环比下滑11%，同比下滑6%。7月监测65城平均宅地楼面地价达8458元/平米，较上个月的12026元/平米大幅回落3成，较同期也下滑2成；从溢价水平看，也从略有回调至5.46%。

58安居客研究院分析师许之静指出，全国土地成交楼面地价的环比下滑主要是受7月份一、二线城市在土拍市场所占份额减少的影响。同时，由于大量优质地块已在上半年密集出让以刺激市场，7月地块的品质明显有所回落，底价、流拍、地方平台托底的现象又频现，从而拉低了整体楼板价和溢价率。

3、城市土地出让金成交排行——上海7月出让金达412亿元，远超其他城市

从7月全国城市各类出让金榜单看，尽管原集中土拍的22城中有19个城市在7月份有土地出让，但除个别城市外，地块数量都不大，造成在出让金TOP10榜单中所占份额不高，反而一些三四线城市如柳州、盐城计入了前十榜单。从金额上看，上海由于出让宅地数量达15幅，拉动各类地块的成交金额达412亿元，远超第二位的北京（159亿元），而第三位以后均不超百亿元。

4、宅地流拍率走势——集中供地22城流拍占比高企

7月，全国重点65城宅地流拍25幅，流拍率为14%，已经连续2个月保持15%左右的高流拍率。从7月流拍土地的所在城市看，涉及中山、包头、太原、郑州、济南等18个城市。其中，兰州、昆明、保定、哈尔滨的流拍率达100%。

58安居客研究院分析师许之静指出，7月地块流拍率基本持平6月，但地块流拍涉及的城市数量明显增加，原集中供地的22城的本月流拍数量达8宗（其中鲜有流拍的上海居然也有地块流拍），占到全国比重31%，远超6月份19%及之前数值，需引起警惕，市场压力从三四线城市蔓延至一线及热点二线。

二、集中供地情况

1、本月集中供地数据一览——长三角城市土地热度骤降

7月份，原集中供地的22城中就有19个城市参与土拍，合计成交宅地90宗，比6月份的138宗下滑不少，其中，7月仅成都、济南、上海出让地块数都超过10宗。

与上半年叫火热的长三角土拍市场对比，7月份土拍市场的寒意骤然降临。

在7月18日的土拍市场上，杭州罕见出现取消交易的地块（下沙中心单元地块），为该地区今年首次，剩余的6宗地块中也有3幅地块未触达限地价，且还出现了一宗由 “杭州市城市土地发展有限公司”托底的地块。在刚刚结束的8月1日，杭州第八批土拍结果同样凉意袭人，2宗摇号，2宗底价成交，完全没有5、6月份的火热势头。

实际上，除杭州外，近期南京等部分热点城市土拍热度也出现了一定的下滑趋势，均出现了地方平台托底的现象，而上海则出现了少有的地块流拍（嘉定工业区地块）的情况，说明土地市场压力有所上升。

为完成全年供地计划，下半年本也是地块出让密集度最高的时间段。但今年下半年又到了房企的偿债高峰，投资热情必将受到一定冲击，因此下半年房企选择观望、平台公司托底的现象会凸显。近期楼市宏观政策频发，各城市有望跟进继续优化购房政策，需求端信心逐步恢复，同时随着供给端融资环境改善，土地市场恢复往日热情将是大概率时间。

但，本月参与地块公示的城市和地块数量也显著增加，据统计，原集中供地的22城中有15个城市合计公示有112幅地块，都在8月份进行出让。加上之前就有公示的地块，预计8月份22城宅地出让数量将超过150宗，较7月份又上了一个台阶。

2、拿地企业分析——地方平台拿地比重提升至27%

7月参与集中土拍的90宗涉宅宅地，四类企业拿地比重相互接近，央企、国企、地方平台、民企拿地比重分别为20%、26%、27%、28%。呈现的趋势是民企拿地比重减少，地方平台托底比重增加。

本月民企拿地比重较高的城市有杭州、合肥、重庆、青岛、无锡，拿地比重都在4成以上，其中杭州本月地块被民企包揽。在出让地块较多的济南，我们发现其地方平台拿地比重高达73%，11宗地块中8宗均为济南城投或济南高新包揽，同时还有2宗流拍、2宗中止交易，可见当地市场之冷清。

58安居客研究院分析师许之静认为，当前房企拿地投资更为聚焦，一线城市是布局、补仓、调仓的重点，二线看基本面，热点城市、热点板块房企仍然愿意争夺，而三四线基本无人问津。

一、政策持续发力，完善住房保障体系，强化金融支持

1、中央：完善市场规范，强化租赁金融支持

今年，两会政府工作报告针对房地产市场发展方向再定调，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。在租购并举的新时代背景下，通过保障性租赁住房及市场化租赁的方式缓解新市民、青年人的住房压力，已经成为房地产市场发展的一大趋势。

“十四五”以来，中央通过出台各类政策全力构建住房保障体系，加大金融支持力度、完善土地供给结构、盘活存量住房资源、落实资金补助和租金减免等政策，支持发展住房租赁市场。今年上半年，中央通过对住房租赁供给侧企业金融纾困，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展；推动保障性租赁住房REITs常态化发行，解决保障性租赁住房建设周期长、资金压力大的难题；同时，加大对新市民、青年人等群体的租房融资支持。从租赁供需两端提供有针对性的金融支持。

同时，对房地产市场交易进行规范，针对房地产经纪机构存在过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，住房和城乡建设部和市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，对规范房地产经纪服务行业发展进行了全面部署，有利于房地产市场的长期健康发展。

2、地方：完善住房保障体系，多渠道筹集保障性租赁住房

2023年上半年，各地住房租赁政策以完善住房保障体系，全力推进保障性租赁住房落地为主要方向。年初，深圳保障性住房体系将以公共租赁住房、安居型商品房、人才住房为主，调整为以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主，并明确共有产权住房实行封闭流转制度，正式开启向“三位一体”住房保障体系的过渡。目前，一线城市整体基本确立了以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主的住房保障体系。

2月，《上海市住房租赁条例》正式落地实施，通过立法全面加强租客权益保障，对市场租金价格制定干预机制，为租赁市场的平稳健康发展提供了保障。同时，西安也明确保障性租赁住房项目租金水平不高于评估市场租金的90%。

在多渠道筹集保障性租赁住房方面，各城市积极探索盘活存量资源。广州推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房。深圳将住宅、商务公寓、产业园区配套宿舍、城中村房屋等居住存量，以及商业、办公、旅馆(酒店)、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋纳入筹集范围。同时，深圳开启统筹推进城中村综合整治与保障性租赁住房筹集工作，全面推进城中村规模化、品质化租赁住房改造。

此外，上半年多地通过调整公积金提取额度，缓解新市民、青年人的租房压力，如北京、广州、成都、重庆、郑州等均不同程度提高租房的公积金提取额度。同时，部分城市支持多子女家庭提升租房的公积金提取额度。

二、市场呈现疫情后复苏，内部分化加剧

1、租赁价格呈现疫情后复苏回升，二线城市表现更佳

根据2023年上半年安居客全国40城租赁价格指数显示，租赁市场普遍呈现出疫情后复苏的状态。其中，30个城市租赁价格环比指数呈现上涨，22个城市租赁价格同比指数显著上涨；租赁价格环比及同比均呈现上涨的城市达到20个，多数城市租赁市场呈现出较好的复苏趋势。从环比价格指数表现来看，13个城市上半年的租赁价格环比涨幅超过3%，仅4个城市环比价格跌幅超过2%。

从城市价格表现来看，各城市间的分化差异显著。一线城市中，仅北京的租赁价格环比及同比均呈现上涨。上海、深圳和广州表现相对较弱，尤其，较去年下半年租赁价格环比均呈现小幅下跌。多数二线城市租赁价格呈现显著回升，如成都、长沙、武汉、福州、济南、太原、乌鲁木齐、合肥等城市价格表现相对较好。整体来看，由于2022年全国租赁市场受疫情影响处于供需较弱的状态，2023年上半年市场回归正常运行节奏后，普遍迎来复苏之势。核心二线城市及省会城市的价格表现相对强于一线城市。

究其原因，一方面，由于疫情几年期间，一线城市的经济活动受疫情影响相对二线城市较弱，在经济和就业的保障下，租赁市场整体韧性较强。因此，今年一线城市租赁市场并未呈现出较强的疫情后复苏状态。另一方面，结合今年上半年经济增速放缓的背景，一线城市对新增就业人口的吸引力和吸纳能力有所弱化，租赁需求热度转弱，导致上半年租赁市场价格表现走弱。与此同时，二线城市在疫情反复影响的过程中，租赁市场的平衡受损，疫情后出行及消费复苏的下沉，带动市场需求恢复更佳。并且，由于二线城市租金水平相对较低，疫情后修复上涨的波动幅度相对更显著。

2、市场供需持续性较弱，主力供需价格段下移

今年上半年，全国40城租赁市场供需基本处于同向波动，整体供需表现强于去年下半年。2月在春节后复产复工热的带动下，租赁市场迎来供需两旺的“小阳春”行情。步入二季度后，随着市场供需在一季度的集中性释放，租赁供需趋于回落。整体来看，由于经济增速放缓，在就业动力相对弱化的影响下，租赁需求更多呈现出节点性集中爆发，持续性相对较弱。5月和6月，租赁市场步入传统的夏季毕业求职旺季。今年，全国高校毕业生将达到1158万人，再创新高。但是，目前从市场供应和需求热度的反馈来看，6月40城租赁新增挂牌环比下降3.4%，需求热度环比下降0.5%，市场尚未呈现出旺季的态势。

结合市场价格供需表现来看：

截至6月，上半年全国40城租赁市场价格供需仍主要集中在501~3000元/月/套的价格区间。这一区间的供应占比约65.8%，对应的需求占比约82.5%。其中，501~2000元/月/套的价格需求占比达到了66.8%，而供应占比约47%。5000元/月/套以上价格的房源供应占比约16%，但对应的需求占比仅为5.4%。上半年，租赁市场供需仍集中于中低价格段。

同时，对比各价格段上半年的供需占比变化，仅501~1000元/月/套和2001~2500元/月/套呈现供需占比均上升。其中，501~1000元/月/套的供需占比分别上升1.2%、2.1%。2001~2500元/月/套的供需占比分别上升0.9%、0.4%。3500元/月/套以上各价格供需占比基本均呈现小幅下降。上半年，租赁需求持续向1000元/月/套以下价格转移。一方面，市场需求价格的下移反应了租赁支付能力的下降，性价比的重要性凸显。另一方面，也反应出市场主力需求结构的变化，中高端白领需求疲软，中低端需求成中坚力量。

3、重点10城市场内部分化加剧

（1）成都、武汉及南京等环比价格保持上升趋势

根据安居客监测数据显示，今年上半年，重点10城租赁市场整体呈现出平稳复苏的态势。重点二线城市的价格表现强于一线城市，部分二线城市租赁价格指数保持了较好的回升趋势，如成都、南京、武汉等城市上半年月度环比价格指数均呈现小幅温和上升的趋势。同时，步入5月夏季毕业季之后，北京、深圳及西安连续两个月的环比价格指数呈现回升。

整体对比来看，上半年一线城市的价格表现相对较弱。一方面，由于一线城市整体租金水平一直保持在相对高位，即使在疫情的影响下，市场租金仍保持较强的韧性。另一方面，疫情后经济复苏的放缓，就业市场的动力弱化，导致以外来流动人口及增量需求为主的一线城市价格出现转弱的态势。

（2）城市区域间价格表现两级分化

上半年，在重点10城整体租赁价格水平保持相对平稳的状态下，城市内部各区域间价格表现的波动差异较大。从一线城市来看，北京上半年挂牌租金环比去年下半年小幅上涨2.4%，16个区域中9个区域挂牌租金环比上涨；其中，东城区和西城区挂牌租金涨幅相对较大，上半年环比涨幅超过7%，而延庆、房山、平谷、门头沟等区域挂牌租金则跌幅显著，均超过4%。

上海去年下半年租赁市场价格表现相对较好，疫情后市场挂牌租金有所上涨。上半年受需求转弱的影响，挂牌租金环比去年下半年小幅下跌2.5%，城市多数区域挂牌租金均呈环比下降，仅黄浦、长宁环比去年下半年持平，浦东、宝山挂牌价格跌幅相对显著。此外，深圳、广州也呈现出明显的区域两极分化，在城市平均挂牌租金环比去年下半年小幅下跌的情况下，深圳南山区挂牌租金环比去年下半年上涨6.1%，而光明则下跌4.5%。

由于二线城市挂牌价格环比去年下半年多数呈小幅上涨，因此，城市内多数区域挂牌租金均呈上涨。成都、重庆仅有一个远郊区域挂牌租金环比去年下半年下跌，武汉、西安仅有两个远郊区域挂牌租金环比去年下半年小幅下跌。部分核心区域挂牌租金环比去年下半年涨幅显著，如成都的天府新区、成华区和高新区挂牌价格环比涨幅超过9%。武汉的汉阳、武昌和江汉区挂牌价格环比涨幅超过5%。

二线城市中，南京、杭州区域表现相对较弱，尤其杭州6个区域挂牌价格环比下跌，上城区挂牌价格环比跌幅最高。南京区域价格两级分化显著，核心区域玄武区环比去年下半年上涨5.7%，而雨花台价格环比下跌2%。区域价格分化，一方面，由于有效租赁供给和需求分别存在区域错配，会导致阶段性区域挂牌价格波动。另一方面，部分区域需求主要源于产业、就业等新增需求，在部分行业不景气的影响下，区域价格波动加大。

（3）城市内呈现区域供需热点转移

通过对比重点10城内各区域间上半年租赁供应和需求热度分布的变化，整体租赁市场供应结构相对稳定，但部分城市区域间的租赁需求热度分布呈现一定程度转移。

从一线城市来看，结合6月的城市区域供需分布对比年初，部分区域变化显著。北京海淀区的供需占比上升显著，分别上升1.4%、3.3%；而朝阳区的供需占比下降明显，分别下降1.5%、2%。上海各区域的供需结构变化较小，仅浦东新区供应占比下降1.8%，而需求热度占比下降1.7%。深圳也呈现出热点区域的转移，光明供需占比分别上升1.5%、1.2%；宝安供应占比上升显著，达到2.1%；而南山需求占比下降1.2%。

二线城市的区域供需分布变化差异性更大，同时，部分城市呈现出一定程度的供需区域分离。杭州在供应方面，区域间占比波动显著；核心区域供应占比减少，如拱墅、西湖供应占比下降2.5%、1.1%；远郊区域供应占比上升，临平、钱塘供应占比上升2%、1.3%。受到整体租赁需求弱化的影响，杭州各区域需求分布变化较小。

武汉呈现出供需同向变化的特点，洪山、江夏及武昌的供需占比均上升显著，需求跟随市场供应转移。成都整体区域供应结构相对稳定，主要供应增量来自天府新区，供应占比上升2%，但需求主要向金牛和双流转移，占比上升1.4%、1%，高新区供应占比上升，但需求占比下降1%。

南京、西安则呈现出一定程度的区域供需分离的现象，如南京江宁、玄武的需求占比上升但供应占比下降，而浦口的供应占比上升，但需求热度占比下降3%。西安新城的需求热度占比上升1.9%，但长安区的供应占比上升最显著。

综上所述：

从重点10城各区域的租赁供需结构变化来看，由于各区域新房供应入市节奏不同、二手房交易分化以及部分保障性租赁住房项目的入市，导致了部分区域租赁供应的变化；而需求则主要受城市产业经济情况、就业的活跃度以及租房群体支付能力的影响，在城市内各区域之间呈现出一定程度的转移。

今年上半年，虽然整体租赁市场呈现出疫情后复苏状态；但行业仍面临经济增长放缓，就业和收入预期下降的大环境压力。因此，通过市场数据反馈来看，租赁支付能力有所弱化，市场主力供需价格小幅下移。同时，反馈在城市区域租赁需求热度上，呈现出需求向供应更充足，租金性价比更高的区域转移。

三、保障性租赁住房将成为市场主要增量

1、推进加快，保障性租赁住房将进入全面供应落地阶段

根据住建部的规划，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房约900万套（间）。截至今年7月，23省及89城已发布“十四五”保障性租赁住房筹集目标，总量约791.3万套。其中，73城公布2023年保障性租赁住房筹集目标，总量约156.5万套，约占“十四五”时期总规划的17.4%。结合2022年各省市筹集目标来看，目前保障性租赁住房整体推进程度或已超过40%。因此，从今年开始各省市保障性租赁住房即将进入全面供应落地阶段。

