房企系公寓企业表现较为亮眼，尽管上半年受疫情影响，发展速度有所放缓，但规模、营收等指标稳步提升。

观点指数 经历一轮休养生息后，长租公寓部分头部企业已逐渐恢复，开启新一轮发展节奏。

10月长租公寓企业活跃度上升，更有公寓企业新推品牌或新布局城市，如合景泰富旗下的高端白领公寓品牌合景·誉舍首入成都；联发地产推出旗下首个青年公寓品牌联发尔寓。

值得注意的是，自如与国企合作开发运营的大型租赁社区正式在广州入市，这是年内继泊寓成寿寺项目、领寓袖米社区外第三个入市的租赁社区。

另外，地方政府积极推动当地租赁住房供应，政企合作模式越发成熟，由魔方公寓与温州政府合作的首个试点人才公寓项目亦正式入市。

政策层面，住房和城乡建设部部长王蒙徽再提“加快发展住房租赁市场，多措并举增加租赁住房供应”。

同时，南宁、南京和合肥等地拟将多种建筑改为租赁住房，其中后两者还将通过税费优惠，进一步刺激租赁需求，发展房租赁市场。

泊寓重回榜首，企业抢滩租赁社区赛道

整体来看，房企系公寓企业表现较为亮眼，尽管上半年受疫情影响，发展速度有所放缓，但规模、营收等指标稳步提升。

观点指数发布的“10月中国长租公寓发展指数TOP20”显示，万科泊寓重回榜首。

10月17日，万科长租公寓事业部管理层透露，截至2020年10月，万科泊寓的房间数已经达到13.48万间，进入33个城市，开业365家门店。

龙湖冠寓排名升至第二，本月也有所动作。

10月18日，冠寓与长沙城市发展有限公司共同开发项目开业。据悉该项目为冠寓在长沙的第七个项目，不断加码投资，足见对岳麓地区的发展潜力的认可。

而沉寂许久的中海长租公寓迎来了在上海的第二个项目——2019年中海长租公寓于上海的首店开业，项目50天内便达到了百分之百的出租率。值得注意的是，在大多数长租公寓还在向实现自主运营目标发展的背景下，中海长租公寓已经实现利润贡献。

自如方面，目前在全国9个城市已经管理了100万间房源，获得了300多万名租户。尽管其规模与运营优势尽显，但据观点指数调研显示，目前市场上仍有不少针对自如“降租解约”方面的争议，企业发展仍然浮现着各种痛点。

另外，进入下半年后，国内租赁社区项目密集入市。继泊寓、领寓后，自如亦入局了租赁社区。

数据来源：公开报道、企业官微、观点指数整理

10月，自如与广州开发区金控集团合作开发的品质租住社区“自如里·广州黄埔凯得家青年社区”正式入市。该项目位于黄埔区萝岗商圈，由自如与广州开发区金融控股集团有限公司联合开发运营。

结合目前公开资料，租赁社区普遍体量偏大，以自如里为例，社区总面积超过63000平米，共囊括3栋33层租赁式住房，规划供应超过1500间房源，首批供应280套。

在消费升级、居住文化的迭代中，长租公寓的产品形态也发生变化。随着大量租赁用地的推出，可以预见，租赁社区必然是未来长租公寓的一大新势力。

公寓企业频繁暴雷，市场担忧情绪尽显

作为国内第二只长租公寓股，今年以来蛋壳公寓经历了从高光到至暗的两极。

10月20日市场消息称，蛋壳公寓首席运营官（COO）顾国栋已于近期离职。同时，媒体报道蛋壳公寓正处于装修承包商讨债、区域公司财务跑路，从而引发大量租客担忧，集中诉求退还押金的境地。

观点指数梳理了今年以来蛋壳公寓的动态发现，危机始末可以追溯到今年6月。

来源：观点指数根据报道整理

在多个利空冲击下，蛋壳公寓在二级市场遭到了投资者冷落。2020年6月，股价稍有起色的蛋壳公寓再度遭遇雪崩式下滑，截至2020年10月最后一个交易日，其股价仅1.87美元/股，较上市时下跌超86%。

