2023年首季并未录得新增供应入市，年内新项目主要集中在二季度。整体市场租赁需求稳定，空置率持续改善，租赁市场情绪积极。单季新增吸纳量9.7万平方米，环比基本持平，但较历史同期有较为明显的差距，市场仍处于缓慢恢复中。在无新增供应交付的情况下，市场的持续去化令空置率继续改善，环比下降0.6个百分点至18.2%。金融与科技板块需求对调后，以37.4%的需求占比重新回至榜首，主要贡献来自某大型证券企业的搬迁需求，并带动证券类新租需求，占全市比例12%。此外，来自金融行业中的保险、金融科技以及其他金融服务中的财富管理的需求表现也较为活跃。而科技板块以16.7%的需求占比位列第二，软件系统开发和平台互联网板块需求占比各半，共同支撑科技办公需求增长。值得一提的是，某外资科技巨头企业本季在深业上城T1租赁了6,000平方米用来开展其研发业务。以法律和供应链管理为主的专业服务以12.5%的需求占比成为市场的第三大需求驱动。

搬迁需求依然主导市场，占比为67%，其中约4成来自升级搬迁。新设立需求在本季录得明显上升，占比为22%，主要来自外地来深的律所、疫情后回归的留学教育类以及外地来深发展的金融企业的扩张。本地企业依然是需求主力，占比超6成，在国内企业在深扩张步伐加快的情况下，国内企业需求占比环比提升7个百分点至29.9%。本季华强北和后海片区为全市贡献了主要的吸纳量，主要来自科技及电子企业的新租和扩租推动。

租金方面，在租赁需求回暖实地落地前，业主依然延续2022年的租赁优惠策略，令全市平均租金环比小幅下跌0.2%至每月每平方米184.4元。但与此同时，市场有监测到少量租金增长的项目案例，释放了市场复苏的积极信号。

深圳第一季度录得一个新项目入市，为位于罗湖4.3万平方米的万象城三期，该项目由底商改造而成，高零售占比且定位小众潮流，为市场引入了众多优质及首入品牌，入驻率表现良好。

需求方面，单季共录得1.6万平方米的新增吸纳，受个别项目影响整体市场空置率环比虽有微升，但依然在4.7%的低位运行。

受新项目带动，单季零售业态占比同比及环比分别上升了20和10个百分点，依然延续了一直以来以服饰和珠宝配件为前两大需求的态势。其中服饰类新租赁需求占比为19.1%，品牌不但涵盖国内连锁女装、潮牌，而且还有来自于美国、法国和日本的国际品牌。珠宝配件品牌为全市贡献了11.0%的需求，除热度持续的传统珠宝品牌周大福、谢瑞麟和老凤祥外，美国钻石品牌Tiffany & Co.也在深圳开出了第二家店。此外，同样受新项目的带动，运动品牌在本季表现不俗，共录得22个品牌入市，全市需求占比为8.9%，其中New Balance和安踏均开出3家，Descente开出2家。

餐饮业态需求季内表现稳定，存量项目积极引入餐饮品牌进行租户调改。随着全面放开后人们实体消费的回归，餐饮扩张表现积极且更为多元，中餐、简餐、特色餐饮、甜品及茶饮店的扩张力度相当。中餐方面，李师傅脆肚开出两家，而海门鱼仔和南乡也在深圳开出了第二家门店。简餐方面，最为活跃的是老碗会面馆，季内开出三家门店。特色餐饮方面，湘辣辣现炒黄牛肉、海南鸡饭和大渔铁板烧均有开出。茶饮方面，依然来自传统茶饮品牌的扩张，霸王茶姬和奈雪的茶分别开出两家。

汽车品牌的扩张力度有所减缓，季内仅录得10家店铺新开，同比和环比下降较为明显，主要原因在于新能源汽车品牌的竞争导致的优胜劣汰以及新能源车企对于收益的更高追求。本季依然在购物中心扩张的汽车品牌有沃尔沃、蔚来、大众、LOTUS、阿维塔和理想。