从“十四五”时期城市保障性租赁住房规划目标来看，人口规模较大的一二线城市是保障性租赁住房的供应主力区域，其中，一线城市在整体规划规模中占比约26.5%，二线城市占比约57.4%。同时，二线城市之间的差异较大，强二线省会城市规划规模在15万套以上。今年，一二线城市保障性租赁住房筹集量占已公布城市筹集目标总量的75.2%，核心9城2023年保障性租赁住房筹集目标超过5万套（间）。深圳、广州今年的筹集目标较高，达到10万套（间）以上。

2、因地制宜，一线城市保障性租赁住房发展各具特色

（1）北京：以集体经营性建设用地新建为主，公寓型产品多

北京“十四五”期间，保障性住房供应占新增住房供应的比例达到52%。其中，保障性租赁住房规划量最高，新增40万套（间），占新增住房供应比例达到40%。根据北京已披露保障性租赁住房项目情况，主要以集体经营性建设用地新建为主，而公寓型产品最多。目前，已披露项目供应集中于需求旺盛区域，如朝阳、丰台、大兴和通州。同时，项目开发主体中，国企和集体所有制企业的项目占比约80%，参与民企主要为聚焦租赁业务的龙湖、城家。

（2）上海：通过R4租赁用地打造集中式租赁社区

上海在“四位一体”租购并举住房制度体系下，“十四五”期间，保障性租赁住房规划新增47万套（间），占新增住房供应比例达到42.7%，主要通过R4租赁用地供应，目前累计供应超1000万方。R4租赁用地供应分布主要向人口、产业聚集区倾斜，浦东和闵行占比约47.8%，主要分布在产业集聚板块，如周康、三林、朱家角、张江、松江新城、临港新城等。通过央企、国企主导，以R4租赁用地打造全新的集中式纯租赁社区。去年年底，华润有巢REIT成功发行，成为国内首支成功上市的央企保障性租赁住房REITs产品，华润有巢泗泾项目、有巢东部经开区项目即底层资产，是上海首批（R4用地）集中式租赁社区项目之一。

（3）深圳：推动城中村租赁改革，转化筹集保障性租赁住房

“十四五”期间，深圳将新增保障性租赁住房60万套（间），在整体住房供应中占比约55%。根据深圳市住房建设局相关负责人对外披露，2021-2027年深圳全市将累计新增建设筹集保障性住房100万套（间），覆盖约350万-400万人。预计到2035年，深圳全市保障性住房覆盖人群将达到约500万人，约占全市常住人口的26%。

由于深圳新增土地供应量有限，2017-2023年，公租房、保障性租赁住房、全年期自持租赁住房及只租不售型人才住房等各类租赁用地累计供应仅257.4万方，而保障性租赁住房占比仅仅12%。因此，通过存量转化，城中村保障性住房规模化品质化改造提升是深圳保障性住房建设筹集的重要渠道之一。

今年3月，深圳正式开启城中村租赁改革。通过市属国企人才安居集团旗下深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司推动城中村保障性住房规模化品质化改造提升，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平。今年，深圳全市将建设

筹集保障性租赁住房16万套（间），计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的1%。

（4）广州：通过城市更新以“旧”换“新”

“十四五”期间，广州保障性住房供应占新增住房供应比例达到50%。其中，保障性租赁住房规划供应60万套，每年供应目标基本在10万套以上，规模与新建商品住房供应相当。根据《广州市住房发展“十四五”规划》相关信息披露，保障性租赁住房主要向供需集中、高租金的区域倾斜，白云、番禺、天河、荔湾、海珠及黄埔区规划供应量相对较高，均在5万套（间）以上。

在保障性租赁住房筹集方面，广州主要通过城市更新来腾挪城市空间，以“旧”换“新”。根据披露信息，“十四五”期间，广州保障性住房筹建渠道以主要以城市更新为主，占比达到52%。其中，保障性租赁住房通过城市更新配置的比例达到57%，而存量房源转化整租运营也是主要方式之一。

58安居客房产研究院数据显示，北京2023年7月份的二手房挂牌价格为60313元/平方米，环比下跌0.3%，房山、海淀、顺义区域的二手房挂牌价格环比上涨。上海7月份二手房挂牌价格为57887元/平方米，环比上涨0.3%，奉贤、宝山、杨浦、长宁、青浦地区的二手房挂牌价格环比下跌。广州7月二手房挂牌价格为36854元/平方米，环比下跌1.7%，从化、海珠、番禺、越秀、黄埔区域二手房挂牌价格环比下跌。深圳7月二手房挂牌价格为58718元/平方米，环比上涨0.1%，盐田、罗湖、龙岗区域二手房挂牌价格环比下跌。

二线重点城市中，杭州整体7月份二手房挂牌价格为35421元/平方米，环比下跌0.3%，临安、余杭、富阳、拱墅、滨江区域的二手房挂牌价格环比下跌。南京7月二手房挂牌价格为25585元/平方米，环比下跌0.4%，浦口、玄武、秦淮、鼓楼区域的二手房挂牌价格环比上涨。无锡7月份二手房挂牌价格14325元/平方米，环比下跌0.7%，滨湖、锡山、宜兴地区二手房挂牌价格环比上涨。

武汉7月二手房挂牌价格为15642元/平方米，环比下跌0.9%，各区域的二手房挂牌价格环比均有不同程度下跌。成都7月二手房挂牌价格为14891元/平方米，环比下跌0.8%，新都、金牛、青羊、龙泉驿区域二手房挂牌价格环比下跌。重庆市整体7月份二手房挂牌价格11332元/平方米，环比下跌0.1%，主城区中北碚、南岸、沙坪坝、渝中二手房挂牌价格环比下跌。

天津7月份二手房挂牌价格16543元/平方米，环比下跌0.4%，东丽、北辰、宝坻、武清、河东、津南、西青地区二手房挂牌价格环比下跌。沈阳7月二手房挂牌价格9244元/平方米，环比下跌0.9%，沈北新区、沈河、苏家屯、铁西区域二手房挂牌均价环比上涨。长沙7月份二手房挂牌价格10747元/平方米，环比下跌0.9%，各区域二手房挂牌价格环比下跌。

苏州7月份二手房挂牌价格21206元/平方米，环比上涨0.2%，姑苏、工业园地区二手房挂牌价格环比下跌。郑州7月份二手房挂牌价格12736元/平方米，环比下跌1.3%，金水、上街、惠济地区二手房挂牌价格环比上涨。

新房市场：找房热度环比上涨4.1%，购房者信心指数环比上涨1.8%58同城、安居客《7月国民安居指数报告》显示，7月全国重点监测的65城新房线上均价为17727元/㎡，环比微跌0.04%，其中有32城新房线上均价环比上涨。

从主力城市的新房线上均价来看，一线城市中，深圳新房线上均价为60493元/㎡、北京为54478元/㎡、上海为49754元/㎡、广州为34435元/㎡。二线城市中，杭州新房线上均价为28043元/㎡、南京为28388元/㎡、天津为19465元/㎡、武汉为17211元/㎡、郑州为12278元/㎡、长沙为12015元/㎡。

58安居客研究院统计显示，2023年7月，全国65个重点城市整体新房找房热度环比上涨4.1%。一线城市新房找房热度环比上涨7.5%，高于全国均值。其中北京找房热度环比涨幅为7.5%，上海为7.7%，广州为8.1%，深圳为8.4%；二线城市新房找房热度环比上涨3.7%，三四线城市新房找房热度环比上涨2.9%。具体城市来看，威海新房找房热度环比上涨24.2%，秦皇岛、乌鲁木齐、大连、贵阳、哈尔滨等城市新房找房热度环比涨幅超过10%。

近日，会议定调了房地产市场的新形势，证监会和住建部也接连确认支持方向，结合各一线城市住建部门的表态，明确向市场释放出政策会加快落地出台的信号。从58同城、安居客的数据来看，7月全国找房热度涨幅表现明显，58安居客研究院院长张波分析，热度出现上涨态势主要因为近期加大政策出台力度的确定性增强。房地产市场供求格局变化也被充分关注，政策的出台将对市场下一步的走向产生重大影响，政策落地信号变强是7月找房热度快速增升的重要因素。

同时，7月一线城市上涨幅度达7.5%颇值得关注。张波表示，一线城市政策的关注度更高，此前一线城市楼市放松的关键性政策始终未出台，下半年市场政策出台的概率进一步加大，尤其是限购放松以及“认房不认贷”相关政策的落地，目前的一线城市的市场底部已基本确立，一旦政策出台，市场升温的可能性会明显提升。

本月购房者信心也有所复苏，根据58安居客研究院数据显示，7月购房者信心指数为94.9，环比上涨1.8%。本月参与调研的购房者中购买首套刚需房的占比62.7%；有42.7%的购房者认为8月份楼市房价走势将基本持平。从用户找房户型分布数据来看，购房者在选房时将3居室作为首选，找房热度占比48.2%，4居室及以上户型找房热度占比37.8%。

二手房市场：经纪人信心指数环比上涨6.3%，深圳新增挂牌房源量环比上涨10.6%

数据显示，7月全国65个主要城市二手房挂牌均价为16375元/㎡，环比下跌0.58%，65城中有10城二手房挂牌房价环比上涨。从主力城市的二手房挂牌均价来看，一线城市中，北京二手房挂牌均价为60448元/㎡、上海为57494元/㎡、广州为33799元/㎡、深圳为57433元/㎡。二线城市中，杭州二手房挂牌均价为32513元/㎡、南京为26029元/㎡、天津为16598元/㎡、成都为15149元/㎡、武汉为15394元/㎡、郑州为12746元/㎡、长沙为10447元/㎡。

58安居客研究院统计显示，7月份全国新增挂牌房源量环比下跌3.1%，一线城市中，深圳环比上涨10.6%，其他城市呈现不同程度下跌，其中北京环比下跌12.7%，上海环比下跌1.2%，广州环比下跌11.5%。从全国范围来看，海口新增挂牌量环比上涨28.3%、嘉兴环比上涨21.8%，南宁环比上涨20.4%，福州和三亚环比涨幅均在10%以上。

热门板块方面，北京长阳、密云、良乡、昌平和黄村；上海三林、徐家汇、陆家嘴、南桥和浦江；广州新区、金沙洲、科学城、金州和新塘以及深圳龙岗中心城、民治、华侨城、后海和光明受到购房者的一致青睐。

此外，58同城、安居客通过统计微聊问答数据发现，大连、烟台、贵阳、南宁、呼和浩特和昆明等城市购房者与经纪人的沟通增多；哈尔滨、兰州、沈阳、大连、福州和惠州等城市经纪人回答购房者问题增多。

数据显示，2023年7月经纪人信心指数为94.5，环比上涨6.3%。本月有46.2%的经纪人认为二手房价格将基本持平。对于二手房成交量的看法，35.1%的经纪人认为将环比上涨。

近期，房地产利好信号不断释放。张波表示，政策的力度和热度将呈现正相关，即政策放松的力度越大，看房热度上涨幅度也会越明显，房价表现也会更稳定。从当下政策的推进来看，“认房不认贷”的全面落地更值得关注，“认房不认贷”不但坚持了房住不炒，更是支持刚性和改善性住房需求的直接表现，让真正自住买房需求得到政策的直接支撑。目前来看，改善性住房换购税费减免主要体现在个人所得税退税的优惠，但在契税、增值税等其他税种来看，依然存在较大的置换过程中税费支出。各地的政策推进中，如果可以大大减少置换过程中的交易性税费支出，对于改善型购房群体的拉动力会更为显著。

报告摘要：

行业动态：多个省市出台政策，加强房地产经纪行业管理；我爱我家、贝壳调整组织架构。

全国经纪行业指标：经纪公司、经纪门店、经纪人数量三大在线行业指标均下跌趋势减弱，降幅收窄。华东区域三类指标数量、占比双双下行，在各区域中表现最差。三四线城市在各梯队中表现最差。

一线城市经纪行业指标：四个城市本月走势出现差异，北京三大指标环比微涨；上海仍然跌幅最大；广州和深圳经纪门店和经纪人少量减少。

一、全国房产经纪行业动态

1、行业动态

杭州市房地产中介行业协会倡议：加强行业自律和企业内部管理

杭州市房地产中介行业协会发布《关于加强行业自律规范 促进行业健康发展的倡议》。杭州市房地产中介行业协会表示，为加强行业自律，规范行业秩序，促进行业健康持续稳定发展，特面向全市房地产中介企业发出以下倡议：严格遵守法律法规和行业准则，始终秉承客户利益至上的原则，加强行业自律和企业内部管理，诚信规范守法经营，维护良性竞争环境，切实保障消费者的合法权益。望全体房地产中介企业塑造良好的房地产中介行业形象，携手促进行业健康平稳有序发展。

河南省:加强交易监管规范房地产经纪服务

河南省住房城乡建设厅、省市场监管局联合发布实施细则，从加强从业主体管理、规范服务收费、加强交易监管等七个方面明确提出具体监管措施，旨在规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理，促进房地产市场健康发展。严禁操纵经纪服务收费，反对市场垄断。具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。

芜湖市：三部门联合发文加强房地产经纪行业管理

芜湖市住建局、芜湖市市场监督管理局、中共芜湖市委网信办三部门联合发布《关于规范房地产经纪服务的通知》，将从”加强从业主体实名制管理、规范房源信息发布、规范经纪服务行为 、规范经纪服务收费 、明确网络平台责任、加强个人信息保护、 加大违法违规行为整治力度 、加强行业自律管理、规范住房租赁服务”九方面进一步规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理，切实保护交易当事人合法权益，推动房地产市场健康发展。

北京拟加强房地产经纪机构从业主体管理

北京市住房和城乡建设委员会发布关于对《北京市房地产经纪机构、住房租赁企业备案管理暂行办法（征求意见稿）》，一是落实《北京市住房租赁条例》的有关规定；二是加强房地产经纪和住房租赁市场主体监管和服务。一是细化了备案的基本条件。二是明确了备案方式与备案流程。三是强调了人员实名从业管理要求。

合肥开展房地产经纪行为专项检查

合肥市住房保障和房产管理局联合市自然资源和规划局下发通知，开展房地产经纪行为专项检查。此次专项检查范围为在本市市区行政区域内从事房地产经纪和住房租赁服务的房地产经纪（住房租赁）机构、开展存量房房源网络信息发布的网络信息发布机构。采取房地产经纪机构和住房租赁机构、房源信息发布平台自查，各区（开发区）行业主管部门开展座谈、查看资料、现场检查、网上抽查等方式进行检查。

简评：越来越多的城市进入存量房地产市场，房产经纪的参与度越来越高，从中长期来看，对房地产经纪服务全链条加以规范，促进收费合理透明、服务质量提升，有助于激发市场活力，促进房地产市场平稳有序运行。

2、企业动态

我爱我家：杭州高管离职引关注 团队进行调整

我爱我家于7月10日发布公告称，目前杭州公司总经理陈毅刚已提交辞职申请，天津公司总经理谢家强已接任杭州公司总经理一职。我爱我家集团针对杭州城市公司发展，在杭州公司推出“爱家股权共享计划”，集团每年向杭州公司投入5000万元以上的资金，作为杭州公司股权共享计划的权益及分红。

贝壳宣布“一体三翼”战略升级及组织调整

贝壳董事长兼首席执行官彭永东宣布启动“一体三翼”战略升级并进行相应的组织架构调整，组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线，以及财经、产研、战略、品质、人力、用户、合规、公共、协同九条事务线。贝壳新设立的四条事业线，全部围绕“房”来展开，经纪事业线处于成熟期，家装、惠居事业线处于上升期，贝好家事业线处于探索期，在经纪事业线还有余力的情况下，把其他事业线推向成熟期，是贝壳新生的关键。贝好家在房地产开发方面参与改造供应链，以此介入新房产品生产。

二、全国房产经纪行业发展情况分析

1、全国房产经纪行业表现

(1) 全国房产经纪公司数量变化

7月，全国在线房产经纪公司数量环比小幅减少0.7%，降幅收窄。随着房地产市场降温迹象出现，房产经纪业务的开展也逐渐受到影响。

从数量上看，本月各区域在线作业房产经纪公司数量变化明显减弱，部分区域仅有个位数的减少。对比6月，仍是华东区域减少最多。从区域分布占比来看，本月也是华东区域占比减少最多，小幅减少0.1%，其他区域占比也微降，华北东北、华南区域和中西部区域三个区域占微增。7月，市场降温持续，并且由于是行业淡季，经纪公司线上作业热情不高，各区域房产经纪行业线上规模环比继续下降。

