北京作为国际化大都市，产业结构以金融、信息、科技为主，逐渐弱化制造业、批发市场、低端产业的占比，加速经济转型。目前已形成以“中关村为科技互联网重地”、“金融街为金融中心”、“国贸为专业服务”、“东二环为央企大道”、“燕莎为外企集群”的五大产业区域格局，而“金科新区”刚好处于中关村与金融街的连廊区域，具有天然的“金融科技”产业的定位优势。

“金科新区”作为国家级金融示范区，含着金钥匙出生，在襁褓中就已经出台了强有力的扶持政策，吸引金融科技企业入驻，让优秀的企业得到实实在在的资金和政策支持。

因此，本期重点解读西城区政府联合中关村管委会共同为“金科新区”量身定制的扶持政策之“金科十条”。

一、支持对象的认定

A、支持对象包括：金融科技企业、创新服务平台、专业服务机构、楼宇运营机构。

1) 金融科技企业：大型金融机构、总部型企业/科技龙头企业衍生设立的金融科技公司；从事金融科技领域人工智能、庄闲网络娱乐平台进入 、云技术、信息安全、大数据、5G及其他前沿技术研发和应用的企业；

2）创新服务平台：金融科技领域孵化加速平台；金融科技产业联盟；金融科技领域研发中心、创新中心、实验室等创新平台；

3）专业服务机构：应用人工智能、庄闲网络娱乐平台进入 、云技术、大数据、5G等前沿技术为金融科技企业提供信息、法律、财务、征信、信用评级、知识产权、管理咨询、云计算、展示交流等专业服务的机构；

4）楼宇运营机构：空间实体在“示范区”范围内、为金融科技企业和专业服务机构提供物业等服务的楼宇产权方或投资运营主体。

其他要求涉及两点：1）新设立或新迁入企业（机构）是指2018年1月1日（含）以后注册成立或由西城区行政区以外迁入的金融科技企业或专业服务机构；2）注册和税务登记须在示范区范围，假如注册、税务登记在示范区范围外的重点项目经认定后也可参照执行西城区政府实施的有关条款。

B、认定机构：由分管副区长牵头设立的“示范区政策兑现工作组”。

C、认定材料：申请书、上年度财务审计报告、证明承接过金融机构技术服务的材料、承诺函。

D、受理机构：中关村科技园区西城园管理委员会。

二、资金补助条款

A、实收资本补助

1）补助标准：新设立或新迁入企业，自实缴完成年度起进行资金补助，分三年按照40%、30%、30%比例支付。已设立金融科技企业（机构）实收资本增资的，实收资本增资1亿元（含）-10亿元，且对区综合贡献达到500万元的，实收资本缴纳完成后给予一次性100万元补助；实收资本增资10亿元（含）以上，且对区综合贡献达到5000万元的，给予补助1000万元，自实收资本缴纳完成年度起，补助资金分三年按40%、30%、30%比例支付。

B、购租房补贴

1）补贴标准：获得购房补贴的办公用房原则上5 年内不得对外出售、出租或改变用途。经评定的重点企业和专业服务机构按照实际房租的50%给予补贴，《示范区企业名录》中重点企业和专业服务机构之外的按照实际房租的30%给予补贴。租房补贴期限不超过三年。

C、金融牌照补助

1）执行中关村管委会制定的标准。

D、“突出贡献企业”奖励

1）按西城区政策执行。

三、创新支持条款

A、重大成果转化和产业化项目支持。

B、科技研发项目配套。

C、自建研发机构支持。

四、示范应用条款

A、先行先试政策试点。

B、重大示范应用支持。

五、人才保障条款

A、人才称号奖励。

B、高级管理人员及核心骨干奖励。

六、交流合作条款

A、国际交流合作项目支持。

B、重大活动支持。

C、示范应用奖励。

七、融资支持条款

A、按照《北京市西城区鼓励和支持企业上市发展办法》（西行规发〔2018〕4号）实施。

八、专业服务体系建设条款

A、硬科技孵化平台支持。

B、基础设施平台支持。

C、西城区高新技术产业孵化和加速基地支持。

D、专业服务应用示范项目支持。

九、楼宇提升条款

A、改造升级补贴

1）申报项目要求为总建筑面积在3000平方米（含）以上的商务写字楼、城市综合体、老旧厂房、科研楼、商场、宾馆和酒店等楼宇建筑，不包括行政事业单位自用房、医院、学校等建筑。2）申请主体为项目产权单位或经产权单位授权且取得十年及以上经营权的运营主体；3）补贴资金原则上在项目工程验收完成且总投资全部支出后开始兑现，分三年按照40%、30%、30%比例支付。

B、产业提升奖励

十、工作流程

A、由中关村科技园区管理委员会实施的条款按照中关村科技园区管理委员会发布的政策申报通知执行。

B、由西城区政府实施的条款，企业按照西城区政府各相关部门发布的政策申报通知执行，中关村科技园区西城园管理委员会（以下简称“西城园管委会”）负责受理企业申请材料。

本次政策的实施，充分结合了金融街关于金融政策引导和中关村打造科技示范区的成功经验，由副区长牵头，自上而下落实，可见金科新区地位的重要性。同时，对于金融科技企业的认定要求高标准，也配套了的资金、政策、产业的扶持政策，力争打造成一“金融+科技”为优势的产业集群。

从目前北京的产业区域格局来看，“金科新区”是金融科技类企业较为理想的入驻区域。

如您对“金科新区”的产业政策有兴趣，请联系邮箱：jy@jyuancap.com 联系方式：18600103146 微信：jyzg0718 地址：北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