数据来源：万得、观点指数整理

不难看出，市场对蛋壳公寓担心的原因来自两个方面。首先，近年长租公寓企业暴雷频繁，引发了市场对行业的担忧情绪，同时疫情加快了洗牌进度，暴雷企业开始往上游伸延。

市场数据统计，2017-2019年共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营。其中，2019年就有53家，资金链断裂且跑路的有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

到了2020年，上述现象仍在继续。年初至10月末，传出暴雷消息的企业已超20家，上海、杭州、苏州、成都、广州等多地均有出现公寓企业接连暴雷。

再者，蛋壳的租客中，有很大比例在缴纳租金时使用了租金贷，这也让大部分租客的利益与蛋壳公寓的存亡挂钩。

蛋壳公寓招股书数据显示，截至2019年前9个月，蛋壳租金贷占总租金收入67.9%。值得注意的是，2017-2019年前9月蛋壳公寓租金贷占比有降低趋势，但2020年一季报中，并未透露最新数据。

数据来源：招股书、观点指数整理

如今，租金贷成为监管的重点，亦是全行业的共识。蛋壳公寓原本希望在降租金贷、去财务杠杆方面可以掌握自己的节奏，但政策变化和CEO高靖忽然离职让股价动荡，由此引发连锁反应。

营业数据方面，蛋壳公寓的状况同样值得担忧。

数据来源：蛋壳公寓招股书、企业财报、观点指数整理

最新财报显示，蛋壳公寓今年第一季度营收为人民币19.396亿元，同比增长62.5%；净亏损人民币12.344亿元，亏损额同比扩大近4亿元。截至3月31日，蛋壳运营公寓总数约为42万间，出租率为75.6%，环比、同比均微降。

总的来说，长租公寓市场需求强劲，但前期野蛮生长，且发展过程鱼龙混杂。经过政府监管和市场调整，行业出现大范围的洗牌是必然，只有经营稳健、商业模式可持续的公司才能脱颖而出。

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　一、3月分散式长租公寓行业发展动态

1. 3月23日消息，优客逸家CEO刘翔在接受媒体采访时表示，呼吁国家尽早出台关于房屋租赁“N+1”文件。而之前住建部关于住宅租赁的管理规定中，对客厅是否能改造后作为一间独立的卧室出租没有明确表述，导致各级管理部门对该问题缺乏统一的监管执行标准。

2. 3月27日，江苏省住建厅拟定下发《2017年全省房地产市场监管工作要点》，文件明确表示，将支持南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州等城市开展培育和发展住房租赁市场工作试点，搭建住房租赁信息政府服务平台，培育专业化住房租赁机构，推进住房租赁规模化经营。

　　二、3月分散式长租公寓品牌影响力分析

本月迈点品牌指数MBI共监测分散式长租公寓品牌56家。品牌指数在200以上有2家品牌，分别为包租婆和优客逸家;品牌指数在100-200之间的有4家品牌;100以下的有50 家品牌。

　　(一) 分散式长租公寓品牌风云榜TOP20

点击查看3月分散式长租公寓品牌风云榜完整榜单

3月分散式长租公寓风云榜中，包租婆环比进步46.87%重返首登榜首;自如友家上升106.99%排名第三。3月表现亮眼的品牌还有壹人壹家，该品牌较2月上升了17名，首次跻身分散式长租公寓品牌指数TOP10。

TOP20中，名次上升的品牌共有13家，其中名次提升最快的是壹人壹家;5家公寓品牌名次下降，名次下降最大的是一月租。从指数上来看，本月有12家公寓的品牌指数有所提升;与上月相比，TOP20内大部分品牌的指数都有所上升，这一比例多达60%。