各个梯队的城市在线房产经纪公司数量也有少量减少，三四线城市减少数量最多，一线城市减少最少；从经纪公司的城市分布结构上看，新一线城市在线房产经纪公司数量占比微升，一线、二线和三四线城市经纪公司占比微降。

(2) 全国房产经纪门店数量变化

7月，全国在线营业的房产经纪门店数量环比小幅下降约0.8%，与房产经纪司变动幅度基本相同。因此，本月单个经纪司的门店数环比保持稳定，显示当前情况下，行业单个经纪司的平均门店数逐步趋于稳定。

数量上，各个区域在线房产经纪门店数量也有少量减少，四个区域中仍是华东区域减少最多。从区域占比来看，华东区域和华南区域一改从2月以来的涨势，占比开始下滑，本月继续微小比例下降；中西部区域占比则从2023年1月至今，连续上涨7个月。

7月延续6月趋势，不同梯队城市在线作业的房产经纪门店也都有减少，依旧是三四线城市减少数量最多；从不同梯队城市门店占比来看，一线城市在线房产经纪门店占比连续第4个月微降，新一线城市占比则连续第4个月上升。

(3) 全国房产经纪人数量变化

7月，全国在线作业的房产经纪人环比减少1%，降幅较前两个月收窄，单店经纪人数量环比基本保持不变，显示经过3个月的下滑，在线房产经纪行业作业经纪人数或达到阶段性稳定。

本月各区域在线作业的房产经纪人减少量明显下降，人数减少最多的仍是华东区域，中西部经纪人有少量增加。从经纪人工作的区域分布来看，四大区域中，华东区域房产经纪人占比连续5个月下滑，华北东北、华南区域和中西部三个区域本月占比均微增，其中中西部提升最多，约有0.2%。

数量上看，各梯队城市在线作业经纪人数继续减少，三四线城市减少最多。占比来看，一线城市占比保持不变，新一线和二线城市经纪人占比小幅提升，三四线占比下滑。整体楼市观望情绪浓厚，这在一定程度上影响了经纪人在线开展作业的积极性。

2、一线城市经纪行业表现

(1) 一线城市经纪公司数量变化

7月，北京、广州和深圳的在线房产经纪公司数量环比均小幅（＜1%）增加，上海经纪司数量环比降幅收缩，从上月的6%减少至约3%。近两个月，上海二手房房价在四个一线城市中下降最多，对经纪公司的经营情况和在线经纪业务的开展影响也较大。

(2) 一线城市经纪门店数量变化

本月，四个一线城市的在线经纪门店变化情况稍有差异，北京环比微涨0.2%，广州和深圳环比减幅不到0.5%，上海仍是减幅最大，约为36%，与经纪司数量变化走势相似，受市场景气度不佳影响，经纪门店作业热情仍然较为低迷。

四个城市的单经纪司平均门店数量变化本月出现差异，北京和上海保持不变，单个经纪司规模从4月至今趋于稳定；广州和深圳单司门店规模继续下滑，总体来看，一线城市的经纪司门店规模较高峰期仍然存在较大差距，呈现小型化趋势。

(3) 一线城市经纪人数量变化

四个一线城市中，北京房产经纪人数量环比微增，深圳和广州降幅不到0.2%，上海经纪人环比减少比例也明显收缩，从将近10%收窄至2.7%。本月新房和二手房市场行情相对平淡，但是由于前期房产经纪人数量已经经过调整，当前处于阶段性低位，因此本月降幅相对变动不大。

58安居客研究院研究观点：

7月，全国百城二手房景气度再次出现回落，主要还是当前购房者观望气氛依旧相对较强相关。目前购房者购房周期持续拉长，看房不下定，和房东持续议价等情况普遍出现。不过，7月份房地产主管部门持续出台多个重量级的楼市利好政策的情况之下，我们看到购房者找房需求出现了一定的回升，并且该指标也是在连续4个月出现回落的情况之下首次出现回升，表明购房者的看房意愿是有增加的，尤其是在限购和限贷政策最严厉的一线城市，这些限制政策是有出现松动的可能性，增加一部分购房者对未来的预期，利好整体市场的回暖。我们预计，六七月份将会是在二三季度二手房成交的低点，八九月份的成交量将会有小幅反弹的可能性。

目前，整个二线城市的二手房市场表现会相对略好一下，主要还是二线城市楼市限制性政策基本上都以释放，并且城市基本面也会好于三四线城市，也会低能级城市进入高能级城市带来一定可能性，而一线城市依旧在执行最为严厉的调控政策，也限制其交易量的回升，不过随着政策出现放松的迹象，一线城市也有回升的可能性。

一、全国二手房相关政策解读

1. 全国性政策

l 2023.7.27

进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施

近日住房城乡建设部倪虹部长召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流。倪虹强调，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

点评：在宏观经济处于调整阶段，经济上行压力急剧加大的情况之下，房地产作为支柱产业在经济增长中的作用举足轻重，因此保楼市就是保经济、保就业，相关部门领导的讲话也表明其救楼市的决心。目前多地楼市在相关利好政策刺激之下并未出现市场持续回升的态势，主要还是这些地方经济基础相对薄弱，人口收入水平相对较低，因此更需要对核心城市楼市政策加大放松力度，尤其是购房的首付和贷款认定标准的放开，才能够起到更为积极的作用，提振楼市的信心。

l 2023.7.24

中共中央政治局：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势 适时调整优化房地产政策

7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。针对房地产，会议提出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。。

点评：首先，此次中央政治局会议对房地产的描述中并未提及“房住不炒”，表明合理的投资性需求是有利于房地产市场的稳定，取而代之的是“适时调整优化房地产政策”也能够改善房地产市场的投资机会，并且能够减少投机的行为。此次，加大保障性住房建设和供给与前期提出的加速城中村改造的政策方向是一直的，都是为了缓解城市居民的购房压力，改善居民的居住条件，因此后期政策和资金对保障性住房的投入会加速。最后，我们也没必要过度解读此次会议精神，因为历次重大政策都有提及支持刚需和改善型需求，但是当前楼市依旧出现二次探底，并且市场回暖预期也相对悲观，主要还是居民对未来收入增长预期相对较弱，并且中央指引性的政策还需要各地落实细则，才能形成可实施的措施。

2. 地方性政策

l 深圳–2023.7.14

双拼房业主将允许办理“双证合一”业务

从7月14日起，深圳双拼房业主将允许办理“双证合一”业务。福田区不动产登记中心表示，“可以办理‘双证合一’，不过得先到各区的不动产登记中心查询是否在白名单内才行。在第一批白名单内的业主，只需要带上身份证和房产证就可以了，不过得先查询房子是否符合条件。如果业主的双拼房不在第一批名单内，工作人员会先收集数据再向上同步反馈。

点评：一套房两个产证主要还是原先“70/90”政策影响所致，多数房企由于受到政策的影响只能开发小户型，而市场需求主要以中大户型为主，供应和需求不匹配促使房企通过两套房合并成一套进行销售，在没有限购政策调控之下这种市场行为能够规避“70/90”政策的影响。不过当前由于限购政策，原先的购房者再进行置换的话，房产出售必须找到同时有两个购房资格的人，难度相对加大，不利于这部分购房需求进行改善和置换。深圳此次双拼房两证合并能够解决这部分人群的改善，也是利好楼市的成交，增加市场活跃，是楼市政策的放松一种路径。

l 杭州–2023.7.12

房地产中介行业协会倡议加强行业自律和企业内部管理

协会表示，为加强行业自律，规范行业秩序，促进行业健康持续稳定发展，特面向全市房地产中介企业发出以下倡议：严格遵守法律法规和行业准则，始终秉承客户利益至上的原则，加强行业自律和企业内部管理，诚信规范守法经营，维护良性竞争环境，切实保障消费者的合法权益。望全体房地产中介企业塑造良好的房地产中介行业形象，携手促进行业健康平稳有序发展。

点评：此次杭州市出台行业自律和加强企业内部管理的政策，主要还是针对部分中介企业内部人事调整导致行业动荡导致。那么行业协会的发声能够降低这部分企业对当地房地产经纪行业的稳定能够带来较大的积极意义，也能够为市场的稳定带来一定促进作用。

l 北京、上海、广州、深圳–2023.7

抓好贯彻落实 更好满足刚性和改善性住房需求

北京市住建委表态，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。

深圳市住房建设局按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求在市委、市政府领导下，以及上级有关部门指导下，结合深圳市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。

广州市住房城乡建设局正认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在有关座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，实事求是抓紧推进落实，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。

上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局召开专题会议，认真学习领会7月24日中央政治局会议和近期一系列重要会议精神，研究部署下阶段全面推进“两旧一村”改造等民心实事工程。市住房城乡建设管理委、市房屋管理局将在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展。

点评：房地产主管部门出台相关政策大方向之后，积极响应相关讲话精神，表明这些城市确实有放松楼市政策的需求。首先，一线城市一直是当前楼市政策相对最为严厉的城市，限购、限贷、限价等政策都在一线城市持续执行中，其政策放松的操作空间相对较大；其次，作为一线城市楼市风向标的二手房市场成交已跌至历史最低水平，其中上海6月的二手房价格跌幅领跑全国70个大中城市，房价下行压力明显加大，因此需要一定楼市政策给予支持；最后，一线城市作为全国楼市的风向标，其成交回暖能够为其他城市带来提振作用，提升购房者的信心。

二、全国百城二手房市场

1．全国百城二手房在架房源量

据58安居客研究院统计数据显示：2023年7月，一线城市二手房平均在架房源为19,37万套，环比增加9.5%，二线城市二手房平均在架套数为7.19万套，环比增加5.2%，三四线城市二手房平均在架套数为2.73万套，环比增加2.6%。

2．全国各城市百城二手房在架量

从全国100个二手房热点城市来看，二手房在架套数环比上涨的城市有85个，15个城市在架套数出现减少。其中一线城市上海在架套数涨幅最大，主要还是在6月份在架房源出现明显回落的情况之下，7月份恢复的5月份的水平。在架房源出现减少的城市主要集中在三四线城市。

3．全国各线城市百城二手房挂牌时长

2023年7月，全国百城各线城市二手房挂牌时长环比都出现了加速上涨的态势，其中三四线城市的涨幅相对最大，当前挂牌时长为84.7天，环比上涨6.5%；二线城市挂牌时长为79.5天，环比上涨5.4%，一线城市挂牌时长为83.4天，环比上涨4.6%。

4．全国各城市百城二手房挂牌时长

2023年7月，全国百城二手房挂牌时长仅有四个城市出现回落，分别为福州、杭州、天津和潍坊，其中福州在今年2月份达到高点之后一直处于缓慢回落状态，城市二手房市场交易量相对恢复情况相比其他城市会略好。当前二线城市的表现会相对略好，主要还是一线城市政策持续严厉，三四线城市楼市基本面较差。

5．全国百城各线城市二手房找房需求热度指数

2023年7月，全国各线城市二手房找房需求热度在连续回落四个月之后都出现了明显回升，其中一线城市回升幅度相对最大，为8.4%，其次是二线城市，为5.4%，三四线城市为4.9%。在7月持续出台多项重大利好政策的影响之下，一线城市相对最为严厉的限购、限贷政策有松动的可能性，给购房者带来一定的入市机会。

6．全国百城各城市二手房找房需求热度

2023年7月，百城二手房找房需求热度指数环比出现上涨的成为87个，仅有13个城市出现回落。找房需求热度指数涨幅最大城市有一线城市的上海，上海在6月份二手房价格指数出现大跌之后，并且结合当前限购和限贷放松的可能性大幅增加的情况之下，购房者的入市意愿出现明显回升。

7．全国百城各线城市二手房新增挂牌

2023年7月，全国百城各线城市二手房新增挂牌量都出现了明显减少，其中三四线城市减幅相对最大，为7.2%，一线城市其次，为4.9%，二线成为为1.6%。在市场成交持续低迷的情况之下，房东挂牌意愿的持续走低也是在情理之中。

8．全国百城各线城市二手房挂牌价格走势

2023年7月，全国各线城市二手房股爱拍均价都出现了小幅回落，其中一线城市回落0.2%，二线和三四线城市都出现了0.5%的回落，并且三四线城市已连续5个月出现回落。表明一线城市的房价还是相对还是具有一定的抗跌性。

9．全国百城各城市二手房挂牌价同环比走势

2023年7月，全国百城二手房挂牌均价出现下跌的城市为75个，其中大多数二线城市的挂牌均价都出现了回落，一线城市中上海的挂牌均价依旧处于上涨之中，不过当前的挂牌价相对虚高，实际成交价格基本上都有5%以上的议价空间。

房屋施工、新开工面积都再次出现同比降幅扩大，而竣工端持续改善；同时，楼市复苏动能不足，虽6月在房企营销活动刺激下迎来一波行情，但上半年整体销售面积增长乏力，同比跌5.3%，房企到位资金也受此影响降幅再度扩大。

开发投资数据持续恶化，和今年上半年销售疲软有关，再加上今年“保交楼”的艰巨任务，开发商将有限的资金投放于在建工程的交付上，因此其开工投资的信心会相对较弱。而“金融16条”中“部分条款延期，能更好地助力保交楼工作和房地产市场健康发展，由此反哺房企的投资信心和开发意愿的提升。

一、开发投资数据已连续4个月降幅扩大

2023年1-6月，全国房地产开发投资额和住宅开发投资额分别为58550亿元、44439亿元，同比降幅分别为7.9%和7.3%。住宅开发投资额占到全部房地产开发投资的75.90%，较去年同期略高，住宅投资依旧是整个行业的重点。

开发投资数据已连续4个月出现降幅扩大的态势，本月同比降幅较上月扩大0.7个百分点，住宅投资数据降幅则扩大0.9个百分点。

开发投资数据持续恶化，和今年上半年销售疲软有关，再加上今年“保交楼”的艰巨任务，开发商将有限的资金投放于在建工程的交付上，因此开工投资的信心会相对较弱。7月10日晚间，央行、国家金融监管总局发文，将“金融16条”中“房企存量融资展期”、“保交楼配套融资支持”两项条款的适用期限，统一延长至2024年12月31日，为房企债务处置增加了政策空间，更好地助力保交楼工作和房地产市场健康发展。而在新房交付加速的情况之下，购房者对购买新房的信心也会逐步修复，有利于新房市场的成交恢复，从而带动后期房企开发投资意愿的提升。

二、竣工端保持回暖态势，而新开工复苏还有待时日

2023年1-6月全国房屋新开工面积49880万平米，同比下降24.3%，降幅在上个月扩大1.7个百分点；全国房屋施工面积为791548万平米，同比下滑6.6%，降幅扩大0.4个百分点；但竣工端保持回暖态势，1-6月房屋竣工面积为33904万平米，同比上扬19%，住宅竣工面积为24604万平米，同比上扬18.5%。

今年以来，在‘保交楼、保民生、保稳定’的目标指引下，各地加快推进保交楼，保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具发挥成效。新房竣工面积今年以来保持近20%的同比增长，拉动购房者的置业信心回归，从而进一步促进销售市场的回暖。当然，而一个完整复苏遵从“销售回暖——房企销售回款增长及库存下降——融资环境持续放松、供给主体现金流恢复——房企加大投资意愿带动投资回升——新开工复苏”的路径演绎。因此，新开工复苏还有很长的一段路要走。

三、全国商品房销售呈现“U”型走势，住宅销售面积同比跌2.8%

2023年1-6月，全国商品房销售面积59515万平米，同比下滑5.3%，其中住宅销售面积占到87%，为51592万平米，同比下滑2.8%。1-6月商品房销售金额63092亿元，同比上扬1.1%，而住宅销售金额为56639亿元，同比上扬3.7%。

按照1-6月的销售金额和销售面积计算，全国商品住宅均价为10978元/平米，涨幅为6.7%，涨幅较上个月收窄2个百分点。

58安居客研究院分析师许之静指出，今年以来全国商品房销售呈现“U”型走势，住房消费刺激政策积极释放成效，开年市场明显回暖，随着积压的需求释放后，4/5月份项目去化压力持续增加，到了6月份为冲刺年中业绩，房企营销力度和规模逐渐增加，又带来了一波销量，但原本应是销售旺季的4/5月份去化不理想，造成了整个上半年与去年同期相比，依旧出现下滑。