自1998年房改以来已逾20余年，中国的房地产行业也经历了从黄金、白银到现在的青铜演变。而这20年也是中国互联网大爆发的20年，过去看似并行的两个行业也在融合交织。

目录

01 房的历史

02 房地产与互联网

03 房地产营销生态图谱

04 房地产与地产科技

05 海阔凭鱼跃，天高任鸟飞

 01 房的历史

全国住宅市场历史

房地产“黄金时代”、“白银时代”、“青铜时代”成为房地产业界、乃至经济界的流行词。事实上，经过2000年至今的楼市演变历程，通过统计数据我们能够进行较为清晰的划分

资料来源：国家统计局 高和资本 地产科技基金团队整理

黄金时代特征（1998年-2010年）

供需：商品住宅销售面积增速在2000年-2007年以极高速度增长，平均增速在23.34%，虽然经历2008年金融危机当年增速负增长，但2009年增速暴增至45.39%，而后在2010年之后增速除2016年外再未超过20%

价格：2000年-2004年商品住宅销售价格保持低速增长，并在2004年进入快速增长通道。2004年-2009年如果剔除08年经济危机影响，平均增长率在15.28%。而在2010年之后的5年，增长率平均在5.91%，大幅低于2009年之前增长率

利润：2000年-2014年规模房地产开发企业营业利润率呈持续增长趋势，由2000年的1.6%增长至2014年的14.2%。在2010年之后营业利润率有一定下滑

白银时代特征（2010年-2015年）

供需：2010年-2015年，房地产销售面积增速持续低迷，2014年甚至出现负增长；与此同时，商品住宅待售面积持续增长，并与商品住宅待售面积/商品住宅销售面积比例同时在2015年达到峰值，房子更加难卖了

价格：从2010年开始，房价涨幅下了一个台阶，直至2013年平均保持7%上下的中速上涨，2014年则基本持平

利润：2011年-2015年规模房地产开发企业营业利润率呈下降趋势，由2011年13.0%下降至2015年的8.8%。虽然2013年量价均有所回升，但改变不了整体下降趋势

青铜时代特征（2015年-至今）

供需：在2015年商品房住宅库存达到最高点之后，国家政策有所放宽，2016年商品住宅销售面积增速达到22.35%。2016年之后国家严控房地产市场，同时持续去商品住宅库存。商品住宅销售面积增速逐步下降，由2017年的5.27%下降至2019年的1.61%；商品住宅待售面积/商品住宅销售面积比例也在逐步下降至2013年水平

价格：销售价格平均增速由2010年-2015年平均7%的中速增长上升至9%左右，保持稳定增长

利润：实际上规模房地产开发企业营业利润率呈逐步上升趋势，但分化趋势越加明显。Top 50房地产企业销售集中度由2015年的30%左右，上升至2019年的60%左右；Top 100房企集中度数据由40%上升至75%，加速中小地产商出局。

2015-2019年行业集中度趋势 资料来源：亿翰智库

房地产发展的驱动因素

房地产行业发展始终离不开三个因素

供应 产业 人口

供应：有商品住宅供应才有市场

产业：有产业才能吸引人口

人口：有人口才有需求

 2020年上半年在整个房地产市场受疫情影响普遍萎靡的情况下，深圳、杭州和成都引领了一波上涨风潮。这波上涨风潮实际上也是有迹可循的。我们选取了北上广深和部分发达二线城市数据进行了分析

资料来源：国家统计局 高和资本 地产科技基金团队整理

本轮房价上涨的如深圳2018年GDP爆发性增长达27.9%，2019年GDP增速虽有所回落达9.1%，但仍高于全国GDP增速；人口也是高速净流入状态，2018年和2019年人口增速平均达11.8%

杭州2019年GDP增长率接近2018年水平，同时2019年常住人口增长率超过2018年水平

当出现双高情况时（GDP增速高于去年同期、人口增长率高于去年同期），是房地产价格正向上涨的信号

未来房地产行业将如何发展

总量上，仍有广阔上升空间，但整体增速将放缓

中国城镇化率由2000年的36%上升至2019年的61%，增长了25%。但上述数据对比发达国家仍有差距，以发达国家的城市化率来看，美国、英国、日本、德国、法国、澳大利亚、加拿大的城市化率分别已经达到 82.26%、 83.40%、91.62%、 77.31%、 80.44%、86.01%和81.41%，整体城市化率差距仍有近20%的增长空间

中国的城镇化率快速增长是在近20年GDP的高速增长下形成，2000年-2011年GDP呈平均15.5%的增长，而2012年-2019年GDP平均增速放缓至9.2%，且呈下降趋势。房地产行业未来整体行业增速将保持稳定低速增长。

资料来源：国家统计局 高和资本地产科技基金团队整理

分地区，强二线城市如重庆、长沙、宁波等将随着经济水平发展和持续的人口吸附，将是下一个活跃的市场

如重庆，GDP在2018年和2019年快速上涨，虽城市常住人口未有大幅度增加，但城镇化水平明显低于同等GDP水平的强二线城市，预测未来房地产市场将有较大的上升空间