　(二) 分散式长租公寓品牌细化指数TOP10

　　1. 3月份搜索指数TOP10榜单

　　2. 3月份媒体指数TOP10榜单

　　3.3月份运营指数TOP10榜单

　　(三) 品牌变化综述

　　1.分散式长租公寓品牌环比升降TOP5

综合来看，对比2月，本月共24家分散式长租公寓的品牌指数有所上升，下降的品牌数量是29个，持平的有2家。

在品牌指数环比增幅方面，蜜柚以482.43%的环比增幅居榜单第一;如米以231.87%的增幅排名第二;增幅排名第三至第五的分别是土豆、壹人壹家以及寓尚，分别上升了220.82%、204.29%和130.86%。

从品牌指数环比降幅上来看，Color的下降幅度最为显著，为99.84%;YO伴以96.38%的降幅紧随其后;位列降幅榜第三至第五位的品牌是相寓HOME、左邻右舍和大象，降幅分别为90.79%、89.39%和84.62%。

　　2. 分散式长租公寓品牌位次升降TOP5

从品牌排名来看，3月名次上升的品牌数量为33个，下降与持平的品牌数量分别为18个和4个。

具体来看，名次上升的分散式长租公寓品牌中，蜜柚以28个位次的上升幅度位列第一;土豆上升25个位次，位列第二。如米上升了24个位次，位列第三;壹人壹家、寓尚分别上升了17各和14名次，位列上升榜单的第四和第五位。

名次下降的分散式长租公寓品牌中，Color的下降幅度最大，较上月降低了46个位次。相寓HOME位列下降榜单的第二，较上月下降了30位，左邻右舍、YO伴较上月分别下降了28和19位，分列下降榜单第三、第四位，大象排名较上月下降了16位，列3月下降榜单第五位。

　　三、3月重点关注公寓品牌解读

本月重点关注的公寓品牌为优客逸家，3月优客逸家品牌指数为277.9，较2月的257.14上升了8.07%。本月其搜索指数也继去年7月后再次突破100大关，达到101.91，继续领跑搜索指数榜单。

3月份，优客逸家在搜索指数与媒体指数表现较为突出，从其搜索情况来看，优客逸家的潜在客户已逐渐从四川一地扩张到北京、湖北、浙江等地，用户以20-40岁之间的男性为主。从媒体关注情况来看，3月，优客逸家先是在武汉地区首次提出7天无理由换房的服务承诺，之后又在北京携手海尔为租客提供免费的清洗服务，一系列的租房优惠服务方案赢得了许多媒体的关注，媒体指数也有了一定幅度的提高。

　附：2017年3月分散式长租公寓品牌指数完整榜单

　　四、报告综述

　　1.品牌发展报告介绍

中国住宿业品牌发展报告是由迈点研究院(MTA)独家发布的，根据迈点品牌指数MBI数据统计撰写而成的分析报告。本报告选取国际高端酒店、国内高端酒店、精品酒店、全服务中档酒店、有限服务中档酒店、经济型酒店、平价酒店、服务式公寓、短租公寓、集中式长租公寓、分散式长租公寓、客栈民宿和在线短租等13类品牌进行比较分析。

每篇报告分为3个版块：第一版块是该月旅游住宿业的发展概况，主要阐述该月的品牌动态及发展变化;第二版块发布当月品牌风云榜及其指数变化综述分析;第三版块则是本月重点关注品牌分析。

注：品牌风云榜定期对纳入监测范围的百余品牌进行排名，榜单每月发布一次，可直观反映品牌指数月度变化趋势。

　　2.迈点品牌指数MBI介绍

迈点品牌指数MBI是由迈点网独家发布，用以反映一段时期内酒店品牌在互联网和移动互联网的影响力的指标数据，可为企业及行业相关人士分析品牌传播及营销管理提供参考。这是迈点网基于迈点研究院(MTA)自主开发的“迈点品牌指数监测系统” Meadin Brand Index Monitoring System(MBIMS)提供的一项免费数据分析服务。