从区域上看，商品房销售面积主要受中部和西部地块拖累；从销售额上看，除东部地区外，其余区域都已出现明显回落。同时，东部地区销售额占到全国6成比重，因而带动了房价的上扬。

开发投资数据反映了房企的供给端扩张能力并没有恢复，这也预示着后续销售数据的提振还是房地产健康发展的主要任务，因此从近期的政策层面看，多是楼市松绑政策的延长及细化。

四、房企到位资金受销售回款影响巨大

2023年1-6月，全国房企到位资金68797亿元，同比降幅9.8%，较上个月扩大3.2个百分点。从资金来源上看，国内贷款同比降幅11.1%，降幅较之前扩大0.6个百分点，自筹资金同比降幅23.4%，降幅较之前扩大1.8个百分点；值得注意的是，已连续上扬多月的定金及预收款，本月又出现了同比下滑，个人按揭贷款方面的同比增幅也出现收窄。

房企到位资金受销售回款影响巨大，今年6月虽然销售又有一波冲高行情，但从当月绝对值看依旧同比下滑10%。尽管“金融16条”予以延期，但整体行业融资面仍然处于筑底阶段，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。

1、 报告摘要

重点政策：中央层面以”稳行业、保民生“为主基调，政策力度”托而不举“；地方层面以需求侧支持政策为主，调控转向高能级城市，政策更加细化，走向”因区施策“。

市场热度：上半年新房整体热度短期冲高回落，较去年同期相比同比继续降温；一线城市热度反弹力度最大，二季度下降幅度也最大；二线城市降温最为明显；一线城市3房、90-120㎡新房热度需求最高，二三线城市4房、120㎡以上新房找房热度占比提升，二三线城市需求向改善型转移的趋势较为明显。

项目供应量：一季度项目量呈减少趋势，新房项目去化加速，但二季度销售继续承压；从待售项目来看，开发商更偏好在一、二线城市拿地，三四线投资意愿降低。

价格分析： 上半年，60个重点城市新房在售均价为17721元/㎡，较去年下半年上涨0.5%，其中一线城市新房售价坚挺，环比上涨明显，二线城市内部分化，三线城市相对稳定。

2、 上半年新房重点政策回顾

2.1 中央”稳行业、保民生“为主基调，政策”托而不举“

今年上半年，中央层面的地产相关政策以稳行业、保民生为主基调，比如《求是》杂志发表了习总书记的文章，强调了房地产行业在国民经济中的重要地位，要房地产市场平稳发展；3月两会政府工作报告要求有效防范化解优质头部房企风险、加强住房保障体系建设、支持刚性和改善性住房需求；4月28日中央政治局会议召开，再次强调房、“房住不炒”“因城施策”“支持刚性和改善性住房需求”“保交楼、保民生”促进房地产市场平稳健康发展等。

需求侧具体举措主要有下调贷款利率，降低购房成本；规范房产经纪服务，要求合理确定经纪服务收费等，有助于降低二手房购置成本。供给侧举措主要包括，落实金融16条，稳定房地产开发贷款投放，支持房地产市场平稳健康发展；优化集中供地政策，积极引导市场预期，缓解企业资金压力。

整体来看，上半年中央层面并未出台强有力的地产刺激政策，多为强调行业重要性的表态，政策力度”托而不举“，以稳支柱、防风险、惠民生为主方向。

2.2 地方政策以促需求为主，调控走向”因区施策“

地方层面，由于市场下探趋势从低能级城市蔓延至高能级城市，城市市场复苏动能逐渐转弱，城市内部也存在行情分化，因此上半年政策保持宽松基调，松绑地区由三四线城市逐步转为一二线城市，并且由”因城施策“逐渐过渡到”因区施策“，调控政策进一步精细化。

从各个地方的政策内容来看，需求侧支持主要包括六个方面：一、不少省市首先明确了今年稳定经济发展、稳定行业发展、促进住房消费的政策基调；二、放松限购和限贷，如放宽非户籍购房要求，购房套数，下调二套房首付比例等；三、放松限售，优化新房、二手房上市交易年限；四、公积金支持，包括提高贷款额度定向支持多孩家庭购房、允许“既提又贷”支付首付、提高公积金贷款额度、延长贷款期限、取消贷款时间间隔、异地互认公积金等；五、带押过户；六、购房补贴，向特定人群，特点类型房屋发放购房补贴、契税补贴等。有少量省市也出台了供给侧支持政策，主要包括侧重缓解房地产企业的资金压力、防控风险，对房企的金融支持等。

3、 热度分析

3.1上半年热度短期冲高回落，较去年同期继续降温

今年上半年，随着疫情影响的消退，重点65城新房找房热度1月份环比开始回升，经过2月份的激增，3月份快速回落。市场需求在短期内快速释放后，经过3、4月份的逐步冷却，5月份由于前期基数较低，热度环比呈现企稳的趋势。6月份，受半年度结束冲击业绩的影响，开发商加大推盘和营销力度，但并未给市场带来翘尾行情，热度环比再度下跌，跌幅超过10%。

同比来看，从2022年6月份至今，新房找房热度仍处于持续下跌趋势中。尽管今年1季度小阳春带动热度同比跌幅收窄，但到目前看，市场较去年同期降温的趋势并未改变，并且到6月份同比跌幅再次扩大。随着时间推进至7、8月行业淡季，市场或将继续受到考验。

3.2一线城市热度反弹力度最大，二线城市降温最为明显

整体来看，上半年各梯队城市新房找房热度走势较为相似，都在2月份经历一波市场需求集中释放的短期热度冲击，随后再次逐渐冷却。一线城市热度反弹最大，进入二季度后跌幅也逐渐大于二三线城市。

具体来看，一线城市新房找房热度较去年下半年环比小幅上升3.4%，其中上海、广州和深圳较去年下半年环比热度均上升，上海升温最多，约12%，主要是由于去年上海受疫情较为严重，购房需求受到压抑，同时新房市场价格与二手房倒挂现象普遍，新房受到追捧。

二线重点城市上半年新房找房热度环比下跌10.7%，大连、福州、长春热度环比降幅超20%，三亚受春节旅游季节性置业影响，热度大涨近50%，但这一涨势不可持续，二季度开始已经进入持续下跌态势。

三四线重点城市新房找房热度环比上涨1.6%。其中盐城热度下降超35%，温州、嘉兴、南通也下降超过25%，这些城市虽然也有需求在一季度集中释放，但总的购房需求受限，支撑市场乏力。

3.3 一线城市3房、90-120㎡新房热度需求最高，二三线城市4房、120㎡以上新房找房热度占比提升

一线城市：2房热度在各梯队城市中占比最大，3房户型需求热度占比稳中微升，四房及以上户型热度占比提升。

环比来看，今年上半年3房热度整体占比微升，2房热度占比微降，其他户型热度占比基本保持平稳，表示市场部分刚需从2房转向3房，由于亲子抚养需求，更多新购房者偏好可以三室同堂的3房户型。

同比去年同期，1房和2房户型产品的热度占比由21.1%下降至18.5%，3房户型新房产品热度占比相对平稳，四房及以上产品的热度占比则缓慢提升，从去年下半年的34.6%上升至37%，市场主流需求逐渐向改善型需求过渡。

从面积段来看，一线城市受总价限制，70-90㎡面积段产品热度在各梯队城市中占比最高，但总体也呈下降趋势。环比去年下半年来看，90-120㎡新房产品热度占比提升，70㎡以下热度占比也小幅提升，说明本轮释放的主要是刚性需求和部分刚改需求。同比来看，90-120㎡和120-150㎡产品热度占比均有提升，说明占市场主流的刚需刚改需求不变，但改善型需求也在逐渐提升。

二线城市：3房虽是主流需求，但占比呈下降趋势，4房及以上户型热度占比持续上升。1房、2房产品热度占比也在下降。环比去年下半年，2房热度占比相对平稳，1房和3房占比微降，4房占比继续上升。对比去年同期，4房及以上户型热度占比提升较为迅速，从35.7%提升至37.8%，其余户型热度占比均有不同比例的下降。市场整体呈现刚需收缩，改善型需求相对旺盛的局面。

二线城市环比来看，90㎡以下和200㎡以上面积段新房访问热度占比微降，90-120㎡产品热度占比微升，120-150㎡产品热度占比涨幅最大，150-300㎡产品热度占比也呈上升趋势，在市场主流需求仍为刚需刚改的现状下，向改善转移的趋势较为明显。

三四线城市：1房户型找房热度占比最低，3房需求热度占比在50%左右，四房及以上热度占比明显提升。三四线城市热度分布走势较为显著，过程中反复情况不多，无论是今年上半年的环比走势，还是同比走势，基本呈现热度分布从3房及以下户型向4房及以上户型转移的趋势。

三四线城市，90-120㎡和120-150㎡新房热度占比在各梯队城市中最高。环比来看，120㎡以下面积段热度占比均小比例下降，120㎡以上面积段热度占比均上升。同比来看，这一趋势更为显著。改善型需求上扬趋势相对二线城市更加突出。

4、 项目数量

4.1一季度新房项目去化加速，二季度销售承压

今年上半年，重点65城新房项目总量较去年下半年环比呈减少趋势，主要是由于待售项目逐渐减少进入销售期。一季度，尤其是2月份，市场火热，项目去化速度较快，项目总量环比下滑明显。进入二季度，新房项目总数出现反弹，这一表示市场去化开始出现压力。

4.2开发商偏好一、二线城市，三四线投资意愿降低

近半年来，一线城市新房项目数量环比持续增长，较去年12月底增长超10%。其中在售项目增长约8.8%，待售项目增长约17.5%，尤其是6月份，在售项目环比涨幅超过前面4个月。显示开发商上半年在一线城市推盘和持续拿地的热情均比较高。

二线代表城市今年1到6月份在售项目呈减少趋势，待售项目在1、2月份有一定数量的减少，3月之后重新进入增长趋势。

上半年，三四线代表城市新房项目数量除5月份环比出现增长外，其他月份环比持续减少。在售项目半年来持续增加，待售项目持续减少，这说明开发商布局三四线的项目逐渐上市，但在目前市场条件下，开发商重新投资三四线的意愿有所降低，新增投资项目减少明显。

5、 价格分析

5.1上半年新房售价环比上涨0.5%，华东区域表现最佳

6月60个重点城市新房在售均价17735元/㎡，环比微涨0.04%，表现相对平稳。从整个上半年来看，60个重点城市新房在售均价为17721元/㎡，较去年下半年上涨0.5%。其中29个城市新房售价上涨，31个城市下跌。

从区域来看，华东区域上半年新房售价环比上涨0.6%，华南区域上涨0.2%，华北东北保持稳定，中西部价格下跌0.8%。城市方面，华东区域有60%的城市房价上涨，华南区域50%的城市新房售价上涨，中西部和华北东北区域城市表现略差，仅约40%城市房价有所上涨。

5.2一线城市售价坚挺，二线城市内部分化，三线城市相对稳定

上半年，一线城市整体新房售价环比上涨3%，除深圳小幅下跌0.1%之外，北京、上海和广州新房售价均实现环比上涨，其中北京价格上涨8.1%，在一线城市中涨幅最大。一线城市新房售价上涨主要还是由于市场基本面良好，需求相对旺盛。

二线城市新房在售均价环比小幅下跌0.4%，城市之间分化明显，其中13个城市房价上涨，19个城市房价下跌。其中合肥、成都均价环比分别上涨5%、4%，一方面是需求集中释放，刺激房价上涨；另一方面主要上半年推出不少中心区域房源带动售价提升。兰州、大连均价环比下降最多，约5%，购房需求弱，市场承压。

三四线城市上半年新房在售均价环比小幅上涨0.2%，13城价格上涨，11城价格下跌。其中威海、泉州新房售价环比涨幅最大，约为4%，咸阳、南通环比跌幅最大，分别为4%、3%。

5.3 2023年上半年重点60城新房在售均价地图

*数据来源：58安居客研究院，新房价格为安居客线上新房在售项目报价的月度平均值。

5.4 2023年上半年重点60城新房在售均价环比涨幅排行榜

全国百城二手房市场景气度重回冰点，主要还是购房者买房意愿不足，观望气氛持续加深造成，而交易低迷也影响到房东挂牌意愿，从而直接影响到市场活跃度的降低。

当前全国房价也持续处于调整中，及时是挂牌价格上涨的城市最终成交价格还是出现较大的降幅，议价空间出现加大的情况，买方市场格局已经形成。

市场热度持续回落，成交周期逐步拉长，购房者观望气氛持续，这与一线城市最为严厉的执行调控政策相关，也是阻碍楼市回暖的重要原因。

PART1. 在架房源分析

1. 北京

6 月，北京市二手房在架房源量环比减少 3.4%，在架房源量达到 17.0 万套，在架房源在高位持续小幅回落。

从各行政区挂牌量来看，仅怀柔和延庆两个区域的在架量出现上涨，其他各区域都出现回落。

2. 上海

6 月，上海市二手房在架量为 38.4 万套，环比下跌 23.7%，本月在架量出现大幅减少，主要是房源上线展示标准的改变，提升房源真实性。

从各行政区的房源调整幅度来看，拥有房源量最多的浦东新区减幅相对最大，其次是黄浦和长宁两区，调整幅度超过了 25%。

3. 广州

6 月，广州市二手房在架量为 8.0 万套，环比减少 6.2%，当前，广州市二手房挂牌量基本上维持在 8 万套左右的水平。

从各行政区的在架量来看，所有区域房源在架量都出现了减少，其中越秀、天河和南沙三个区域的减幅相对最大，超过了 10%。

4. 深圳

6 月，深圳市二手房在架量环比下跌 11.2%，在架量位 7.3 万套，已连续 4 个月出现小幅回落，在架量持续回落至少表明经纪人推广房源意愿不足。

从各行政区在架量来看，各个区域全面出现回落，光明区的跌幅相对最大。

5. 各房型在架量

6 月，北京市二手房在架房源中，各户型房源占比中中小户型的出现小幅增长的态势，1 房和 2 房的占比都出现了 0.2 个百分点。而大户型房源都出现了不同幅度的减少，其中 3 房的占比减幅相对最大。

6 月，上海市二手房各户型房源中小户型出现持续增加，其中 1 房和 2 房占比都出现了 0.2 个百分比，3 房和 4 房的占比出现了小幅的减少，而其他户型的占比和上个月持平。

6 月，广州市二手房在架房源中，1 房的占比和上月相当，而 2 房和 3 房出现小幅减少，其中 2 房减少 0.4 个百分点，4 房和其他户型都出现 0.2 个百分点的增加。

6 月，深圳市各户型二手房在架房源占比中，1 房和 2 房的占比都出现了增加，其中 2 房占比减幅相对较大，为 0.4 个百分点。中大户型的占比都出现了不同幅度的增加，其中其他大户型的占比增幅最大。

PART.2 在架时长分析

1. 北京

6 月，北京市二手房在架时长为 78.88 天，环比增加 4.2%。目前北京市二手房在架时长持续出现增加，交易难度的增加逐步带来成交周期的拉长。

从各行政区的二手房在架时长走势来看，仅有顺义区出现了 1% 的小幅减少，其他区域都出现了不同幅度的增加，其中密云区的增幅超过了 10%，各区域中朝阳区的在架时长最大，为 95.2 天。