资料来源：国家统计局 高和资本 地产科技基金团队整理

注：一线城市：北京、上海、广州、深圳

发达二线城市：天津、重庆、苏州、武汉、成都、杭州、南京、青岛、长沙、宁波

房地产开发企业集中度将进一步上升，头部房企盈利水平亦存在差异

2016年-2019年规模房地产开发企业营业利润率由2016年9.6%上升至2018年的16.4%，表面上看房地产开发企业又开始赚钱了，但实际上

1.房地产开发企业销售集中度在上升，中小地产商生存空间逐步被压缩。Top 100房企集中度数据由2015年的40%上升至2019年的75%

2.头部房地产开发企业营业利润率水平高于规模房地产开发企业平均水平，但头部企业内部盈利水平亦存在差异

3.即便是规模房地产开发企业叫苦已经进入青铜时代，但与工商企业平均5%左右的营业利润率相比，还是属于暴利的

资料来源：公开网络信息 公司年报

总结

02 房地产与互联网

2014年伊始，从房多多在万科演讲，到花样年房子免费模式讨论，腾讯入股乐居，再到中介联合抵制搜房乐居股价下跌，贝壳找房美股上市58同城美股退市，阿里投资易居中国；从社会化营销，到智慧社区，再到智能家居，房地产俨然成了中国互联网化行业改造的急先锋。

但实际上互联网对房地产行业的渗透率仍旧很低，与世界最大企业软件解决方案市场美国相比，软件解决方案在中国房地产产业链的渗透也差距巨大。2019年中国房地产产业链软件解决方案市场渗透率为 0.10%，远低于美国市场的1.55%。下图按所占国内生产总值的百分比列示中国及美国各行业的软件解决方案渗透率及市场规模。

资料来源：明源云招股说明书

为什么互联网没有大规模的渗透进入房地产行业，应当从互联网和房地产两方的特性去结合思考这个问题

房地产行业：长链条、高门槛、大集团

互联网行业：数据智能和网络协同

资料来源：明源云招股说明书

从行业存量参与者角度看，由于房地产行业的长链条和高门槛，同时加之我国历史因素，导致大的房地产开发集团单一主体独立完成从建造到销售和运营的全链条交易闭环。

而全链条交易闭环始终是内部的自循环，即使是互联也只是以自我为中心的对外连接，而非真正的网络协同。对外表现就是什么东西都要自己研发，或者即便聘请了外部团队也是要外部团队根据自己的业务流程进行软件开发和部署，闭门造车的结果可想而知

从行业增量参与者角度看，由于房地产行业极度的专业性和复杂性，通过目前互联网技术能力和渗透性暂时无法为房地产行业降低准入门槛，也就无法吸引更多的参与者进入到行业，也就没有办法通过新进入者的力量重构行业。但在某些环节，如营销等，由于准入门槛较低，互联网渗透的较为彻底

资料来源：高和资本 地产科技基金团队整理

即便是形如腾讯阿里等互联网巨头，如果按照空间三段论的理论进行分类，其近年来投资的房地产企业也鲜有涉足最为专业和复杂的空间营造领域，即便是进入了也只是在后建造环节如装修领域进行布局。

腾讯阿里更多布局的空间管理和空间运营领域，而这两个领域的行业门槛相较于空间营造是较低的，能够通过互联网对存量参与者和增量参与者的影响，进而改造整个行业 

03 房地产营销生态图谱

为什么房地产行业在营销环节的互联网渗透率会更高，应该有如下三点原因

1.房地产营销领域进入门槛较低，互联网企业较容易切入

2.房地产行业整体增速放缓背景下，房地产企业的现实需求

3.互联网网民规模增量红利见顶，互联网企业向垂直领域发展的必然之路

如下是我们总结的互联网企业如何在营销环节与房地产行业结合的营销生态图谱

资料来源：高和资本 地产科技基金团队整理

直销

1.营销代理

模式：房地产行业最老牌的营销方式，为客户开发房地产项目制订和执行营销与销售策略，向有意向买者推广项目并促成销售。制订营销计划—为案场配备经培训的销售人员直至大部分单元售出为止

收费：营销代理费用一般为销售GTV的1%

（房地产开发企业新房营销费用一般是GTV的6%，贝壳平台新房的收费一般是GTV的2.5%-3%，感叹渠道的力量）

（详细可阅读我们上篇连载文章 房的江湖（中）| 58 贝壳 易居的对比 中易居中国部分）

优点：较为成熟的体系和模式

缺点：传统的营销计划和广告渠道宣传，难以与时俱进。部分代理机构采用直播卖房等新颖的营销方式实际上换汤不换药，其核心的协同模式依旧是代销人员和客户的简单二元协同

资料来源：易居中国招股说明书 高和资本 地产科技基金团队整理

2.业主直销工具

模式：购房人和卖房人在平台直接发布房源进行买卖交易

收费：抽取平台服务费

优点：去中间化，降低交易成本，符合移动互联网时代的网络协作方式

缺点：需要较强的平台公信力和专业服务能力；由于房产的非标性，如果房源规模难以起量，则平台价值将大打折扣

分销

3.非房流量平台

模式：流量基数庞大，用户需求非房地产垂直领域需求，向房产领域导流收费

收费：CPC CPM或CPA等广告费模式

优点：流量基数庞大，覆盖面广

缺点：粗放的流量导流模式，无效的做功较多，匹配效率低

4.房产流量平台（端口费模式）

模式：流量基数虽逊于非房流量平台，但用户需求集中在房产垂直需求，目的性强

收费：端口费和营销增值模式（购买显示房源条数套餐、提前房源排名等方式）

优点：流量基数庞大，覆盖面广；垂直领域平台，营销效率能够有一定提升

缺点：仍为粗放的流量导流模式，真房源等问题频出，匹配效率低

5.房产流量平台（一二手联动）

模式：基于新房去化背景和中国庞大的小B二手房中介群体情况，通过平台集合庞大小B二手房中介，与房地产开发商签订有利的新房分销协议，进行一二手联动

收费：与开发商按GTV比例结算分销佣金，分销佣金比例在2.5%-3%之间，支付小B二手中介分销佣金

优点：加速了房地产开发商库存去化，为小B二手房中介开拓了新房渠道，提升了行业协同效率

缺点：由于新房代理营销佣金和一二手联动佣金存在剪刀差，导致出现渠道案场截客等乱象丛生。从开发商角度看本来案场的客流被渠道截留白白增加了营销费用，但实质上移动互联网的普及，使得全民营销成为不可逆的进程，通过老旧的营销代理式的二元网络协同营销模式，难以调动最大的积极性使得获客成本大幅度降低