随着全面重启后线下消费的逐步回归，业主市场信心不断增强，市场平均租金在本季实现了止跌回稳，平均租金保持在每天每平方米19.8元。

深圳优质产业园市场单季共录得1.6万平方米的净吸纳量，同比及环比均有所减少。因无新增供应入市，在需求带动下，整体市场空置率环比下降0.3个百分点至9.6%。

需求主要贡献自研发园区，以深圳本地企业搬迁为主，主要来自零售贸易、科技及专业服务，需求占比分别为41.9%、11.7%和5.9%。其中零售贸易需求以电子产品贸易企业为主，而科技细分需求聚焦于软件与信息服务板块，专业服务则以企业管理类的咨询公司租赁居多。与此同时，工业写字楼也录得了少量去化，以科技和专业服务业需求为主，其中科技板块以36.4%的占比位居首位，软件开发及律所类企业扩张活跃。而厂房子市场的需求则主要源自电子产品和充电桩制造企业的扩张。

市场平均租金环比持平，停留在每月每平方米98.2元。不同类型子市场租金表现分化，厂房类园区得益于长租约效应，租金环比上涨0.6%至每月每平方米49.2元。研发办公园区租金季内保持稳定。而工业写字楼市场因业主继续延用2022年租金优惠政策，平均租金环比下调0.1%至每月每平方米149.1元。

深圳大宗交易市场在一季度依然保持了一定的活跃度，共录得10宗交易，交易总额共计人民币13.8亿元，成交物业类型多样化，涵盖工业、写字楼和商业。虽然成交宗数较多，但成交总额环比及同比下降较为明显，整体市场情绪仍在逐步修复中。

不同于以往季度的是，商业为本季的成交主力，交易额占比为44.1%，共录得六宗交易，均位于佳兆业城市广场，交易总额共计人民币6.1亿元。写字楼成交位列第二，共录得3宗成交总额为人民币4.6亿元，交易额占比为42.3%，主要来自新建或在建的散售型项目的购买，购买目的均为自用。此外还录得了一宗位于宝安区的工业厂房的交易。从成交方式来看，本季的所有成交均以资产交易的方式达成。

市场参与主体方面，季内的卖家以大型的开发商为主，包括华润、华侨城和佳兆业，主要通过出售存量和增量物业来实现资金回笼。而从买方来看，企业买家依然是主力军，写字楼的自用买家主要来自于本地与外地的科技公司。

本季共录得4个购物中心入市，共计为市场带来24.8万平方米的新增供应，新项目入驻率表现良好，且产品打造可圈可点。万达在光明开出了深圳第三家购物中心，华润的全新产品系列——首个“市集型”购物中心万象食家也在本季进入市场，铁狮门旗下的后海汇更是瞄准更年轻的Z世代消费需求以祈开拓差异化赛道。

受新项目带动，单季净吸纳量环比跃升至21万平方米，需求活跃度明显上升。与此同时，受个别新入市购物中心的影响，市场空置率环比微升至4.0%，但依然处于市场低位。

需求方面来看，零售依然为第一大需求，其中服饰业态稳居需求榜首，新租赁占比约15.0%，约8成来自国内品牌，以二线服饰品牌为主。珠宝配件类业态以8%的需求占比位列第二，依然主要来自传统珠宝品牌的扩张，尤以周大福表现最为抢眼，季内共开出7家分店，凸显疫情影响下大家对黄金等保值品的追求依然持续。值得注意的是，新能源汽车租户高歌猛进，单季共开出23家店，为年内最高，是上季度开店数量的近4倍，扩张较为活跃的有华为旗下的问界、大众以及广州埃安。同时新能源汽车的品牌更为多元化，Smart、魏牌、极氪、自游家及高合均有在季内录得新开。餐饮的扩张依然以简餐和茶饮为驱动，其中简餐以松鹤楼苏式汤面表现最为积极，而茶饮季内共开出42家店，丘大叔、奈雪的茶、Hun果汁和比茶大陆均开出多家店铺。

疫情反弹期间堂食暂停，给部分购物中心的餐饮业态带来一定影响，但得益于疫情快速有效的控制以及其后消费券的发放，市场平均租金环比仅微跌0.1%至每天每平方米19.5元。核心区购物中心租金表现分化，空置率较高及竞争较为激烈的购物中心租金小幅下降，而优质购物中心租金依然坚挺。

2022年第三季度未录得新项目的交付，受疫情反复影响，单季共录得1.7万平方米的新增吸纳，环比下降超5成。需求主要贡献自研发园区和工业型写字楼子市场，搬迁需求占主导。其中工业写字楼子市场需求多来自深圳本地企业，而研发用房子市场则本地企业和国内企业需求兼而有之。市场进一步去化推动整体市场空置率环比继续改善0.3个百分点至11.2%。