2. 上海

6 月，上海市二手房在架时长为 57.42 天，环比增加 6.5%。上海市二手房在架时长已达到历史最高，相比去年疫情期间的二手房在架时长更长。

从区域二手房在架时长全面出现上涨，其中普陀区的涨幅最大，为 10.1%，黄浦区的涨幅最小，为 1.0%。

3. 广州

6 月，广州市二手房在架时长为 86.55 天，环比下跌 2.3%。广州市二手房成交量虽出现回落，但房源在架时长却持续在回落。

从区域来看，多数行政区在架时长在持续回落，其中增城区的回落幅度最大，为 7.0%。

4. 深圳

6 月，深圳市二手房在架时长为 95.8 天，环比上月增加 2.9%。目前深圳市二手房在架时长出现了持续增加，而其成交量却出现了小幅增加。

从区域在架时长来看，仅有龙岗区的在架时长出现减少，而其他区域都出现不同幅度的增加，其中盐田区增幅最大。

5. 各房型在架时长

6 月，北京市二手房各房型在架时都出现了上涨，涨幅普遍在 3-5% 之间。

其中，1 房和 2 房的在架时长涨幅会略小一些，基本上不到 3.5%，而其中大户型房源的在架时长涨幅都超过了 4%，4 房的在架时长涨幅最大。

6 月，上海市各户型二手房在架时长都出现了明显的上涨，涨幅在 5-8% 之间。

本月，各户型房源在架时长涨幅最大的是 4 房和其他大户型房源，尤其是 4 房在架时长已超过其他大户型房源，而 1 房小户型在架时长涨幅相对最小。

6 月，广州市各户型二手房在架时长中，都出现了不同幅度的回落。

其中 1 房、2 房、3 房的在架时长回落幅度相对最大，都超过了 5%，而其他大户型回落幅度最小，基本上和上月相当。

6 月，深圳市二手房各房型在架时长都出现了不同幅度的上涨，涨幅在 2-3% 之间。

目前大户型房源在架时长再次出现明显上涨，4 房和其他大户型房源在架时长已超过 100 天。

PART.3 供求关系分析

1. 北京

6 月，北京市二手房新增上架房源持续回落，跌幅为 7.4%，购房需求热度环比下跌 10.7%。二手房市场成交持续回落，需求不足是主要的原因，并且也促发房东挂牌意愿的回落，从而导致新增挂牌也在持续萎缩。

2. 上海

6 月，上海市二手房新增挂牌量环比下跌 11.3%，购房需求热度环比下跌 9.9%。上海市二手房成交持续回落，6 月份二手房成交仅有 1.26 万套，已接近一年以来的最低点。

3. 广州

6 月，广州市二手房新增上架房源环比减少 2.8%，购房需求热度环比下跌 8.7%。广州市二手房市场成交量虽然有所回落，不过从房东新增挂牌量减幅出现回落，表明房东挂牌意愿在逐步增强。

4. 深圳

6 月，深圳市二手房新增上架量环比下跌 21.9%，购房需求热度环比下跌 8%。深圳市二手房成交量持续回落，也是需求持续低迷。

PART.4 挂牌价格分析

1. 北京

6 月，北京市二手房挂牌均价为 60647 元 / 平方米，环比下跌 0.1%。

各区的挂牌均价变化来看，各区域显现出涨跌互现的情况，相对外围区域跌幅更大。

2. 上海

6 月，上海市二手房挂牌均价为 57403 元 / 平方米，环比上涨 0.5%。挂牌均价的持续上涨是二手房成交的主要障碍，不过在实际成交中，溢价空间相对较大。

从各区域价格变化来看，基本上都有上涨，仅黄浦、青浦和崇明出现下跌。

3. 广州

6 月，广州市二手房挂牌均价为 33985 元 / 平方米，环比下跌 0.7%。挂牌价格的调整是市场持续低迷的重要表现。

从各区域的挂牌价格走势来看，仅有最边缘的南沙区域出现上涨，其他各个区域都出现下跌。

4. 深圳

5 月，深圳市二手房挂牌均价为 57586 元 / 平方米，环比下跌 0.2。深圳市二手房挂牌均价主要以指导价为准，已相对失真的状态。

5. 北京各价位段房源情况

6 月，北京市二手房挂牌中，2 万元 / 平方米以下的房源市场关注度出现明显提升，而 3-5 万元 / 平方米之间的房源却出现明显回落。

各房源在架时长来看，各价格段房源在架市场都出现了明显上涨，其中 8 万元 / 平方米以上的房源在架市场突破 90 天。

6. 上海各价位段房源情况

6 月，上海市 5-8 万元 / 平方米之间的房源需求热度占比出现明显回落，而中低价位的房源需求热度的占比出现持续上涨。

从在架时长来看，各价格段房源全面出现持续快速上涨，其中 5-8 万元 / 平方米之间的房源在架时长涨幅相对最快。

7. 广州各价位段房源情况

6 月，广州市各价格段在架房源中，2 万元 / 平方米以内的房源在架时长连续快速上涨，对其购房需求热度占比也出现上涨。

从在架时长来看，中高价位的房源在架时长出现上涨，而中低价位的房源在架时长持续回落。

8. 深圳各价位段房源情况

6 月，深圳市 3 万元 / 平方米以内这一价格段房源持续低位，主要需求集中在 3-8 万元 / 平方米之间的房源。

从在架时长来看，全面出现上涨，尤其是 2 万元 / 平方米以内的地价房源在架时长涨幅相对最快

58同城、安居客发布2023年《6月国民安居指数报告》。报告显示，2023年6月，全国重点监测65城新房线上均价为17735元/㎡，环比上涨0.05%，有30城新房价格环比上涨。三居室以及四居室以上户型热度持续升温，占比高达86.8%。在参与调研的购房者中，购买二套改善房的占比为31.4%，较上月有所增加。65城二手房挂牌均价为16471元/㎡，环比微跌0.54%，其中有9城二手房挂牌均价呈现环比上涨趋势。合肥、武汉、贵阳、哈尔滨等地经纪人线上微聊数量增长明显。

新房市场：30城新房线上均价环比上涨，三居室以及四居室以上户型热度居高

《6月国民安居指数报告》显示，6月全国重点监测的65城新房线上均价为17735元/㎡，环比上涨0.05%，其中有30城新房线上均价环比上涨。从主力城市的新房线上均价来看，一线城市中，深圳新房线上均价为61218元/㎡、北京为54835元/㎡、上海为49368元/㎡、广州为34145元/㎡。二线城市中，杭州新房线上均价为28169元/㎡、南京为28239元/㎡、天津为19450元/㎡、武汉为17148元/㎡、郑州为12196元/㎡、长沙为12021元/㎡。

统计显示，2023年6月全国找房热度环比下跌11.3%。58安居客研究院院长张波认为，近期各地政策放松节奏有所加快，预计后续随着市场政策不断释放，叠加国内经济总体稳定性进一步强化，房地产回归稳定的大方向仍将保持不变。

从用户找房户型分布来看，三居室以及四居室以上正在成为购房的“一梯队选项”，占比高达86.8%。其中，3居室找房热度占比48.1%，4居室及以上户型找房热度占比38.7%，改善需求在找房群体中占比持续提升。

数据显示，2023年6月购房者信心指数为93.2，环比微跌0.2%。本月参与调研的购房者中购买二套改善房的占比31.4%，与上月相比有所增加；购房为首套刚需的占比53.3%。约半数的购房者认为7月楼市调控政策的走向将继续保持稳定；超过40%的购房者认为楼市调控政策将走向放松；还有26.1%的购房者认为7月份楼市成交套数走势将会上涨。

二手房市场：二手房挂牌均价环比微跌0.54% 合肥、贵阳等地购房者咨询量增多

数据显示，6月全国65个主要城市二手房挂牌均价为16471元/㎡，环比微跌0.54%，65城中有9城二手房挂牌房价环比上涨。从主力城市的二手房挂牌均价来看，一线城市中，北京二手房挂牌均价为60647元/㎡、深圳为57586元/㎡、上海为57403元/㎡、广州为33985元/㎡。二线城市中，杭州二手房挂牌均价为32757元/㎡、南京为26258元/㎡、天津为16718元/㎡、成都为15332元/㎡、武汉为15594元/㎡、郑州为12891元/㎡、长沙为10549元/㎡。

58安居客研究院统计显示，6月份全国新增挂牌房源量环比下跌9.2%，一线城市中，广州环比上涨0.7%，其他城市均有不同水平的下跌。从全国范围来看，天津新增挂牌量环比上涨13.0%、包头环比上涨9.1%，郑州、成都等城市均出现了涨幅不等的上涨形势。

热门板块方面，北京密云、长阳、良乡、昌平和黄村；上海三林、浦江、徐家汇、南桥和陆家嘴；广州科学城、新区、金沙洲、新塘和金州以及深圳龙岗中心城、民治、华侨城、后海和前海板块受到购房者的一致青睐。

此外，58同城、安居客通过统计微聊问答数据发现，经纪人线上微聊数量增长明显的多集中在二线城市，合肥、贵阳、武汉、烟台、哈尔滨和石家庄等城市购房者与经纪人的沟通增多；武汉、长沙、苏州、济宁、合肥、郑州等城市经纪人回答购房者问题增多。

数据显示，2023年6月经纪人信心指数为88.9，环比下跌3.1%。本月28.4%的经纪人认为7月二手房成交量将上行，45.5%的经纪人认为7月份二手房市场的挂牌量将环比上涨。

6月市场找房热度及二手房挂牌价格均有不同程度下滑，一线城市政策放松空间将逐渐增大，二线城市的市场将持续呈现波动。今年以来，政策以宽松为主要趋势，限购、限售等限制性政策陆续在不同城市松绑。张波表示，下半年，各地积极进行政策放松依然是主要方向，解除限购在不同城市的效果将呈现分化，热点一二线城市的放松节奏会有所控制，组合性放松也是一个方向，例如公积金层面的调整可能向一二线城市开展，同步结合多孩购房的支持性政策以及人才住房、改善性购房税费减免等。因城施策的精准化会进一步提升，政策总体保持“边调边看”的方式，稳步推进市场回归稳定。

58安居客房产研究院数据显示，北京2023年6月份的二手房挂牌价格为60647元/平方米，环比下跌0.1%，平谷、怀柔、昌平、海淀、石景山、西城、通州区域的二手房挂牌价格环比上涨。上海6月份二手房挂牌价格为57403元/平方米，环比上涨0.5%，崇明、青浦、黄浦地区的二手房挂牌价格环比下跌。广州6月二手房挂牌价格为33985元/平方米，环比下跌0.7%，南沙区域二手房挂牌价格环比上涨。深圳6月二手房挂牌价格为57586元/平方米，环比下跌0.2%，光明、宝安、龙华区域二手房挂牌价格环比下跌。

二线重点城市中，杭州整体6月份二手房挂牌价格为32757元/平方米，环比下跌0.6%，临安、滨江、萧山区域的二手房挂牌价格环比上涨。南京6月二手房挂牌价格为26258元/平方米，环比下跌1.5%，浦口、秦淮、雨花台区域的二手房挂牌价格环比上涨。无锡6月份二手房挂牌价格14739元/平方米，环比下跌0.7%，江阴地区二手房挂牌价格环比上涨。

武汉6月二手房挂牌价格为15594元/平方米，环比下跌1.1%，新洲、江岸区域的二手房挂牌价格环比上涨。成都6月二手房挂牌价格为15332元/平方米，环比上涨0.5%，成华、新都、温江、郫都、青白江、青羊区域二手房挂牌价格环比下跌。重庆市整体6月份二手房挂牌价格11466元/平方米，环比下跌0.8%，主城区9个区域二手房挂牌价格环比均有不同程度下跌。

天津6月份二手房挂牌价格16718元/平方米，环比下跌0.3%，北辰、南开、河北、河西、津南、滨海新区、静海地区二手房挂牌价格环比下跌。沈阳6月二手房挂牌价格9213元/平方米，环比下跌0.4%，沈北新区二手房挂牌均价环比上涨。长沙6月份二手房挂牌价格10549元/平方米，环比下跌0.6%，天心、望城区域二手房挂牌价格环比上涨。

苏州6月份二手房挂牌价格21313元/平方米，环比上涨0.1%，姑苏地区二手房挂牌价格环比上涨。郑州6月份二手房挂牌价格12891元/平方米，环比下跌0.4%，管城、上街地区二手房挂牌价格环比上涨。

58安居客研究院研究总监陆骑麟认为：2023年上半年，核心城市二手房市场出现了一波短暂的反弹之后再次回落，主要是2022年下半年积累的客户集中爆发之后无法持续而形成的持续回调，并且在6月份市场景气度再次回落至冰点。

首先，购房者对自身收入的稳定增长预期不足，因此多数改善型购房需求延缓其改善的步伐，而大部分购房者需要进行置换才能达到改善的目的，而成交低迷也延缓了其改善的进度；其次，部分城市的新房限价，一二手房出现严重“倒挂”的情况，导致二手房需求客户纷纷进入新房市场，从而影响到二手房的成交回暖；最后，“房住不炒”的大背景之下，各地出台的救市政策都在严守这一底线，那么投资需求无法入市，尤其是更具有投资价值的核心城市调控政策更是严控，那么房价的持续下跌影响购房者“买涨不买跌”心态蔓延，从而导致二手房市场持续处于调整中。

6月份核心40城的二手房挂牌均价首次跌至2万元/平方米以下，但是效果并不明显，不过部分房源价格调整“一步到位”，出现20%以上的调整之后，能够吸引部分购房者关注，调整幅度越大的房源短期内能够快速去化，表明当前的购房需求依旧存在，只是在等待最佳的入市时机。

一、全国二手房相关政策解读

1. 全国性政策

l 2023.6.20

5年期LPR降10个基点，为4.2%

6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，均较上月下降10个基点，且为去年8月以来首次下调。

点评：首先，5年期贷款利率在去年8月之后首次出现下降，对于购房者而言确实能够降低其购房成本支出，能够促进少部分有购房意愿的人群入市。其次，整体利率的下调，能够释放部分消费，尤其是高收入人群的消费意愿。不过，当前普通老百姓举债消费的主要场景还是中大型物件，尤其是购房和购车，基本上都是中长期贷款，因此更需要调整的是长期贷款的利率，才能激发更多消费可能性。并且，短期贷款经历多次下调，和长期贷款利差加大，尤其是大量存量贷款购房者，其利率相对较高，那么一年期贷款再次下调会激发其更强的提前还贷意愿，变相和促进消费的目的相冲突。因此，当前更需要调整的存量贷款的利率水平，降低其持有成本，这样才能达到消费的目标。

l 2023.6.26

住建部部长：探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障

6月26日下午，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹会见了来访的中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行，就深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展进行交流。倪虹指出，房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市。要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

点评：中国房地产的快速发展20多年，存量房屋数量也在与日俱增，随着时间的推移，房屋的质量问题也在逐步显现，那么通过房屋养老金制度能够解决当前房屋大修资金不足的情况。

房屋质量问题可能是多方面的，主要是房屋存在年代久远，其建筑结构设计不合理和老化，设施设备年久失修等一系列问题导致房屋质量问题；其次是开发商开发过程中产生的质量问题，如当前房企为了高周转和高利润，导致部分房屋质量产生问题；还有就是业主在使用过程中产生的问题，尤其是在房屋装修过程中随意破坏房屋结构导致的质量问题；最后是物业管理不当，设施设备维护不当等情况也会存在，导致房屋使用过程产生问题。

房屋养老金最重要的问题是资金的来源，这部分资金不可能是购房者一方来承担，其也无法承担这部分费用，并且也没有承担这部分资金的意愿，因此这部分资金最终还是需要相关部门来主动承担。个人认为这部资金主要来源应该是政府，其在土地出让的时候就收取大量费用，那么需要承担房屋大修的主要资金，其次是房企也需要承担其开发问题导致的房屋质量问题，最后就是部分个人和企业使用不当而造成的损失进行评估，对其征收损失费用作为资金。

2. 地方性政策

l 深圳–2023.6.25

2023年度积分入户将于6月中下旬正式启动 指标共2万个

深圳市公安局近日公布《2023年度居住社保积分入户政策解读》。据解读表示，2023年度积分入户将于6月中下旬正式启动，入户指标共2万个。据悉，积分入户申请人的入户总积分为稳定居住、稳定就业及诚信守法情况等指标的累计积分。拥有深圳市合法产权住房每满1个月积1分。申请人以租赁住房计算积分的，租赁时间以市住房建设部门核算认定的住房租赁登记时间为准。社保方面，依法按时缴交深圳市社会保险（养老保险、社会医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险），每个险种每满1个月积0.3分。申请人补缴形成的参保时间不予计算。

点评：深圳市此次积分落户政策中提到总共指标为2万个，占到深圳市总人口的3.43‰，表明了城市已开始从总量上控制人口的增长。在人口不断快速增长的同时，城市运营管理的压力也会逐步显现，那么控制人口的增速是最有效的手段。其次，新的积分标准中提到了在深圳拥有合法产权住房每满1年积1分的政策，是否拥有房产将会成为在深圳落户的硬性指标，变相有利于深圳市楼市的成交，从而成为买房落户的新政策。

l 扬州–2023.6.22

在市区购买改善性住房不再执行限购政策

扬州《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》正式实施，施行期1年。其中，提出，在市区购买改善性住房的，不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策。市住建局房屋产权和交易管理中心相关负责人介绍，对于有住房改善性需求的客群，随着其在市区购入改善型住房，凭新签订的商品房购房合同，在持有原有房屋不动产权证书的基础上，可直接出售原房屋，不再执行原先网签三年限售规定。此外，通知称，继续执行在扬来扬大专及以上人才购买首套商品住房（含二手商品住房），给予所缴纳契税100%的一次性购房补贴政策；继续执行现行市区各地制定的支持人才和二孩以上家庭购房补贴政策。