6.房产交易平台

模式：通过构建房源共享、经纪人按角色按劳分配的平台体系，增强网络协同；以最终交易为核心的分配模式使得平台参与人更加注重数据的分析，以及其匹配效率的提升

收费：佣金比例抽成或平台服务费形式

优点：多元的网络协同使每个参与者在实现自己的价值的同时，也在为行业贡献和扩大价值

实际上上述从1-6的模式变化，也体现了互联网逐步改造房地产营销行业的演进过程

通过互联网技术（线上化等）降低门槛，虽然在初期可能没有大量的营销主体进入线上市场，但随着互联网网民数量的不断增加，部分先进入者吃到了螃蟹，会逐步使营销主体进入到房地产营销行业，以增量带动存量重塑行业，形成初步的平台与营销主体的网络协同关系

协作方式：平台和营销主体的二元互动（营销主体为增加曝光度自动线上录房）

解决问题：扩大平台房源规模，解决信息不对称问题

表现方式：房地产流量平台（58的分类信息流量平台、房多多通过线上技术集合小B中介）

随着平台规模的逐步扩展，营销主体内部、营销主体与购房人、购房人之间的数据逐步在平台沉淀。通过智能数据分析，将逐步发现平台内部营销主体之间（ACN、易居房友）或营销主体与购房人（精准匹配）的网络协同价值（生态）。通过构建房地产交易平台，提升行业管理和匹配效率，更进一步促进网络协同

协作方式：平台、营销主体、购房人内部和之间的多元互动，最终走向全民营销的模式

解决问题：行业匹配效率问题

表现方式：房地产交易平台（贝壳、易居、M+）

04 房地产与地产科技

中国的房地产产业链涉及一系列复杂业务场景下房地产开发和资产管理整个周期的各类参与者，包括房地产开发商、房地产销售代理、供货商、资产管理公司、房地产运营商以及房地产产业链上的其他产业参与者。

而在众多的参与者中，房地产开发商代表了整个房地产行业增长的主要驱动力，并将产业链上其他参与者链接起来。美国房地产业参与者高度专业化且具有明确分工和专业知识，与美国不同，中国的房地产开发商则全面参与房地产的整个生命周期，我们刚才讲到的营销生态图谱，也仅仅是房地产整个生命周期的很小一部分

资料来源：明源云招股说明书 高和资本 地产科技基金团队整理

伴随国内市场竞争日益激烈（2019年房地产开发商超过3万家）实现可持续和可盈利增长，降低经营成本、提升管理效率及透明度及更好地管理客户关系变得越来越重要。

特别是，近期中国政府管理房地产市场增长政策的变化进一步促使房地产开发商专注于提高运营效率及降低成本

实际上，已经有不少地产科技企业参与到了房地产全周期产业链上，对行业进行赋能改造，但为什么渗透率依旧很低，也没有诸如微信、阿里巴巴这种垂直领域的超级独角兽出现呢，这个问题还是要从科技企业改造产业的双螺旋来看

生产力决定生产关系，生产关系反作用于生产力

新的生产力：在第四次工业的浪潮下，大数据人工智能云计算5G芯片等技术的发展，极大化的提升了计算和存储的效率，数据成为新的生产资料，是新的生产力

新的生产关系：中国已经进入移动互联网时代，2016年手机网民占比达95%以上。移动互联时代追求极致的体验感，要求网络协作是多元的，在线的，实时的，精准的，是新的生产关系

双螺旋逻辑：科技赋能于产业，首先的通过生产力的提升（蒸汽机、计算机、互联网、数据智能等），而后带动生产关系的变革（雇佣关系、远程协作、机器决策），生产关系的变革进而促进生产力的提升

举例如淘宝

线上化：将商品和店铺线上化

科技手段：通过互联网技术构建线上商场，大幅降低了开店门槛

多元网络协同：口碑传播吸引更多参与者；参与者内部分工细化，形成协同生态（代运营、线上模特等）

这时候让我们回过头看科技渗透房地产领域较低的原因

首先，线上化水平不足，没有完整的线上化就更不用谈数据的积累和智能分析，也就不用谈网络协同

其次，即便是在线上化基础较为领先的环节，尚未出现革命性的科技手段，能够较大幅度对本环节进行降本增效。革命性的科技手段产生带来两个效果1.存量生产关系的改造；2.降低行业门槛，通过新增量生产关系改造原存量生产关系，进而重塑行业

再者，由于存量参与者改造动力不足，又没有新的生态参与者，导致网络协同依旧是二元互动，难以产生网络化多元协同生态。我们也能够看到近年来房地产开发公司通过自研或者外聘等方式，开发了众多软件提升内部协同和外部互动。但实质上仍旧是单线连接的二元协同模式，非网络化协同

