贝壳数据显示，今年上半年二手房市场低位修复，市场量价及预期均有改善。强二线城市复苏效果明显强于其他城市。预计下半年市场呈现逐月修复态势，同比降幅不断收窄。

01、上半年二手房市场正在修复

上半年，各城市因城施策，积极使用房地产调控政策工具箱，采用包括放松限贷（降首付、取消认房认贷）、限购、限售、个税免征年限缩短等措施，提振市场预期，恢复市场流通。

去年下半年导致市场急速下行的金融信贷环境得到了明显的改善。今年以来，贝壳监测到的主流贷款利率持续下降。央行5月份下调了5年期LPR利率以及首套房贷款利率下限。

在这些政策共同的影响下，5、6月贝壳50城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别为14%、25%¹。二季度成交量比一季度增长约15%。核心城市群的市场复苏节奏较快、力度较大。尤其是长三角城市群，本身需求基本面良好，在上海疫情好转和政策支持下，南通、合肥等城市市场率先复苏。大湾区的深圳、东莞也在底部酝酿复苏的动力，环比增长势头比较明显。分城市看，太原、石家庄、贵阳上半年二手房成交量同比增长。

贝壳50城²二手房月度成交量走势

二手房价格接近到底。6月以来贝壳50城周度二手房价格指数³环比下跌0.3%⁴，比5月份跌幅收窄。分城市看，绍兴、南京、南通、苏州等14城市环比上涨，广州、珠海与上月持平。从同比看，上半年北京、上海、泉州房价指数同比上涨，部分城市房价同比跌幅开始收窄，表明房价正在接近底部。

贝壳50城二手房价格指数走势

市场预期已从底部回升。去年年底以来，贝壳50城二手房景气指数⁵触底反弹，目前已处于荣枯线附近。上海处于景气扩张区间，表明短期房价将出现修复上涨。杭州、厦门、成都、合肥、大连、佛山、南昌、福州、东莞、广州等城市预期处于平稳区间。

贝壳50城二手房景气指数走势

代表需求变化的带看量指数今年以来也在恢复上升，预示着未来交易将进一步复苏。

贝壳50城二手房带看客户量指数（以2020年1月值为基期值100）

本轮调控放松中，除了广州限购政策微调外，其他一线城市均未松动。北京、上海随着疫情管控，市场已开始恢复，6月北京成交量环比增长31%，上海环比增长近40倍。从价格看，北京房价保持平稳，上海尽管交易量低，但房价保持小幅上涨。

一线城市二手房市场走势

假设下半年外部经济形势没有突发事件，根据不同城市需求基本面和政策支持力度综合判断，预计今年6-12月一线城市与去年同期销售额基本持平，二线和三线及以下城市同比略有下降，带动2022年全年一线、二线、三线及以下城市销售额同比降幅约9%、19%、14%，全国商品住宅累计销售额13.8万亿元，较2021年降幅15%。考虑到二手房市场主要集中在一二线城市，二手房销售额同比降幅可能更大，比2021年下降20%。

新建商品住宅销售额预测

从绝对量上看，全年新房有望实现13.8万亿元的销售额，与2019年13.9万亿元的销售规模基本持平，略低于2018-2020年三年平均14万亿元的规模，新房市场基本回到合理中枢水平。二手房市场5.6万亿元的销售额，与过去5年最低的2017年6万亿元的成交规模仍有一定差距。总体看，房企流动性风险叠加疫情冲击对房地产市场造成的缺口，在今年年内无法完全回补，但逐月修复的态势已确立。

04、建议进一步降低交易成本，

提高市场流通性

尽管5、6月份二手房市场出现了边际复苏，但当前市场成交量还处于较低的位置。二季度成交量较2020年、2021年同期分别下降32%、36%，上半年交易量比2020年、2021年同期下降6%和40%。价格上涨的预期仍然不强，市场信心不足。新房市场的复苏力度比二手房还要偏弱。因此，要进一步降低流通成本，促进二手房市场流通。