点评：从统计局公布的5月份70城房价数据来看，扬州的新房价格同环比都出现了小幅上涨，而从成交来看，近两个月成交相比年初虽然有所回落，但同比还是出现上涨，因此从楼市基本来看还是相对稳定。不过成交量处于历史相对低位，价格有下调的可能性，下半年市场压力还是较大是促发扬州市进行新一轮楼市放松政策的主要原因。此次放松主要还是是针对改善型需求支持为主，首先是通过放松限购来保证改善型需求的购房资格，其次是取消二手房限售来保障改善型需求的资金来源，是具有针对性的购房支持措施，也是值得其他楼市相对低迷城市效仿。

二、全国40城二手房市场

1．全国40城二手房在架房源量

据58安居客研究院统计数据显示：2023年6月，全国40城二手房在架套数为307万套，环比上月减少8.5%。本月二手房挂牌量的明显减少，主要还是部分城市房源未经核验房源集中下架导致，而经纪业务的不景气影响经纪人挂牌意愿也是导致在架房源减少的原因之一。

2．全国40城二手房各户型在架房源量

2023年6月，全国40城二手房在架房源结构中，1房和2房的中小户型房源占比出现持续回落，当前改善型需求为主的市场中小户型房源销售难度加大，房东和经纪人的挂牌意愿都会持续降低。

3．全国40城二手房房源在架时长

2023年6月，全国40城二手房在架时长为77.7天，环比增加3.2%。当前二手房在架时长持续出现上涨还是购房者观望气氛浓郁导致，尤其是房价持续调整之后，购房者害怕买贵促使其拉长交易周期。其中上海成为在架时长涨幅最快的城市。

4．全国40城二手房新增挂牌房源量

2023年6月，全国40城二手房新增挂牌量为55万套，环比减少11.3%。新增挂牌量持续减少主要是当前在架量处于高位，房价持续下跌，房东卖房意愿明显降低，并且成交活跃度持续处于低点，也影响了房东的挂牌意愿。

5．全国40城二手房看房需求热度指数

2023年6月，全国40城二手房找房热度指数为0.57，环比上月下跌了8.7%。购房者看房热度连续4个月出现下跌，当前已跌至相对低点，表明购房者短期内的信心低迷，不看好一两个月的市场走势。

6．全国40城二手房挂牌均价

2023年6月，全国40城二手房挂牌均价为19994元/平方米，环比下跌0.469%。二手房挂牌均价已连续4个月出现下跌，并且挂牌均价首次跌至2万元/平方米以下的水平。

7．全国40城二手房房源挂牌均价端分布

2023年6月，全国40城二手房各价格段中，低价房源占比出现持续增加的态势，尤其是1.5万元/平方米以下的房源占比已接近50%。

8．全国65城二手房价地图

三、全国40城二手房挂牌价同比涨幅城市排行榜

报告摘要：

全国经纪行业指标：经纪公司、经纪门店、经纪人数量三大在线行业指标均呈下跌走势。华东区域三类指标数量、占比双双下行，在各区域中表现最差。一线城市三大指标在各梯队城市中下滑幅度最大。

一线城市经纪行业指标：四个城市三大指标均下行，其中上海下跌幅度最大。北京、上海单经纪司规模企稳，广深继续缩小，总体呈小型化。

一、全国房产经纪行业动态

1、资本市场

贝壳：月内共斥资5728.62万美元回购超过1134万股股票

简评：股价走势较弱，贝壳公司持续回购，展示对于自身的价值的认可，提振投资者信心。

我爱我家：控股股东所持9.55%股份解质再质押

6月15日，我爱我家控股集团股份有限公司披露公告称，公司控股股东太和先机所持部分股份解除质押及再质押。截至公告披露日，其持有4.11亿股股份，占总股本的17.45%。我爱我家于6月15日接到太和先机通知，获悉其分别于6月14日和6月15日将所持有的公司部分股份办理了质押解除和再质押的手续。此外，太和先机及其一致行动人没有未来半年内到期的质押股份；未来一年内到期的质押股份累计数量为3.63亿股，占其所持我爱我家股份总数的67.09%，占我爱我家总股本的15.41%。

简评：股权质押是获取短期融资的常态化手段，也说明公司存在资金压力

1、业务发展

贝壳：在上海成立公寓管理公司，注册资本2000万

6月6日，上海惠保租公寓管理有限公司成立，法定代表人为刘莉，注册资本2000万人民币，经营范围包括物业管理、房地产经纪、酒店管理等。股权全景穿透图显示，该公司由北京贝壳家居科技有限公司间接全资持股。

贝壳：首个长租公寓落子成都，链家系再添新成员

定位为中高端长租公寓的贝壳·海盐公寓正式在成华区建设路落地，这是由贝壳租房成都站打造的首个长租公寓自营品牌项目，公寓总量达605间。贝壳·海盐公寓首批135间于6月18日交付使用，之后每15天交付一批，该项目全部605间将于7月底交付完毕。公寓房间面积在33-43平方米之间，共有轻奢（海蓝）户型、经典（森绿）户型、榻榻米（米咖）三种主题户型。

简评：贝壳加大下注租赁业务，具备平台优势和流量优势。但目前的长租公寓盈利仍是难点，贝壳能否走出自己的道路，还有待时间验证。

二、全国房产经纪行业发展情况分析

1、全国房产经纪行业表现

(1) 全国房产经纪公司数量变化

6月，全国在线房产经纪公司数量环比由正转负。由于房地产市场二季度实际上并未能延续2月、3月的“小阳春”行情，4月市场走弱，5月市场由于基数小的原因，环比呈企稳走势，但增长乏力，到6月，市场继续走弱，直接影响经纪公司的经营规模。

从数量上看，本月各区域在线作业房产经纪公司均有不同程度的减少，其中华东区域减少最多，其次是中西部区域。从区域分布占比来看，本月也是华东区域占比减少最多，小幅减少0.3%，中西部区域占比小幅同样小幅减少0.1%，其他各区域占比均有小比例的增长。

6月，主要是受市场不景气影响，成交难度增大，经纪公司线上作业热情受挫，各区域房产经纪行业线上规模环比转向。

从数量来看，各个梯队的城市在线房产经纪公司数量也均有减少，新一线城市减少数量最多；从经纪公司的城市分布结构上看，一线和新一线城市在线房产经纪公司数量占比微降，二线城市和三四线城市公司占比微升。

(2) 全国房产经纪门店数量变化

6月，全国在线营业的房产经纪门店数量环比由涨转跌，连续4个月增长趋势在本月戛然而止。单个经纪司的门店数环比也继续减少，但降幅进一步收窄，显示当前情况下，行业单司的平均门店数逐步趋于稳定。

数量上，各个区域在线房产经纪门店数量也开始减少，其中华东区域减少最多。从区域占比来看，华东区域和华南区域一改从2月以来的涨势，占比开始下滑；中西部区域占比则从2023年1月至今，连续上涨6个月。

6月份，不同梯队城市在线作业的房产经纪门店也都有减少，其中三四线城市减少数量最多；从不同梯队城市门店占比来看，一线城市在线房产经纪门店占比连续第三个月下降，新一线和三四线城市占比则连续第三个月上升。

(3) 全国房产经纪人数量变化

6月，全国在线作业的房产经纪人环比减少5.5%，降幅较上月有所扩大，主要是受到市场成交下行，购房者需求疲软，观望情绪浓重影响，房产经纪人在线作业动力也不足，相应的，单店经纪人数量环比也继续减少。

本月各区域在线作业的房产经纪人均有较大数量的减少，尤其是华东区域，连续两个月单月减少近9000人。从经纪人工作的区域分布来看，四大区域中，华东区域房产经纪人占比连续4个月下滑，华南区域本月占也小幅下滑，华北东北区域和中西部区域房产经纪人占比小幅提升。

数量上看，各梯队城市在线作业经纪人数均减少，三四线减少最多。占比来看，一线城市占比小幅下滑，其他梯队城市经纪人占比小幅提升。

结合百万经纪人调研结果，一线城市除了依赖网络端口获房获客外，线下门店也是重要的拓展渠道，且这一比例高于其他梯队城市，加上市场观望情绪浓厚，这也在一定程度上影响了经纪人在线开展作业的积极性。

2、一线城市经纪行业表现

(1) 一线城市经纪公司数量变化

6月，北京、广州和深圳的在线房产经纪公司数量环比均小幅（＜1%）下滑，上海经纪司数量环比降幅扩大，从上月的3%增大到本月的6%。本月，上海不论是新房市场的热度还是二手房的挂牌和成交情况，在四个一线城市中表现相对较差，直接影响到经纪公司的经营情况和在线经纪业务的开展情况。

(2) 一线城市经纪门店数量变化

四个一线城市的在线经纪门店也开始走出减少趋势，北京环比小幅下跌，广州和深圳环比减幅约2%，上海本月减幅进一步扩大至约6%，与经纪司走势相似，受市场景气度不佳影响，经纪门店作业热情消退较为明显。

四个城市的单经纪司平均门店数量变化本月出现差异，北京保持不变，单个经纪司规模从4月至今趋于稳定；上海门店数量微增，主要是由于经纪司减少速度快于经纪门店，抗风险能力更强的规模经纪司更易留存；广深单司门店规模继续下滑，总体来看，一线城市的经纪司门店规模较高峰期仍然存在较大差距，呈现小型化趋势。

(3) 一线城市经纪人数量变化

四个一线城市房产经纪人数量环比继续减少，北京和广州降幅收窄较为明显，上海和深圳降幅继续扩大。本月，一线城市新房供应发力，二手房在架量持续处于高位，购房需求经过小阳春的短暂集中释放，后继乏力。获客难，客户转化难是一线城市房产经纪人作业中共同面临的主要问题，后续7、8月份为传统房地产市场淡季，在成交难度加大，成交量持续走低的情况下，经纪司的经营情况也将持续承压，人员数量或将面临更为长期的调整。

经纪人综合素质：一线城市经纪人学历整体较高，40岁以下经纪人占比更高；

职业发展：北京和上海买卖经纪人占比较高，更关注收入；广深综合经纪人占比高，更关注工作的自由灵活度；

工作开展：获客是一线经纪人面临的首要难题，也投入更多精力在获客和渠道开发上，一线城市经纪人更爱学习，更青睐便利的学习渠道；

薪酬收入：过半数经纪人期望有底薪，多数一线城市经纪人更依赖租赁收入，超3成经纪人偏好服务项目收费和阶梯费率，与政策导向契合。

PART1：经纪人画像

1.概况

学历：北京、上海大专学历以上经纪人高于广深，也高于全国水平

年龄：上海、广州30岁以下经纪人占比大比例高于北京和深圳

性别：一线城市整体女性经纪人占比较低

住房：经纪人自有住房比例远低于全国

2.北京高学历经纪人占比最高，上海经纪人更年轻

学历方面：一线城市中，大专学历占比最大，其中上海、北京、深圳均高于全国水平（39.6%），北京和上海本科及以上房产经纪人占比高于全国水平（14.7%），广深反而低于全国水平

年龄方面：31-40岁经纪人是重要支柱，北京和深圳这一比例高于全国（44.2%），上海、深圳和广州三城30岁以下经纪人比例高于全国（39%）

3.广州女性经纪人占比高，上海该比例较低，并较去年下降

女性房产经纪人数量占比逐年提升，2023年达到40%，但一线城市这一比例仍然处于较低水平。

广州女性经纪人在四个一线城市中占比最高，较之去年的26.3%也有较大比例的上升。

上海女性经纪人占比较低，并且较去年约25%的占比下降约10个百分点。深圳这一比例较去年也略有下降。

4.一线城市经纪人自有房屋比例均远低于全国平均水平

一线城市由于房价高，房产经纪人房屋自有率远低于全国水平，即使最高比例的广州，也较全国58.3%的比例有很大差距

租房比例远高于全国38%的比例，最低的广州这一比例也为57.7%，深圳租房比例最高，达到78.6%

PART2：职业发展

1.概况

职业角色：北上买卖经纪人占比高，广深综合经纪人占比高

职业稳定性：广州经纪人稳定性最佳

入行意愿：北上更关注收入，广深更关注自由灵活度；

职业认可：北京经纪人介绍他人入行的意愿和对所在司的满意度最高

2.北上买卖经纪人占比较大，深圳综合经纪人占比高于均值

对比全国约有54%的房产经纪人作为综合经纪人，四个一线城市在这一比例上出现分化：

上海和北京综合经纪人占比均约为3成，二城的买卖经纪人占比均超过30%，租赁经纪人占比也超过20%，明显高于全国平均水平

深圳和广州的综合经纪人占比则均高于全国水平，或与城市总体交易规模相对北京和上海较小相关，尤其是深圳近几年二手交易总规模始终不景气，造成买卖经纪人占比仅为13%

3.广州房产经纪人职业稳定性较高

从业年限：广州从业3年以上经纪人在四个一线城市中占比最高，上海和北京从业3年以上的经纪人占比低于全国水平（62.4%）；但四个城市从业10年以上的经纪人占比均高于全国

当前公司工作年限：一线城市中，广州司龄3年以上经纪人占比最高，北京5年以上司龄经纪人占比最高

4.北上经纪人更关注收入，广深经纪人更在意工作自由灵活

工作自由灵活，收入水平高，职业发展前景好，是经纪人选择从事房产经纪行业的主要三个原因

北京和上海经纪人选择入行的原因中，可观的收入占比最高，相比之下，广州和深圳经纪人更关注工作的自由和灵活

5.北京经纪人介绍入行意愿和对所在司的满意度均比较高

介绍意愿：北京经纪人介绍意愿最强，约76%的人愿意介绍身边人来从事经纪行业，高于全国72.3%的比例；其他三城介绍意愿均低于全国水平；

对司满意度：北京约76%的经纪人表示对所在司满意，掠高于全国75.2%的比例；其他三城满意比例低于全国水平。

PART3：工作开展

1.概况

工作时长：上海近六成经纪人日均工作10h以上

获客获房：老客户、网络端口是主要渠道，一线城市同时更依赖门店

面临困难和精力分配：一线城市获客更难，经纪人更聚焦获客或渠道开发

学习：便利的、易于到达的学习渠道，更受经纪人青睐

市场信心：北京经纪人对市场更有信心

2.上海经纪人最拼，近六成日均工作10h以上

一线城市工作10小时以上的房产经纪人占比普遍超过全国水平（27.3%）

上海经纪人工作超过10小时以上的经纪人占比最高，达到57.5%，接近六成；并且工作12小时以上的经纪人达到22.7%，远超全国7.5%的比例，在一线城市中也最高

广州工作8小时以下的经纪人占比最高，四个一线城市中最轻松

3.网络端口和老客户是主要获客渠道

对比全国84%的经纪人通过网络端口获客，一线城市中，除深圳之外，这一比例都在80%以下；北京、上海和深圳来自老客户的比例也低于全国79%的水平，微信自媒体获客也低于全国的36%；上海和广州门店来访获客比例高于全国57.4%比例；四个城市公司官网获客比例则高于全国22.6%的水平

4.老客户和门店来访是一线城市主要的获房渠道

对比全国77.5%的经纪人通过老客户获取房源，一线城市中，除广州之外，这一比例都低于全国水平；

四个一线城市网络端口获房比例均低于全国67.8%的水平，门店来访获取房源的比例则除北京之外，均高于全国的63.8%；

一线城市通过陌拜获房的比例均高于全国33.2%的水平；广深微信自媒体平台获房比例高于全国的29.2%。

5.一线城市获客更难

一线城市房产经纪人当前面临的最主要难题是获客，这一比例较全国的比例78%更高，也显示一线城市获客更难

广州和深圳的客户转化问题也较为突出，高于北京和上海，也高于全国水平（52.2%）

北京、上海、深圳经纪人带看少的问题也比较严重，超过全国43.3%的比例

6.客源、房源仍是关注重点

房、客是经纪业务开展的基础，一线城市房产经纪人当前市场情况下精力主要分配在业主和房源维护、客户维护；对比全国来看，一线城市更为聚焦获客或渠道开发，四个城市这一比例均高于全国水平（38.3%）