但我们也应当注意到在部分领域也有地产科技企业初步的改造了行业，如酷家乐和贝壳

酷家乐（2011年成立）

线上化：设计图纸

科技手段：相较于复杂的3Dmax，酷家乐降低了设计师出图门槛，吸引大量设计师使用软件从而增量重塑存量行业

多元网络协同：设计师、家装企业、制造商等通过线上平台网络协同

贝壳（链家2001年成立）

线上化：链家在线2010年成立，房源和数据上网

科技手段：中介的行业非标，暂不具备革命性科技手段，但通过自营和德佑等加盟商业模式积累了参与者基数

多元网络协同：ACN模式，共享和分工协作

酷家乐切入的设计场景较贝壳的房产交易场景其目标驱动因素较为明确，所以通过科技手段能够有效的降低门槛，而贝壳也通过自己的手段积累了平台参与者基数，二者最终也都达到了增量重塑存量的结果

如果对比二者成立的时间，在部分复杂场景的房地产科技企业，可能需要较长时间积累才能从量变达到质变

05 海阔凭鱼跃，天高任鸟飞

随着科技不断发展以及房地产开发商及其他产业参与者对进行数字化、精简化及最优化运营的需求日益增长，房地产产业链软件解决方案市场展现出巨大的增长潜力。中国房地产行业的软件解决方案渗透率预期由2019年的0.10%快速增长至2024年的0.30%。如按照2019年国内生产总值99万亿计算，增长0.2%相当于近2000亿元的市场

房地产行业整体增速放缓背景下，营销科技成为房地产企业的现实需求。市场已经从卖方市场转变为买方市场，营销的手段也将从粗放转为精细。但实际上无论多么精细的营销手段，如果产品无法满足购房人日益增长的个性化的需求，那交易闭环就无法达成

如果我们跳出头痛医头脚痛医脚的单循环思路，当客户能够被确实触达，其需求能够被确实的感知，最终的营销方式应当是C2B的定制化模式，即根据客户的个性化需求定制房屋（户型、材料、装修等）

所以需要改造和赋能的并不仅仅是营销科技、也包括房地产规划环节和建造环节

房地产科技企业也会更加多的渗透进空间建造、空间管理和空间运营的各个细分领域，赋能房地产行业，未来将大有可为！

• 投资与估值大数据SaaS平台
• 投资与投后数字化BI管理系统
• 金融地产管理咨询与资产方案

晤桥亚洲团队结合资本与地产双视角，长期为企业搭建与优化与国际接轨的资产管理体系， 通过国际先进的AMSS资产管理BI系统进行投资与投后管理体系落地，实现数字化转型。 AMSS大数据SaaS平台协助金融与地产客户即时获取项目投资与估值分析数据，驱动企业走向大数据AI管理。 晤桥亚洲长期为万科地产、招商蛇口、宝龙地产、阳光新业、高和资本、中粮地产、复星等国内地产和金融企业服务。

产品一：投资与估值大数据SaaS平台

随时随地
智能提炼
捕捉项目相关大数据
高价值资产投资与估值数据

城市画像大数据
分析城市产业结构特征
城市画像大数据让我们洞悉城市发展潜力与风险

地段画像大数据
资产价值离不开周边车流、人流活跃程度、基础配套设施、商业生态、建筑和人口密度等因素
地段画像大数据让我们挖掘地段价值和潜力

项目画像大数据
项目评估、租金定价与开发成本和经营数据对标
项目画像大数据让我们知己知彼 ，精准分析项目指标

大数据 Cap Rate
AI机器学习分析城市风险，地段风险、项目风险等因素，智能分析、量化大数据
CapRate提供资产估值依据

5G超级高速公路时代
企业数字化装备必不可少
大数据驱动数字化智能管理快车

产品二：投资与投后数字化BI管理系统

1. AMSS 投资与投后数字化BI管理系统对接整合各类企业数据
实现回报指标平台化管理

2. AMSS 投资与投后数字化BI 系统－实现地产金融多业态覆盖

核心模块下有多个次级模块，涵盖了购物中心、写字楼、酒店、长租公寓、销售和综合体六大板块。

AMSS智能资产管理体系通过多个独立模块的组合，实现了轻便灵活的顶层管理体系，可分业务板块或分项目阶段灵活与企业现有管理体系进行数据对接，实现管理指标监控。

3. AMSS 投资与投后数字化BI管理系统－企业数字化BI全链条管理规划

服务三：金融地产管理咨询与资产方案

资产战略
资产管理是轻资产战略的基础。与资本市场紧密结合的轻资产战略，回报管理和风险控制是关键。

资产管理体系
轻资产企业更受资本市场青睐。 企业通过轻资产提高资产效率和回报，成长性更强。

项目回报优化
让资产价值最大化。从资产价值最大化的角度出发，对项目进行精细定位、合理定价、方案优化。

1. 资产战略架构

2. 资产管理体系搭建

如您对金融地产大数据、数据化BI管理以及咨询、资产方案感兴趣，请联系邮箱：jy@jyuancap.com  联系方式：18600103146 微信：jyzg0718  地址：北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