一是加大信贷对换房改善的支持。优化“认房认贷”的政策，如贷款记录只追溯本城市、时长只追溯五年之内的贷款，对只有一套房、贷款已还清的购房需求按首套认定。进一步降低房贷利率。二是降低交易环节税费成本。各地及时更新计税指导价、合理调整普宅标准，改变与市场实际情况不相适应的情况，降低改善换房的税收负担。允许家庭在出租存量房源（承诺一定的时长和租金涨幅）的前提下继续购买一定数量的住房用来改善居住条件。

2021年5月20日，科技驱动的新居住服务提供商贝壳发布了2021年第一季度财务业绩。基于长期科技投入提升运营管理效率，以及持续为用户提供专业、可信赖的品质服务，贝壳整体业务经营实现扎实稳健增长。

财报显示，贝壳2021年第一季度营业收入达207亿元 (人民币，下同)，同比增长190.7%；净利润为10.59亿元,调整后净利润为15.02亿元。同时，第一季度贝壳总交易额（GTV）达1.07万亿元，同比增长达224.2%。贝壳一季度存量房业务GTV突破6,734亿元，同比增长244.2%，新房业务GTV达3,434亿元，同比增长194.9%。同时，贝壳新兴及其他业务也取得稳健增长，一季度GTV达527亿元，同比增长197.3%。

业务亮点方面，2021年，贝壳继续持续提升服务品质,构建用户信任；不断加大科技投入，数字化驱动品效提升；打造阳光行业生态，助力行业高质量发展。

一方面，凭借对高品质服务的长期追求，贝壳受到越来越多服务者和消费者的信任和认可。新房领域，贝壳推出“新房生态阳光计划”，帮助经纪人建立在新房作业中的安全感、确定性，提升他们的作业效率和收入，同时保护开发商利益，提升消费者体验。为提升消费者在房屋交易尤其是签约环节的体验，保障交易安全，为消费者提供安全、高效、便捷的签约服务体验，贝壳在2021年推出签约服务中心。截至3月底，贝壳已在全国21个城市落地运营签约服务中心74个。

另一方面，科技持续成为贝壳推动品效提升的核心动力。第一季度，贝壳持续加大科技投入力度，研发费用达6.38亿元，去年同期为4.51亿元，不断促进行业的数字化水平提升。截至2021年3月31日，贝壳“楼盘字典”覆盖房屋数量达2.44亿套。随着行业数字化深入，居住服务新业态也迎来快速增长，截至一季度末，贝壳累计对超1,092万套房屋完成VR采集，同比增长197.3%。

此外，围绕中国高品质、高质量居住服务体验，贝壳不断承担更多责任。响应国家“稳就业、促民生”号召，一季度，贝壳发布“春望计划”，向全社会提供数十万个经纪人岗位，并推出新经纪人才助航体系，从职业保障、职业成长、职业发展多方面助力经纪人的职业化。同时，贝壳积极鼓励合作社区门店于服务者成为扎根社区的重要公益力量，并长期聚焦社区便民、社区助老、社区可持续三大方向，同时持续推进“蓝海行动”、“爱心图书馆”等公益项目。

贝壳找房联合创始人、CEO彭永东表示：“得益于我国去年有效疫情控制后经济的强劲增长，以及坚持‘房住不炒’原则的顺风影响下，贝壳在第一季度收获了出色的业绩。强劲的业绩增长也归功于我们对于核心商业价值观的坚持，长期致力于提升行业品质服务，提升消费者体验。展望未来，我们将不断迭代自我并投资于提升核心价值的举措，同时为行业发展做更多努力，为每个参与者带去更多信任和长期价值。”

贝壳首席财务官徐涛表示: “我们收入和盈利的增长在今年第一季度继续保持强劲势头。秉持中性市场观和谋求长期发展的视角出发，我们对自己前路充满信心。我们在给消费者带来价值和赋能服务者等方面的持续投入，将始终支持着我们实现长期愿景。”

via 金融界网