7.便利学习渠道更受青睐

学习时长：一线城市中经纪人学习比例均高于全国（94.6%），日均学习1小时以上的经纪人占比超过36.6%，高于全国33.5%

学习渠道：北京、深圳偏好公司内部线上课程，上海、广州偏好公司内部线下课程

8.北京经纪人最有信心，政策是信心的主要依据

市场信心：北京和广州有超过80%的的经纪人表示对今年的房地产市场有信心，高于全国77.3%的比例，上海72%的经纪人有信心，在四个一线城市中最少，也低于全国水平

原因：影响经纪人对今年市场走向判断的主要因素是近期的房地产政策，认为政策利好年内房地产行业的发展。

PART4：薪酬收入

1.概况

薪酬结构：无底薪经纪人占比普遍较多

薪酬期望：过半数经纪人期望有底薪

收入来源：一线经纪人更依赖租赁收入

佣金收取：超3成经纪人偏好服务项目收费和阶梯费率

2.上海有底薪比例近7成，北京高底薪经纪人占比最大

近三年，有底薪的经纪人占比逐年减少，2023年这一比例达到36.5%，对比来看，一线城市中深圳有底薪比例较低，上海有底薪比例最高，接近七成；

上海和北京3000元底薪以上的经纪人超过半数，广州经纪人这一比例最低，仅为24.4%；北京5000元底薪以上经纪人占比最多，约为24%。

3.北上更希望有底薪，广深更愿意接受高提成的挑战

一线城市更希望有底薪，有相对稳定的保底收入，即使经纪人期望比例最低的广州，也高于全国平均水平（50.9%）

上海经纪人对底薪的偏好最高，超过70%，实际上已经有68.8%的经纪人拥有底薪，可以看到，上海经纪人对于薪资结构的偏好于实际情况差异不大，其他三个城市期望和实际情况之间仍然存在较大差距。

4.仅上海以二手房买卖收入为主的经纪人占比高于全国水平

一线城市中，上海以二手房买卖为主的经纪人占比最多，小幅高于全国的53.8%的比例。其他三个城市这一比例均低于全国水平；尤其是深圳，受二手房成交规模影响，仅占22%

一线城市以二手房租赁为主要收入来源的经纪人占比大幅的高于全国24.2%的比例，这也与一些城市房价高，外来人口租房比例较高相关。

5.一线城市更期望总价X固定费率的收费方式

现阶段，房地产经纪人佣金的收取方式多为“总价X固定费率”的形式，即按照房屋总价成交价格的一定比例收取佣金。这种收费模式以成交结果为导向，经纪人的收入完全取决于是否能够完成交易

调研显示，一线城市中，上海和广州有超过60%的经纪人选择了“总价X固定费率”的佣金收取形式，除北京外，这一比例均超过全国54%的比例。一线城市选择按服务项目收费的经纪人比例均低于全国30.5%的水平

在住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》中指出，要房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。与目前市场主流收取方式和期望仍有差距。

主要观点

租赁价格指数：5月，重点10城租赁市场价格表现整体相对平稳。一线城市整体价格表现与上月持平；西安、成都的环比价格指数均表现领先。二季度以来，二线城市租赁市场价格稳定性相对较好。

供需对比：一线城市中，北京、上海新增租赁供应环比下跌14%、15.6%，广州、深圳供应相对稳定。需求热度整体较上月持平，北京需求热度环比上涨1.6%，深圳需求环比小幅下跌2.7%。二线城市供需分化较显著，南京、杭州、武汉等城市新增挂牌供应环比下降。

供需热点：5月，一线城市中，北京和上海基本各区域新增供应环比均呈下跌，需求环比表现相对较好。二线城市中除南京外，多数城市区域供需基本均呈小幅环比回升。

价格供需：北京、上海中低价格供应环比降幅相对更大，广州中高价格房源供应环比降幅更大，深圳1000元/月/套以下低价房源环比上涨超过20%。杭州、武汉中等价位供应下降更显著，西安低价格供应环比降幅较大。

PART.1 重点10城租赁价格指数

1.二线城市价格表现更强，西安、成都领涨

指数解读：

5月，重点10城租赁市场价格表现整体相对平稳。一线城市整体价格表现与上月持平，北京环比价格表现相对更强。预计随着夏季毕业租赁旺季的到来，预计一线城市租赁市场供需将进入新一轮的回升阶段。

本月，二线城市租赁价格指数表现较好的趋势继续保持，西安、成都的环比价格指数均表现领先。其中，武汉、成都、南京等城市已经连续4个月保持环比价格上涨的趋势。二季度以来，二线城市租赁市场价格稳定性相对较好，市场延续了复苏的态势。

2.一室户型环比价格均呈上涨

指数解读：

本月市场整体表现平稳，各类户型的价格指数表现较上月向好。作为市场主力供需的一室和两室户型挂牌价格环比表现相对较好，上涨城市数量较上月有所增加。10城一室户型均呈上涨，5个城市两室户型上涨。

一线城市中，北京一室和两室户型均呈上涨。二线城市表现更强，西安、成都、杭州、武汉，两类户型环比均呈上涨。一方面，由于二城市租赁市场偏内生型需求为主，受到人口流动导致的边际变化影响相对较小，市场需求表现更平稳。另一方面，一线城市前期受到疫情影响，叠加对宏观经济的敏感度更强，流动人口导致的需求变化波动更大。

PART.2 重点10城租赁供需情况

1.一线需求较上月持平，北上新增供应回落显著

一线城市中，北京、上海新增租赁供应环比下跌14%、15.6%，广州、深圳供应相对稳定。由于5月处于租赁市场淡季，经过一季度的供应去化，目前市场供应积极性相对较弱；同时，一线城市二手房挂牌供应量上升，在一定程度上分流了租赁市场的供应。需求方面，市场需求表现较上月小幅回升。一线城市需求热度整体较上月持平，北京需求热度环比上涨1.6%，深圳需求相对较弱，环比小幅下跌2.7%。

2.二线城市供需表现分化，成渝供需相对较好

二线城市供需分化较显著，南京、杭州、武汉等城市新增挂牌供应环比下降。尤其，南京新增挂牌环比下降20.4%，但重庆新增挂牌环比上涨10.3%。需求方面，仅杭州、重庆环比小幅下跌，其他城市热度均小幅回升；武汉热度表现相对较好，环比上涨3%。今年，全国高校毕业生将达到1158万人，再创新高。预计，核心一二线城市将迎来夏季求职租赁旺季，整体需求有望回升。

3.深圳区域供需环比回升，北京、上海多区域需求回升显著

5月，一线城市中，北京和上海基本各区域新增供应环比均呈下跌，需求环比表现相对较好。其中，北京的海淀、怀柔、石景山、昌平需求环比表现较好；上海的徐汇、虹口、杨浦、普陀、闵行等区域需求环比涨幅超过10%。深圳本月区域供应环比表现相对较好，6个区域供应环比上涨，需求方面除罗湖、福田环比下跌之外，其他8个区域需求均呈现环比上涨。

4.成都整体供需表现较好，南京区域供需双降显著

整体来看，二线城市中除南京外，多数城市区域供需基本均呈小幅环比回升。重庆、成都多区域新增挂牌供应环比回升，如重庆的北碚、大渡口，成都的温江、青白江等区域环比均上涨超20%。需求方面，成都、西安、武汉各区域均环比回升显著，如成都的新津、西安的鄠邑、武汉的新洲，需求热度环比上涨超20%。

5.一线价格供需格局稳定，中低价格需求持续回落

从价格供需结构分布来看，北京、上海市场供需格局相对稳定，3000元/月/套以下房源需求占比分别达到49.8%、58%；而对应市场供应占比仅三成。广深2000元/月/套以下房源供需占比分布分别为36.5%、58.4%，32%、44%。城市需求仍集中于中低价格段。

从价格供需环比变化来看，北京、上海中低价格供应环比降幅相对更大；广州则中高价格房源供应环比降幅更大，深圳1000元/月/套以下低价房源环比上涨超过20%，而1000元/月/套以上房源环比供应下降。需求方面，北京、上海1000元/月/套以下低价房源需求环比下降，而以白领为主的中等价格需求小幅回升。

6.二线供需环比差异显著，武汉、成都需求相对更强

整体来看，二线城市各价格段供需环比变化差异较大。供应方面，杭州、武汉、西安各价格段供应均环比下降，杭州、武汉中等价位供应下降更显著，而西安低价格供应环比降幅较大。需求方面，武汉、成都各价格段需求均呈环比上涨，重庆4500元/月/套以下中低价格需求环比小幅回升，而4500元/月/套以上中高价格需求降幅较大。从供需结构来看，成都、重庆、武汉、西安等整体需求结构相对稳定，波动较小。2000元/月/套以下需求占比均超过七成，而对应的供应占比也在七成左右。

7.一室供需占比下降，两室占比小幅上升

5月，一线城市各类户型供应均呈环比下降，需求较上月环比回升。其中，北京两室户型需求环比回升5.6%。上海一室和两室需求环比上涨8.4%、10.8%。广州、深圳各类户型需求环比均小幅回暖。

结合户型供需结构变化来看，上海、深圳均呈现一室户型供应占比下降，两室以上户型供应小幅上升。需求方面，北京一室需求占比下降0.7%，两室需求占比上升0.9%，同时，上海两室需求占比也上升0.8%。深圳两室需求占比下降0.6%。

8.南京、重庆两室供需占比小幅上升

5月，从户型供需分布结构来看，部分城市波动幅度变大，如南京、武汉、重庆。其中，南京、重庆的一室户型供需占比下降，两室户型供需占比显著上升。以两室变化来看，南京两室供需占比分别上升1.6%、1.1%；重庆两室供需占比分别上升1.6%、1%。武汉一室和两室供需占比上升，而三室及以上户型供需占比下降。

结合户型供需环比来看，除南京供需环比双降之外，多数城市供应环比下降，但需求有所回升，一室和两室的需求回升相对更好。

概述：2023年1-5月，全国房地产开发投资额和住宅开发投资额分别为45701亿元、34809亿元，同比降幅分别为7.2%和6.4%。开发投资数据在2月出现明显改善后，继续改善的动能不足，已连续三个月再次出现降幅扩大之势。

房屋施工、新开工面积都再次出现同比降幅扩大，而竣工端持续改善；同时，楼市复苏动能不足，房屋销售面积增长乏力；房企到位资金仍然依靠一季度的销售回暖带来的首付及个人贷款按揭来支撑。

开发投资数据持续恶化，在各类经济刺激计划下，经济反弹效果不佳，房企扩张能力弱和销售端未能有大幅提振有关。在降息预期强烈的当下，楼市重磅刺激政策也箭在弦上。

一、开发投资数据已连续三个月降幅扩大

2023年1-5月，全国房地产开发投资额和住宅开发投资额分别为45701亿元、34809亿元，同比降幅分别为7.2%和6.4%。住宅开发投资额占到全部房地产开发投资的76.17%，较去年同期略高，住宅投资依旧是整个行业的重点。

开发投资数据在2月出现明显改善后，继续改善的动能不足，已连续三个月再次出现降幅扩大之势，本月同比降幅较上月扩大1个百分点，住宅投资数据降幅则扩大1.5个百分点。

开发投资数据持续恶化，在各类经济刺激计划下，经济反弹效果不佳，房企扩张能力弱和销售端未能有大幅提振有关。6月13日，为维护银行体系流动性合理充裕，央行以利率招标方式开展了20亿元逆回购操作，中标利率1.90%，下降10个基点。这也就意味着，15号的MLF与20号的LPR大概率将跟随下调，下一波重磅刺激政策箭在弦上。

二、竣工面积同比提速，而新开工复苏还有待时日

2023年1-5月全国房屋新开工面积39723万平米，同比下降22.6%，降幅在上个月扩大1.4个百分点；全国房屋施工面积为779506万平米，同比下滑6.2%，降幅扩大0.6个百分点；但竣工端继续回暖，1-5月房屋竣工面积为27826万平米，同比上扬19.6%，住宅竣工面积为20194万平米，同比上扬19%。

新开工面积又出现收窄，主要是受两方面影响：一是去年房企拿地意愿偏弱，土地储备不足；二是商品房销售恢复并非全国普遍现象，全国冷热不均，一线和热点二线城市的销售回暖，且并没有预想中的持续性，对全国市场的拉动能力有限。

而一个完整复苏遵从“销售回暖——房企销售回款增长及库存下降——融资环境持续放松、供给主体现金流恢复——房企加大投资意愿带动投资回升——新开工复苏”的路径演绎。因此，新开工复苏还有很长的一段路要走。

相对于扩张拿地，大部分房企则将资金投入建设，积极“保交楼”，保障消费者权益，因此房屋竣工面积同比增速加快。

三、楼市复苏趋势不稳固，中部地块拖累全国市场

2023年1-5月，全国商品房销售面积46440万平米，同比仅下滑0.9%，其中住宅销售面积占到88%，为40663万平米，同比上扬2.3%。1-5月商品房销售金额49787亿元，同比上扬3%，而住宅销售金额为45132亿元，同比上扬6.65%，均较上个月的上扬幅度出现明显回落，销售提升动能出现不足。

按照1-5月的销售金额和销售面积计算，全国商品住宅均价为11099元/平米，涨幅为8.69%，同比增幅继续扩大1.5个百分点。

58安居客研究院分析师许之静指出，1-5月全国商品房销售面积同比增速为-0.9%，降幅较1-4月份有轻微扩大。从区域上看，主要受中部和西部地块拖累，而从销售额上看，除中部地区外，其余区域都已出现明显回升，其中，东部地区1-5月商品房销售额为30326亿元，占全国6成份额，同比增幅也达14.9%，而中部地区的销售额则下滑4.2%。从房价上看，均价的同比上扬也是因为东部地区成交占比拉动，而不能简单地认为是房价上涨。

四、房企到位资金的改善仍需销售端来承接

2023年1-5月，全国房企到位资金55958亿元，同比降幅6.6%，较上个月扩大0.2个百分点。从资金来源上看，国内贷款同比降幅10.5%，降幅较之前扩大0.4个百分点；值得注意的是，受到一季度销售回暖影响，定金及预收款，个人按揭贷款在连续13个月的负增长后，已连续两个月出现同比转正，本月增幅分别为4.4%和6.5%，哟其实个人按揭贷款同比增幅较上个月扩大有4个百分点。

58安居客研究院分析师许之静指出，当前房企到位资金的降幅较今年一季度明显收窄，但仍处于震荡期，占比3成的自筹资金降幅依旧处于高位，国内贷款同比增幅也非常有限，房企资金的归拢依旧需要销售端的承接。

2023年5月重点城市房产经纪行业景气指数

较之4月份40个重点城市经纪行业景气度全面下行，本月有11个城市经纪业务景气度小幅上行，主要是由于楼市热度的小幅反弹和新房渠道指数的增长。4月有20个城市景气度达到2023年以来的最低值，5月这一数量减小到4个，但总体来看，景气度下行的城市仍是多数。

这一现象更多表现为行业大跌之后的小幅反弹，比如合肥和贵阳上月二手房热度下降约20%左右，本月小幅上涨2%。行业整体的复苏动力不足，尤其是本月一线城市中的上海行业景气度明显下行，这对于市场来说是一个较为消极的信号。后续6、7、8月是楼市传统的淡季，预计市场很难有明显的反弹，房产经纪行业经营将面临困难，行业景气度下行压力大。

行业背景：政策延续宽松基调，重点城市成交整体下滑

2023年5月，国内房地产政策延续宽松基调。中央层面，央行发布2023年第一季度中国货币政策执行报告提出，要坚持“房住不炒”定位，稳地价、稳房价、稳预期，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；要满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险；要因城施策，支持刚性和改善性住房需求等。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖介绍4月份国民经济运行情况，也指出房地产市场整体处于调整期，稳定房地产市场，保障和改善民生，仍需要继续努力。

地方层面，政策仍然延续住房需求侧来支持，如发放购房补贴、优化限购限贷、提升公积金贷款额度等措置，旨在缓解购房压力，提振购房需求。总体来说，本月政策出台以三四线城市为主，部分热点城市继续微调，政策的频次和力度较前期有所减弱。