深圳 VS 广州城市演化趋势与投资潜力

讲师：Allan Wu

近期，大湾区的概念吸引了很多投资者。而广州和深圳作为大湾区中的热门城市，却让很多机构投资者和投资人举棋不定。

本期沙龙透过大数据视角，聚焦投资者关注的广州、深圳写字楼市场和资产配置问题。

8大CBD:上海虹桥CBD、杭州钱江新城、广州南站商务区、深圳前海、珠海横琴新区、天津于家堡金融区、武汉王家墩CBD、南京河西新城

沙龙大纲：1、为什么中国商务新城成功案例不多？

2、商务新城规划5大核心规律

3、新城投资分析量化体系

沙龙时间：8月20日（周四）20:00

分享平台：ZOOM

分享嘉宾：Allan Wu

嘉宾介绍：晤桥亚洲创始人|CFA、CPA

          麻省理工学院（MIT）房地产硕士

          德克萨斯大学奥斯丁分校会计硕士

          北京外交学院学士

老杨沉吟了一会说：奶茶行业我也不懂，但我可以跟你讲一些如何评判这个投资是否值得做，以及遇到类似情况，投资其他或买股票也好，应该如何对公司或业务做估值。爱学习的小白很高兴地说：好呀。

老杨于是进入开讲模式，为投资知识0积累的小白讲述投资和估值的知识：

投资的目的在于获取未来的回报，未来的预期回报有多大，估值就有多高。

预期回报由预期和回报两部分组成，回报是你能算出来的经济回报，预期是实现这个回报的概率，其反面就是风险。

比如我们投资奶茶店，投资回报是1000万，实现1000万回报的概率是60%，那么这个预期回报就是600万。像下图所示，如果你面前摆着3个项目，那么你应该怎么投资你的钱？

显然项目2不值得投入，会让你亏损。项目3回报率没有项目1好，项目1就收益率来讲是最理想的。

人生中最难评估的就是风险和做成事情的概率，在判断一个事情的风险和概率上面，往往也有很大的主观性，然而利用一些估值方法，我们是可以合理推算回报，也就是公司未来能为我们赚多少钱。

估值就是对一个东西的价值判断，我们普通人在对一个投资项目进行估值的时候，不需要像投资分析师那样玩复杂专业的财务模型。最简单的估值方法，就是闭上眼睛，去想象这个项目未来10年，5年能为我们赚多少钱，这些企业未来若干年总共赚的钱就是估值。

于是老杨让小白找朋友要个对奶茶店未来5年的盈利预估。小吴拍脑袋后，根据他掌握的知识提供奶茶店未来5年的利润预估表。

从利润估算表来看，整个奶茶店在5年内能赚到1490万元的利润，按小白占25%股份计算，小白可以分红372万元，也就是投入100万的钱，在5年内可以分到372万，投资回报率3.72倍。

按估值来看，这个企业假设能开张5年，那么它在生命周期里面能赚到的钱就是1490万元，对应奶茶店的估值就是1490万，而小白现在只需要花100万就可以占25%的股份，相当于只需要以估值400万的成本，就能成为一个实际估值在1490万元的奶茶店的股东。

小白兴冲冲地把这张利润表拿给老杨。老杨看了后，心存疑虑，心想每年真能赚到这么多利润吗？奶茶店也太好赚钱了，难道每一家都能开成喜茶一点点。

老杨对小白说：这样吧，你把小吴约一起来，聊聊他这个利润是怎么算出来的。

于是几天后，小白跟小吴一起来到老杨住所讨论奶茶店的估值。小吴告诉老杨，他是这样子算利润的：

这个店所在的SOHO一共有5万人在这里办公，假设每天有3%的人来店内买奶茶，那么每天能卖出1500杯，按每杯售价18元算，一天的营业额有2.7万元，这样一年365天下来，年营业额就有986万元，按奶茶店18.5%的行业利润率估算，每年的利润有182万元，于是就得出利润表里面第一年的粗略利润预估数据。

老杨听了小吴的计算，心想这兄弟还是蛮有商业知识的，但他同时指出了计算中考虑不周的地方，比如SOHO虽然能容纳5万人，但这些年经济萧条，入住率很低，只有60%，短期内看也不大可能好转，这个模型里面的5万要调整为3万；另外天数也不是365，作为办公场所的SOHO，一到周末，就门可罗雀，基本没有销售业绩，根据中国的法定工作日大概为251天，所以天数也需要从365天，调整到251天。这两个数据调整后，第一年的税后利润就从182万元下降至75万元。

根据最新一年的经营数字预估，在保持未来利润增长不变的情况下，小白作出了下面这个调整后的利润表，经调低两个参数后，5年内奶茶店的预估利润变成了621万，按小白占股25%算，小白可获得分红155万元。也就是投入100万，5年内可赚回来155万元，虽然没有早先估算的多，但好像也比存银行要好。

虽然算出来调整后的利润，但老杨提醒小白说，这个利润还要考虑未来资金的折现价值。折现就是投资者要求的必要报酬率或最低报酬率，里面也可以隐含诸如通货膨胀，货币贬值，以及小白可以把钱放在其他地方赚取的无风险收益。比如一度余额宝的年利息率有5%，这个5%可以视作最基本的折现率。考虑其他通货膨胀等因素，假定小白能接受的最低折现率为10%，那么考虑折现后，奶茶店5年内的利润回报算到今天为500万元，其中小白可以获得分红125万元。

小白看到整个计算流程下来有点泄气，毕竟预期回报率从3点多，下降至1点多。

但这还没有结束，老杨还提醒说，真正要算合理的估值，实质还要考虑奶茶店的自由现金流。

简单地说自由现金流就是站在现金角度，站在企业在再生产和投入后，剩下的真正可以给股东分红的现金。比如奶茶店的自由现金流，就是在利润的基础上，减去奶茶店的在经营中的再生产投入对利润的占据（比如用利润再去购买设备），营运成本变化对现金的占据（比如给客户赊账），当然自由现金也要把折旧的部分从利润中加回来，因为折旧虽然影响了利润，但其实并没有真金白银地花钱出去。