从市场需求结构来看，厂房类园区物业需求主要来自于高端制造业，生物医药和贸易公司三大板块。研发办公类园区则以科技，零售贸易及专业服务业这三大行业为主。科技细分聚焦于软件信息开发类企业，而零售贸易则主要来源于电子产品类，专业服务集中在企业管理咨询和供应链管理细分板块，二者占比近4成。工业型写字楼子市场以房地产建筑和金融业扩张为主，开发商和物业管理公司表现积极，而金融业则以非传统金融类的投资理财类企业表现最为活跃。

第三季度大宗交易市场表现活跃，共录得6宗交易共计人民币107.2亿元，交易总额破百亿元，环比上涨超4倍，同比增长高达1.7倍。

市场成交物业类型继续聚焦写字楼和工业，包括5宗写字楼 和1宗工业物业交易。从交易金额来看，写字楼成交继续主导整个市场，成交金额占比高达97.4%。其中最大宗交易权益货值超80亿元，为中信城开购买佳兆业位于福田区的佳兆业金融科技广场，该项目现已更名为中信城开大厦，以资产包的交易形式达成。其他的写字楼交易均为散售型的资产交易，自用和投资的购买兼而有之，自用买家主要来自金融类的私募、风投企业和科技电子产品企业。

季内的工业交易来自一个产业园，包括三栋厂房和一栋研发楼，成交金额为人民币2.8亿元，买方为一家总部位于深圳的国内智能景观照明行业首家上市的科技公司，交易目的为自用，卖方出售该物业的目的是为了盘活资金。

新入市项目良好的租赁状况以及已有项目持续引进租户共同推动整体市场空置率在低位运行，至季末录得3.6%，环比下降了0.3个百分点。

需求方面，因新入市项目较少，餐饮业态新租赁占比反超零售，总体占比超4成，特色餐饮、简餐和茶饮依然为三大细分业态来源。特色餐饮中，素食馆和椰子鸡类单品扩张较为积极。简餐方面，受资本推动的马记永兰州牛肉面连开3家。而茶饮方面，主打鲜果的野萃山及主打椰汁的椰够够积极扩张。与此同时，除本地品牌外，来自台湾的奶茶品牌Machi Machi也在万象天地开出深圳首店。零售方面依然以服饰和珠宝品牌扩张为主，值得注意的是汽车类品牌扩张热度持续高涨，共录得17个汽车品牌入市，占比超过7.0%。且打造汽车品牌专区已经成为购物中心的“共识”，多个购物中心均在本季引进多个汽车品牌。汽车品牌丰富度也在进一步提高，英国高端汽车品牌LOTUS NYO在本季进入深圳。

首店经济持续，单季共录得17个品牌首入深圳，高度聚集于卓悦中心北区和万象天地。卓悦中心北区引入了4家华南首店，分别为M8 BISTRO、奉天小馆、雍雅合鲜餐饮、法国一星米其林餐厅L’Avenue，同时还有全国首家山池咖啡。L’ARTISAN PARFUMEUR和PENHALIGON’S高端香水品牌也分别在万象天地开出了深圳首店。

季内的需求主要来自电商和第三方物流，大部分项目出租率稳定，多个项目依然保持满租状态。与此同时，依然监测到大面积的来自第三方物流和制造业的租户在积极寻租，有头部电商在深圳未寻得大面积的仓储空间转而落位东莞。疫情期间的短暂封控虽然导致部分仓库业务暂停，跨境电商时效有所延迟，但整体来看，各大港口业务依然正常运转，大部分仓库出租依然保持稳定，整体市场空置率环比无变化，保持在0.4%的历史低位。

写字楼交易继续引领市场，为单季大宗交易市场贡献了77.4%的交易额，包括3宗散售型成交以及1宗整栋交易，其中3宗散售型成交均发生在前海新落成的写字楼项目，均以资产交易的方式完成。而位于梅林的恒深影联合大厦则以股权交易的方式达成，同时也创造了本季单宗交易额的最高纪录，共约17.3亿元。季内写字楼交易的买方由实业公司、资产管理公司、电子公司和生物医药公司构成，购买的目的均为自用。

值得注意的是，本季录得一宗数据中心的交易，为上海万国数据以7.5亿元购买了位于深圳观澜的一个数据中心，该数据中心卖方中国新电信集团为一家香港公司，出售的理由是为了回笼资金。