新房市场方面，本月40个重点城市合计成交环比下滑，其中一线北京、上海、深圳高位转跌，二线城市也是跌多涨少，虽然总体降幅收窄，但主要因为成都、武汉、佛山、宁波等少数核心城市成交环比持续增加。虽然单月成交量略好于去年同期，但仍显著低于2019-2021年同期水平。5月全国房地产开发投资数据也表现出较为低迷的走势。二手房市场方面，一线城市二手房市场、成都、杭州、武汉、合肥、苏州等二手房成交占比较大的二线城市中，本月二手房成交量也同时出现下滑或持平的态势。

一、经纪公司：线上开工指数普遍下滑

5月，40个重点城市在线房产经纪门店数量较上月仍有小幅增长，但涨幅继续回落，行业受季节性影响的规模调整基本已经结束，经纪业务的开展已经逐步进入常态化。受“五一”假期影响，出游人数激增，对多个城市的楼市热度造成一定干扰，房产经纪人作业动力稍显不足，由此造成经纪人在线作业数量有所下滑。

40城中有36个城市线上经纪行业开工指数较上月有所下降，具体来看，常州降幅最大；贵阳、南宁、中山和呼和浩特房产经纪行业5月线上开工指数较前期上升，贵阳涨幅最大，主要是由于经纪人数量较4月增长超10%。

二、新房：热度稳中有降，开渠指数微升

40个重点城市新房找房热度经过3、4月份的大幅回落，跌至底部区间，5月份新房热度较上月保持平稳。40个城市中16个城市新房热度有所反弹，其中大连、石家庄、武汉等反弹力度最大，热度环比上涨约10%，主要由于城市供应放量叠加五一营销策略，比如武汉五月举办春季房交会，并于房交会期间推出了特定的购房补贴、优惠政策等，带动热度上涨。同时，也有17个城市热度继续下跌，其中跌幅最大的是三亚，跌幅超20%，随着夏季来临，天气转热，三亚房地产市场也进入淡季，热度下降明显。

上海、北京、成都、杭州、厦门等前期热点城市新房热度均回落，一方面是供应结构影响，另一方面是由于前期购买力集中释放后进入阶段性疲软期，杭州、成都等城市随着改善盘集中入市，客户需求分流，市场面临压力。

此外，基于58安居客研究院统计，5月份虽然三房关注度占比仍是最高但已经有下降的趋势。各梯队城市70平方米以下以及300平方米以上的新房产品热度占比均有所提升，这显示各梯队城市均面临市场主流需求后继乏力的状况。未来一段时间，市场上的将主要是刚需中的刚需和终极改善需求。

整体来看，新房市场逐渐进入冷静期，新房经纪业务的热度也将随之降温。

5月份，合肥、贵阳、太原等12城新房项目开渠指数有所上升，其中合肥上升值最高，经纪行业经营受益，这一方面是市场本身开渠指数不高，但新增供应量接近腰斩影响，致使指数上升，另一方面也是由于市场去化难度提升，使得新房销售对于渠道更加依赖。杭州、福州、中山等5个城市新房项目渠道开通比例下降。

整体来看，重点40城新房市场开渠指数上升的城市比例微升，新房经纪业务经营平稳，波动较小。但由于市场热度下降，成交难度提升，经纪业务实际回款难度随之提升，行业景气度也受到影响。

三、二手房：城市分化明显，挂牌时长拉长

5月份，40个重点城市二手房看房热度进一步分化，据58安居客研究院统计，40个城市中17个城市热度环比回升，19个城市热度下降。广州、深圳和南京热度反弹超过10%，三亚和海口热度下降超过10%，其他城市的热度涨跌幅度在10%以内。

常州、成都等城市主要是由于前期市场热度较高，现随着需求的逐步释放进入回落阶段，三亚、海口主要是季节性原因影响，二手房和新房热度双双出现下跌。广州、苏州、合肥、武汉等城市二手房热度短暂回升，一方面是由于前期热度下跌幅度较大，本月属于大跌之后的小幅反弹；另一方面或与新房市场环比供应减少，新房市场热度随着下降相关，部分客户的购房需求分流至二手房市场。

40个重点城市中，仅有武汉、广州、太原、贵阳、福州、中山六个城市在架时长缩短，31个城市二手房在架时长增加，其中上海增加最多。

结合二手房成交状况来看，这一状况并不是由于成交加速导致的，更多是由于城市二手房挂牌仍然处于新增，拉平了在架周期。另外，武汉、太原、贵阳、福州等城市的二手房挂牌价格也出现下滑，即使是部分核心学区房产也不例外。

5月份，40个重点城市整体在架时长增加，在连续三个月回落，之后再次增加，说明二手房交易成交周期延长，难度增加，市场再次进入胶着状态，购房者观望情绪逐步加剧。

目前，40个重点城市的二手房市场处于在架量增加、在架时长延长、挂牌均价下降的趋势，供需两端逐渐走向僵持，市场或将继续二次探底。后续若是供需结构没有改善，将不利于相关经纪业务的开展。

由于新房市场和二手房市场具有一定的联动性，当前部分城市出现“以旧换新”的现象，主要是新房和二手市场需求存在一定价格和产品上的差异，未来，若是城市的新房市场与二手房市场供需结构形成互补，或将有利于形成市场的良性循环，若是新房和二手房市场结构同质化严重，则对两个市场都是较大的压力，对于经纪业务整体将形成冲击。

四、典型城市分析

1. 一线城市：广深企稳，北上下行

四个一线城市本月经纪行业景气度走势出现分化，其中广州和深圳两个城市本月行业景气度有所恢复，北京和上海景气度呈下行趋势。

广州和深圳二城新房经纪行业务相关指标保持平稳，经纪行业景气度上行主要是由于二手房找房热度有所反弹，一方面是由于前两个月热度跌幅较大，另一方也与城市新房供应量环比下跌较大，客户热度分流至二手房有关。

但从成交情况来看，广州和深圳二手房成交环比都有下降、二城新房成交量环比也呈下滑趋势，消费者信心恢复不及预期，当前楼市的支撑主要来源于改善和豪宅需求，但这两个版块，尤其是豪宅版块相对于楼市而言，具有相对较高的独立性，虽受市场与经济宏观影响相对较小，但其体量不足以支撑房地产市场的企稳。总体来看，虽然经纪行业景气度较上月有回暖趋势，但短中期内行业仍然面临压力。

北京和上海二城经纪行业景气度相关指标多呈下降趋势。新房方面，尽管不少开发商借五一假期加大推盘和营销力度，但是市场热度仍在下降。二手房市场也开始有降温迹象，目前仍以置换“打新”为重要的消费，随着二手房交易节奏放缓，开始慢慢影响到新房的交易速度。因此，即便后续新房供应有所增加，市场的反弹高度也比较有限。

目前市场上的业主放盘积极性仍然较高，在架量保持高位，买方选择空间大，市场上的成交周期延长，市场成交相比去年同期虽有好转，但前期所积压的购房需求释放力度减弱，市场仍处于快速降温阶段，都说明目前市场观望情绪还是相对浓厚，入市意愿较弱。从当前市场情况来看，预计还是会呈现反复震荡的行情。6月份、7月份仍是传统的淡季，市场热度预计仍会下滑，短期内经纪行业景气度或将继续下行。

总体来看，虽然本月四个城市经纪行业景气指数出现不同走势，但市场底层逻辑基本一致，受宏观经济环境影响，需求侧预期不明，市场承压。一线城市无论是新房经纪业务，还是二手房经纪业务，短期内都面临较大压力，行业景气度短期内难以全面复苏。

2. 合肥：开渠指数上升带动新房经纪业务景气度

合肥本月房产经纪行业景气度提升主要表现为新房开渠指数的上升，此外也有二手房热度的小幅回弹。新房市场5月改善项目和高性价比项目集中入市，但总体供应量大幅跳水，需求端虽然成交也出现下滑，但整体处于阶段性供不应求的状态，并且由于新房价格略低于二手房价格，客户分流至新房，加之新房项目开渠指数的提升，利好新房经纪业务的开展。

二手房方面由于近几个月挂牌量大增，利好经纪司承接卖方业务，但是由于供应量大增，需求有限，市场已经进入买方市场，整体市场或将进入买卖僵持阶段。

3. 贵阳：景气度大跌后小幅回弹

5月份，贵阳涉及房产经纪行业景气度的各项指标均有所回升，门店数量和经纪人数量增加，新房热度和新房项目开渠指数小幅上涨，二手房热度也有所反弹。主要是由于4月各项指标大幅下跌，5月适度回弹，推动景气度较上月小幅上行。

从5月1日起，贵阳实施多项公积金惠民新政，包括无房职工家庭可以提取公积金支付购房首付款，提高双缴存职工家庭购买首套住房的最高公积金贷款额度，这一支持政策在一定程度上带动市场热度小幅回升，特别是新房价格环比出现上升。

但从成交端来看，楼市3月高额增长后快速下滑，5月市场成交情况与4月勉强持平。二手房挂牌量也处于高位，客户观望情绪浓郁，市场阶段性内处于横盘状态。对于房产经纪行业来讲，开展业务仍面临较大压力。

小结：

整体来看，市场在2-3月份的小高峰结束后回落，楼市复苏在4月份戛然而止，5月份销售稳中有降，已经说明前期积累的需求释放已经逐步接近尾声。目前来看，各类政策利好刺激效果相对有限，宏观经济复苏较为缓慢，加之后续市场进入传统淡季，预计整体市场仍将处于筑底阶段，城市分化还会继续，经纪行业也将承压。

全国百城二手房市场景气度指数环比持续回落，并且在冰点附件徘徊，预计短期内还有探底的可能性。

四个一线城市中，广州市的表现相对最好，尤其是其在架时长是唯一出现下跌的城市，体现出房源销售速度依旧处于加速中，其中房价处于相对低位是有利于成交。

上海的表现相对略差，在架时长涨幅达到13.1%，并且成为近一年以来的相对高点，而其挂牌均价持续出现上涨，在近一年多时间以来，从未出现调整过。

PART 1.在架房源分析

1.北京

5月，北京市二手房在架房源量环比减少1.0%，在架房源量为达到17.6万套，挂牌量持续高位徘徊。

从各行政区挂牌量来看，各区域变化不大，仅有通州和密云的减幅相对会大一些，超过了5%。

2.上海

5月，上海市二手房在架量为50.1万套，环比下跌1.1%，在架量持续小幅回落。

从各行政区的在架量走势来看，出现一定分化，区域之间有增有减。虹口、宝山、普陀减幅较大，奉贤和长宁出现小幅增长。

3.广州

5月，广州市二手房在架量为8.6万套，环比增加1.3%，广州市二手房在架量在去年快速回落之后，今年持续出现小幅回升的态势。

从各行政区的在架量来看，番禺、黄浦、南沙、天河出现小幅回落之外，其他区域都出现了一定的增长。

4.深圳

5月，

深圳市二手房在架量环比下跌2.4%，在架量位8.2万套，已连续3个月出现小幅回落。

从各行政区在架量来看，除了宝安、坪山和盐田三区挂牌量出现增长之外，其他区域都出现了回落。

5.各型房源在架量

5月，北京市二手房在架房源中，各户型在架房源变化情况不大，其中1房和4房和其他大户型房源占比都未出现调整，而2房和3房出现微幅调整。

5月，上海市二手房各户型房源在架变化较小，其中1房出现小幅增长，3房出现小幅减少之外，其他户型房源占比都为出现调整。

5月，广州市二手房在架房源中，中小户型房源占比都出现了小幅减少的情况，其中1房和2房的占比都出现了0.2个百分点的减少，而其他大户型房源占比增加最大，为0.3个百分点，4房占比未出现调整。

5月，深圳市各户型二手房在架房源占比中，1房、2房和3房的在架量占比环比出现减少，而其他大户型房源占比出现明显增加，增幅为0.7个百分点。整体呈现出小户型房源占比减少，大户型房源占比增加的态势

PART 2.在架时长分析

1.北京

5月，北京市二手房在架时长为75.70天，环比增加3.9%。二手房在架是从连跌三个月之后首次出现上涨 。

从各行政区的二手房在架时长走势来看，仅有房山区出现了微幅下跌之外，其他各区都出现了不同幅度的上涨，其中延庆的涨幅最大，并且该区域持续在上涨中。

2.上海

5月，上海市二手房在架时长为53.93天，环比增加13.1%。上海市二手房在架时长连续两个月出现上涨，并且已超今年1月的相对高点，和疫情期间的在架时长相当。。

从区域二手房在架时长来看，全面出现上涨的态势，其中虹口的涨幅最大，超20%，闵行、普陀和松江的涨幅也超过了15%。

3.广州

5月，广州市二手房在架时长为88.59天，环比下跌1.3%。目前，广州市二手房在架时长持续在小幅回调中，本月也是唯一一个在架时长下跌的一线城市。

从区域来看，从化、花都和番禺在架时长出现小幅上涨之外，其他各区在架时长都出现了回落。

4.深圳

5月，深圳市二手房在架时长为93.16天，环比上月增加2.7%。在架时长在连续两个月之后再次出现上涨。

从区域在架时长来看，宝安和龙华两区在架时长出现小幅回落，其他各区都出现上涨，其中盐田涨幅最大。

5.各房型在架时长

5月，北京市二手房各房型在架时都出现了上涨，涨幅普遍在3-5%之间。

其中，1房和2房的在架时长涨幅会略小一些，基本上不到3.5%，而其中大户型房源的在架时长涨幅都超过了4%，4房的在架时长涨幅最大。

5月，上海市各户型二手房在架时长都出现了明显的上涨，涨幅都在13%以上。

其中4房和5房的在架时长已超过60天水平，尤其是4房的在架时长超过了5房的在架时长。

5月，广州市各户型二手房在架时长中，1房和其他大户型在架时长出现了一定的上涨，2房、3房和4房的在架时长都出现了下跌。

其他大户型的在架时长在持续出现上涨，维持在100天以上水平，房源交易难度大。

5月，深圳市二手房各房型在架时长都出现了不同幅度的上涨，涨幅在1-4%之间。

其中2房的在架时长涨幅最小，为1.6%，1房的在架时长涨幅最大，为3.17%。

PART 3. 供求关系分析

1.北京

5月，北京市二手房新增上架房源持续回落，跌幅为14.3%，购房需求热度环比下跌3.0%。当前，房东新增挂牌意愿持续小幅下跌，购房需求也无法得到延续，两者处于长期低位调整中。

2.上海

5月，上海市二手房新增挂牌量环比下跌28.8%，为近四个月以来的最大跌幅，二手房销售明显趋缓影响房东新挂牌意愿。购房需求热度也出现了5.4%的下跌，热度处于相对地位。

3.广州

5月，广州市二手房新增上架房源环比减少9.3%，挂牌量在前快速激增只有有所减少。购房需求热度出现2.7%的上涨，也是四个一线城市中唯一出现上涨的城市。

4.深圳

5月，深圳市二手房新增上架量环比下跌16.9%，新增挂牌连续两个月出现回落。购房需求热度出现了0.9%的回落，“负首付”短期对购房需求形成一定的刺激。

PART 4.挂牌价格分析

1.北京

5月，北京市二手房挂牌均价为60704元/平方米，环比上涨0.4%。

各区的挂牌均价变化来看，中心区域东西城都出现了不同幅度的下跌。

2.上海

5月，上海市二手房挂牌均价为57118元/平方米，环比上涨0.3%。城市房价持续出现上涨。

3.广州

5月，广州市二手房挂牌均价为34209元/平方米，环比下跌1.9%。广州市二手房挂牌均价持续处于相对的低点，是利好于当前城市二手房成交。

4.深圳

5月，深圳市二手房挂牌均价为57705元/平方米，和上月基本持平。深圳市二手房挂牌均价主要以指导价为准，已相对失真的状态。

5.北京各价格段房源情况

5月，北京市二手房挂牌中，2-3万元/平方米之间的房源占比持续出现减少，对应其需求热度占比也在持续萎缩。

各房源在架时长来看，5万元/平方米以下的房源持续增长，其他价格段房源在架时长已超过3月份水平。

6.上海各价格段房源情况

5月，上海市8万元/平方米以上在架房源占比持续出现减少，购房需求主要集中在3-8万元/平方米之间的房源。

从在架时长来看，各价格段房源全面出现持续快速上涨。

7.广州各价格段房源情况

5月，广州市各价格段在架房源中，2万元/平方米以内的房源在架时长连续上涨，对其购房需求热度占比也出现上涨。

从在架时长来看，8-10万元/平方米之间的房源在架时长出现上涨之外，其他价格段房源在架时长都出现了回落。

8.深圳各价格段房源情况