企业的再投入和经营规模扩大对营运资金的占用，对股东是好还是坏事，取决于企业的营业额和利润能不能通过再生产投入进行持续扩大和改善。因为有些时候，企业的再生产投入比如开新店可能失败，投入可能打水漂，不能增厚股东的自由现金流不说，还消耗了本应可以给股东分红的自由现金流。

小白跟小吴沟通后，了解到奶茶店基本上是第一年投入设备后，后续对设备的投入都比较少，除非业务发展开新店，所以在5年内不大可能因为设备投入，市场扩张会继续占用股东的利润。小白考虑再三后，判断这个事情的成功概率还是比较大的，于是决定投资朋友小吴的生意，并在条款里面增加了一些再生产投资需要小白认可的限制条款。

通过这次投资，小白从老杨那里学习到了估值的知识，自从掌握了老杨这一套简单的估值方法后，小白终于看明白那些股票的各种市盈率，估值是怎么回事了。市盈率无非就是企业在现有的利润水平下，至少需要经营多少年才能把股东的钱赚到嘛。

在搞清楚这个核心逻辑后，小白在股票市场上日渐英勇，但最终还是没有躲过市场崩盘带来的覆巢之下无完卵的结论，并没有真正在股票上赚到大钱，而小白投资的奶茶店，虽然到店买的人不如预期，但在外卖渠道的助力下，盈利比预期要好。在5年的时间内，小白也从中获得了超过2倍的回报。

注：此故事纯属虚构，数据模型未必符合实际情况，没有那么好的事情

时下，跨境电商异常火爆！又加上最近国务院连续出台政策促进跨境电商发展，更是引来了全社会的关注！跨境电商这个因互联网而崛起的新兴行业到底是什么？怎样抓住机遇投资这个行业？我想只有张老师的这篇年度大作能够给大家一个满意的答案！文章内容丰富，知识信息量极大，建议每位读者先收藏好，在空闲时间静下心来慢慢阅读和思考！

正文:

引言：何为跨境电商？

★海淘？

★代购？

★跨境电商？

我们今天谈论的“跨境电商”是指以电商方式进行的国际贸易（对一国而言，包括以电商方式进行的出口和出口）

一 、国贸新模式：跨境电商1. 大势所趋1.1 全球贸易呈现自由化和便利化新格局

★ 根据申万宏源S宏观研究成果显示：贸易自由化和便利化是大势所趋，贸易壁垒继续下降

★ 截至2012年，全球贸易的平均关税已降至约2%，新兴市场也降至10%以下，约75%的国际贸易自由进行；WTO记录的贸易政策中，51%是促进贸易的，而且新增的贸易限制措施呈减少趋势

1.2自贸区是新一轮开放的试验田和起点

★申万宏源S宏观：上海自贸区不是针对单一城市的“政策红利”，而是全国新一轮改革开放的试验田★ 全国新一轮改革开放的试验田?与新时期外贸突围目标相吻合，探索新的经济增长点?与深化改革开放相呼应，成为部分制度改革的试点区与展示橱窗

1.3上海自贸区设立拉开跨境电商发展的序幕

1.4中国进出口贸易增长进入平缓期★ 寻求新方式/形式（电商）的国际贸易势在必行★ 受世界经济复苏缓慢，中国新劳动法实施以来劳动力成本上升等因素的影响，中国进出口贸易增长进入平衡期

1.5跨境电商交易金额近四年增速维持在30%左右★ 年跨境电商交易额为3.1万亿元，其中出口2.7万亿元、进口0.4万亿元

★艾瑞预计2014年跨境电商交易额为40000亿元

1.6财政收入增长乏力

中央和地方本级财政收入增长均乏力：从此前20%左右增长降至10%左右

1.7第三方预计2014年海外代购规模超千亿★ 中国电商研究中心预计2014年海外代购规模超1000亿元

★ 空姐代购被判刑

1.8互联网对一切商业模式的改造更市场化?客户选择更多，选择成本下降（时间成本&经济成本）?更为陡峭的供需曲线?更充分竞争的市场

?信息不对称：供应商、客户、政府、竞争对手、代理商

更个性化：B2C?C2B?规模化地满足个性需求：不受空间限制，收集低密度需求，关键是低成本?C2B互动（预售、定制模式）：精确地、跨越时间收集用户需求，可以控制库存

?长尾需求释放vs.长尾供应

1.9中国消费升级和制造业产品输出★ 中国人均年收入突破拐点，更讲究消费品质（2014年人均可支配收入突破2万元）★ 中国高性价比制造输出全球★ 马云：“全球采购，全球销售”→全球消费

2. 政策支持2.1 （跨境）电商政策酝酿已久

2004年以来跨境电商发展政策经历三个阶段，支持力度不断加大

2.2跨境电商试点城市逐步推广★ 2012年12月，海关总署在郑州召开跨境电商服务试点工作启动部署会，上海、重庆等5个试点城市成为承建单位★ 2013年10月，跨境电商城市试点在全国有条件地方全面铺开

★ 截至目前，海关总署明确可以做跨境电商进口试点的城市有7个

2.3海关总署一直在行动★ 2014年1月14日，海关总署发布第12号公告：新增“电商9610”编码，清单核放、汇总申报★ 2014年7月23日，海关总署发布第56号公告：强调进出境“货物清单”制度及监管、申报制度

