根据美国房地产数据公司CoreLogic的最新数据，美国7月房价同比上涨5.5%，涨幅超过6月的4.3%，创下自2018年以来最大涨幅，得益于受疫情压抑的需求爆发，历史性的低库存，以及创纪录低位的抵押贷款利率。

抵押贷款利率的下降帮助提振了春季以来被压抑的需求，当时由于新冠疫情的爆发，房屋销售陷入停顿。

7月份，美国30年期固定利率抵押贷款的平均利率首次跌破3%，这给了买家额外的购买力。

CoreLogic首席经济学家弗兰克·诺塔夫特（Frank Nothaft）表示：“低价住宅受到追捧，其同比涨幅超过豪华住宅。 首次购房者和投资者正在积极寻找低价住房，而这部分住房市场的供应特别短缺。”

根据美国房地产经纪商协会的数据，7月份售价10万美元以下的住房库存同比下降了32%，而售价在50万美元至75万美元之间的住宅的供应仅下降了9%。

疫情对一些市场的打击比其他市场更大，由于疫情造成的远程工作趋势，越来越多买家开始避开纽约和旧金山等大城市，转向更经济实惠的郊区和农村地区。

CoreLogic表示，在纽约州的Nassau县和Suffolk县，7月份房价同比上涨了4.3%，部分原因可能是疫情促使人们逃离纽约市，同期纽约大都会区的房价仅上涨了0.4%。旧金山7月房价也仅上涨了不到1%。

   （图为全美房价指数，来源：fred）

本月初，30年期固定抵押贷款的平均利率飙升至3.24%，但随后急剧下降，6月底为2.94%。根据CoreLogic的数据，6月份全国房价年增长率为4.9%，远高于5月份4.1%的年增长率。6月份房价环比上涨1%，创下2013年以来的最大单月涨幅。

新冠疫情影响到了全美的各个角落，但并不是每一个房地产市场都受到了相同的冲击。从全美房市的变化中也可以看到疫情对房地产经济造成的影响，部分地区的表现要好于其他地区。纽约市在最初几个月受到疫情的严重打击，一些居民选择搬到偏远的郊区—甚至远至费城，以寻求更多的空间和更安全的环境。受此影响，费城的房价以每年8.4%的速度上涨，大量纽约客的涌入令该市受益匪浅。

Realtor.com的首席经济学家丹妮尔-黑尔（Danielle Hale）表示，“在遭受了3月和4月特别严重的打击后，东北地区的新冠病毒病例保持稳定，我们看到大量买家重返市场。如果同样的趋势也发生在南部和中西部，例如疫情继续上升，那么秋季房市还会上扬，尤其是在学校决定推迟开学之后。”

同样的，圣地亚哥和华盛顿特区的房价走势也比较强劲，主要是因为这两个市场需求多余供应。房地产销售公司Long & Foster的一份报告显示，6月份华盛顿特区的库存量同比下降了25%。

相比来说，旧金山的房价比一年前却有所下跌，这跟硅谷地区大批量的科技工作者远程办公有关。许多员工得知消息后，纷纷搬离房租最贵的市中心区域，导致需求下降，价格也随之下跌。根据ABC的消息，90%的城市劳动力目前在家里工作，人们正在搬离城市。甚至根据报道：如果走在旧金山南部的市场和金融区，感觉就像一座鬼城。

在疫情爆发之前，旧金山南海滩一套两居室公寓的平均挂牌价格约为195万美元。如今，均价已下跌3万美元，至192万美元。一居室公寓的均价下降了1.5万美元。旧金山去年年底房屋的空置率为5.4%，而目前为10%，当对住房需求不再旺盛，价格也就随之下降。

但分析师表示，房价的上涨速度会放缓。房地产经纪公司Redfin首席经济学家泰勒-马（Taylor Marr）表示： 随着抵押贷款利率下降，房价上涨，但供给也下降了，这削弱了对房价的影响。房价增长可能会放缓，但共识是房价至少在今年将继续上涨。”

CoreLogic的经济学家Frank Nothaft预测，到明年6月，价格将比今年低1%。他预计价格上涨将在未来12个月有所减缓。导致经济再次全面停摆，房屋销售可能会像3月和4月那样走弱，房价会反映出这一点。

更多分析认为，房价产生变化的根本原因是供给和需求的平衡度。房屋建筑商看到了买家的兴趣和强劲数据，但由于疫情带来的供应链问题和劳动力市场紧张，他们未能提高产量来满足这一需求，劳动力市场紧张多年来一直在阻碍楼市复苏。这意味着即使低利率帮助了人们做出买房的决定，市场上也不见得有足够可挑选的房源。

 （美国房屋库存在2020年大幅下降，来源：redfin）

根据Zillow的数据，在费城，目前房源数量比去年同期下降了34%。Realtor.com的一项分析同样发现，今年3月至5月，大都市地区的房源比去年同期下降了48%。

阻碍购房行为第二原因是3月份实行了禁售。为了防止疫情继续传播，房地产市场在3月施行了禁售活动，只能远程看房，这等于在最繁忙的季节业务暂停了两个多月。当房地产市场重启时，一些卖家又考虑到健康问题不愿重新投入销售过程，尤其是在可能让他们面临风险的情况下。同时，隔离也加速了家人们重回家庭生活来照顾空巢老人。

阻碍房价复苏的其他原因还包括联邦政府实行的CAREs Act救助法案。房源网站Zillow.com的经济学家杰夫-塔克（Jeff Tucker） 认为： 法案允许房主在失去工作的情况下延期支付抵押贷款，目前有8%的抵押贷款已经延期支付。通常在经济衰退期间，很多人会失业，无法偿还房贷，或者最终丧失抵押品赎回权，银行会把他们的房子卖掉。但这一次，市场上最低迷的部分实际上已经冻结。对这些家庭来说，这无疑是个好消息，但一个主要的副作用是，在这样的衰退时期，进入市场的房屋数量也会大大减少。”

道琼斯旗下《环域居》报道，总部位于加州的全球房地产数据公司CoreLogic上周发布报告称，2018年日益增长的需求和有限的房源将继续推动美国房价上涨。

据CoreLogic，截至今年底，其房价指数预计将上升4.3%，而2017年涨幅达6.6%。实际上，在去年最后五个月，全美房价同比上涨超6%。

CoreLogic总裁兼首席执行官弗兰克-马特尔（Frank Martell）在报告中表示，“在积极的货币政策、经济和就业复苏以及住房供应短缺等因素的刺激下，房价将继续保持上行趋势。”

该公司指出，目前按揭利率仍处于历史低点，而且2017年底失业率已降至4.1%，创下17年以来的最低水平。

CoreLogic首席经济师弗兰克-诺萨福特（Frank Nothaft）表示：“收入和消费者信息的提高促进市场上涌现出更多的潜在买家。与此同时，日益增长的需求和有限的在售房源将继续推动房价上涨。”

2017年，美国西部五个州的房价涨幅遥遥领先，包括加利福尼亚州、爱达荷州、内华达州、犹他州和华盛顿州。除加州以外，其余四个州均出现两位数增长。

来自：新浪美股