2023年上半年的租赁量约为2022年全年的一半，然而，2023年第二季度的总租赁量较2023年第一季度下跌26%至786,000平方呎。尽管交易笔数有所增加，季度登记交易普遍规模较小。

在较大型的搬迁活动支撑下，净吸纳量在过去连续三个季度呈正数，但在2023年第二季度，净吸纳量回落至负数，令上半年净吸纳量达到-276,700平方呎。

负净吸纳量将总空置面积推高至1,350万平方呎，再创新高。2023年上半年，整体空置率上升了0.4个百分点，达到15.7%。

需求疲软导致2023年第二季度整体租金按季下降0.5%，半年降幅达到2.2%。然而，中环核心区租金自2022年第二季度以来首次回升，按季上升0.1%。在过去六个季度中，港岛东有五个季度较其他子市场面对更大压力，继2023年第一季度租金按季下跌3.8%后，第二季度租金再按季下跌0.4%。

2023年上半年，餐饮业占32%的新增租赁活动，为所有主要零售行业中最高。数间内地连锁餐饮集团在上半年进驻香港特区。奢侈化妆品及珠宝等高端零售商开始租下核心区街铺，但整体租赁势头仍然较为缓慢。即使药房现时倾向租用较小型的铺位，但扩张活动相对活跃。时尚品牌及运动服装在2023年上半年正考虑租赁。

租赁需求增加令2023年上半年空置率下降1.8个百分点至11.6%，为2020年第一季度以来的最低水平。铜锣湾的空置压力显著减轻，空置率降至7.9%，拉近了与中环6.6%的差距。

2023 年第二季度，核心区街铺租金按季进一步上升1.9%，半年增长率达到3.1%。

在全球贸易需求疲弱及可用空间有限影响下，2023年第二季度租赁势头进一步萎缩。个别行业支持租赁活动，包括万国数据（GDS）租用294,000平方呎，用于扩张业务。

2023年上半年工业租赁量整体为130万平方呎，为去年同期的27%。仓库空置率按季下跌0.2个百分点至2.5%，与2022年12月水平持平。长期的低空置率支撑本季度租金保持平稳，截至2023年上半年增长0.4%。

#只计算交易额超过一千万美元的物业，不包括净地或关联交易

继美国4月再次加息25个基点后，香港特区主要银行将最优惠贷款利率提高12.5个基点。一个月银行同业拆息（HIBOR）从2023年3月的3.1%升至6月的5.1%，为2007年9月以来的最高水平。

2023年第二季度商业地产投资额（交易金额超过7,700 万港元，不包括纯土地或相关交易）按季下降65%至47亿港元，创下自2009年第二季度以来最低的季度总额，令2023年上半年的半年度总额降至181亿港元，为2009年上半年以来最低的半年水平。

市场交易主要由个人买家主导，房地产基金连续第二个季度保持观望态度。本季度最瞩目的交易为以5.5亿港元出售沙宣道50-52号及以5.28亿港元出售THE HENLEY的零售部份物业。

2023年第二季度中，中国内地投资者投资额为19亿港元，占总投资额的42%，但交易仅限于个人买家。

在内地与香港两地全面通关并取消所有防疫限制后，写字楼租赁情绪在2023年第一季度有所改善。总租赁量较上一季的低基数按季增加42%，至110万平方呎。然而，租赁活动主要由一些大型企业的搬迁所主导。净吸纳量也连续第三个季度保持正增长，达到159,200平方呎，其中大部分来自九龙。港岛区的净吸纳量为负数，企业为了追求高质量的写字楼，搬至非核心区。

鉴于2023年第一季度未有新写字楼供应，加上净吸纳量为正数，空置率自2018年第四季度以来首次下跌0.2个百分点至15.1%，总空置面积为1,290万平方呎。

整体租金按季度下跌1.5%，连跌第16个季度。大尖沙咀区为唯一录得租金增长的区域，净吸纳量为正数，租金按季上升0.3%。港岛东为其中一个疲弱地区，随着空置压力持续上升，租金按季下跌3.8%，创下2021年第一季度以来最大跌幅。

随着入境旅客逐渐重返香港特区，零售市场情绪在2023年第一季度显著改善。截至2023年3月底，入境旅客七日移动平均数约为2017-2019年疫情前水平的50%。情绪改善令1月份零售销售总额同比增长7.0%至362亿港元，为2020年1月以来零售销售总额最高的月份。

在药店及化妆品零售商的需求推动下，本季度租赁势头加快，抵消了口罩店退租一线街铺的影响。空置率下降0.5个百分点至14.9%，其中铜锣湾空置率跌幅最大。尽管游客逐渐回归，但奢侈品牌并不特别活跃。

核心区街铺租金按季上升1.2%，再上一季度按季上升0.2%。较低的空置率令旺角区租金表现较其他地区好，按季增长1.5%。

尽管香港PMI今年首两个月处于扩张区间，但1-2月贸易总值按年下跌22.1%，主要是由于出口到中国内地的商品按年下跌30.9%。货柜吞吐量及航空货运量分别按年下降9.3%和12.9%。由于全球经济不确定性及可用空间有限，租赁势头在2023年第一季度进一步减弱。

本季度部分中小型单位重新进入市场，将仓库空置率轻微推高0.2个百分点至2.7%。尽管需求疲弱，但低空置率继续推动仓库租金，按季上升0.4%，与2022年第四季度的增长相近。

#只计算交易额超过一千万美元的物业，不包括净地或关联交易

2023年第一季度商业地产投资额（交易金额超过7,700万港元，不包括纯土地或相关交易）按年下跌43%至76亿港元，为2020年第四季度以来交易额最低的季度。本季只有两宗交易成交额达10亿港元或以上。零售物业交易占本季投资额一半以上，自2020年第四季度以来首次出现。

尽管美联储在2023年第一季度再次加息50个基点，但香港主要银行维持最佳贷款利率不变。一个月期香港银行同业拆息 (HIBOR) 由2022年12月的4.4%下降至2023年3月的3.2%。由于近期金融市场不稳及融资成本高企，房地产基金普遍持谨慎态度。

整体而言，银行在2023年第一季度对贷款持谨慎态度。信贷收紧及负资产阻碍了投资者作出投资决定。