★ 2014年7月30日，海关总署发布第57号公告：增列“保税电商1210”编码，保税模式获认可

2.4国务院首次提出“互联网+”★ 2015年3月5日，十二届全国人大三次会议上李克强总理在政府工作报告中首次提出“互联网+”行动计划

★ 2015年3月25日，制定“互联网+”行动计划，推动移动互联网、云计算、大数据、物联网等与现代制造业结合。。。（发展改革委、工业和信息化部、财政部、商务部、公安部、人民银行、银监会、证监会、保监会、网信办等负责）

2.5中国（杭州）跨境电商综试区获批

2015年3月12日，国务院同意设立中国（杭州）跨境电子商务综合实验区

2.6电子商务不仅仅是“虚拟经济”

2015年4月1日，国务院常务会议确定加快发展电子商务措施，李克强强调电子商务不仅仅是“虚拟经济”

2.7商务部2015电商工作要点印发

2015年4月3日，国务院商务部办公厅印发《2015年电子商务工作要点》

2.8其间还有更多相关政策出台★ 2015年1月29日，国家外汇管理局将跨境电商单笔交易金额上限自1万美元提高至5万美元★ 2015年3月10日，随着中韩自贸区谈判完成威海成为对韩“跨境电商出口黄金通道”

★ 2015年3月23日，国家质量监督检验检疫总局出台《关于深化检验检疫监管模式改革，支持自贸试验区发展的意见》 支持跨境电商发展

3、业务实操3.1 跨境电商通关模式分三种★ 现行跨境电商成交商品，主要通过货物、快件和邮件等三种不同方式通关★ 快件方式通关5%比例为按个人自用物品向海关申报（即抽检比例）

★ 邮件方式报关为个人自用物品，实行建议申报（关）制度

3.2跨境电商进口试点业务模式主要有2种

若跨境电商试点品类和城市进一步放宽，保税进口模式更能提高消费者购物体验

3.3跨境电商业务流程繁杂★ 跨境电商（含进口和出口）业务流程：商品（内容）、通道（渠道）、消费者（用户）

★ 业务流程繁杂，经验、能力要求高

3.4跨境电商应“时&势”而生

跨境电商产业链主要有三类玩家：生产商/制造商、跨境电商企业（含配套服务企业）、消费者/批发商/零售商（用户）

3.5公共服务平台对接实现三单匹配

“三单匹配”：支付信息、物流信息和订单信息交叉验证、匹配

3.6跨境电商监管中心

跨境电商（含进口、出口）在保税监管区、海关监管区进行操作

3.7跨境电商三种模式详细操作流程★ 以重庆为例，一般出口、一般进口和保税进口详细操作流程，含6-7个不同环节，主要在于企业备案、商品备案等

★ 跨境电商出口关键在于退税等、进口主要在于税款缴纳

二、投资策略：“爆款”标的

（一）跨境电商“爆款”标的

1跨境电商交易暂以出口和2B为主

★2013年进出口总额25.8万亿元，跨境电商占比11.9%

★跨境电商以出口为主，2013年出口交易额为2.7万亿，占比88.2%

★跨境电商按2B和2C分类，2013年跨境电商2B交易额2.9万亿，占比93.9%

2跨境电商进口2C市场成长性最高

★三中跨境电商交易额统计：艾瑞研究、中国电商研究中心和海关总署

★中国电商研究中心预计2014年海外代购规模超1000亿元

★预计2017年跨境电商进口2C交易额约1500亿元，较2014年增长2.6倍

3跨境电商应“时&势”而生

★国际贸易趋势：客户（批发商/零售商/消费者）、订单、自由化（试点城市）

4预计到2017年跨境电商交易额将达到8万亿元

★2013年跨境电商交易额为3.1万亿元，其中出口2.7万亿元、进口0.4万亿元

★跨境电商进口比例将自2013年的11.8%增至2017年的16.2%

5跨境电商的“痛点”将成为商机

★跨境电商发展初期的“痛点”：支付、物流、报关、商检、售后

6静态测算跨境电商供应链服务市场6200亿元

★跨境电商产业链：电商平台、第三方轻资产配套服务商（供应链服务）、重资产物流公司

★我们最看好第三方轻资产配套服务商，创造性将其称之为“跨境电商供应链服务业” →WHY?需求刚性、用户体验、规模经济

★行业催化剂：①电商立法、②试点城市扩围、③试点品类扩展、④新平台

（二）曲线之美1现实中的5年10倍标的

★网宿科技——2009年至2015年，按最低、最高股价计算累计上涨15倍

2财务数据是股价上涨的主要驱动力

★曲线之美：2011年是公司营业收入和利润爆发式增长的拐点

★营业收入：自2009年的不足3亿元增长至2014年的19亿元

★净利润：自2009年的不足4000万元增长至2014年的近5亿元

★收入增长提速的拐点：2011Q1

★2011年Q1公司营业收入增长开始提速：2011Q1同比增长43%，之后均保持在50%左右

★2011Q2净利润增长开始提速：2011H1同比增长32%，之后平均增速为109%

3内容高速增长vs.用户体验要求提升

★中国网页数量2010年达600亿个，2009/2010分别增长109%和79%YOY

★全球移动数据总流量在2010-2012实现巨幅增长，2012Q31000TB

★内容高速增长与用户体验要求提高的矛盾→CDN加速服务需求

（三）现实引领梦想1流量巨幅增长前夜

★2013年和2014年类似于CDN行业爆发式增长的2009年及2010年：均属于流量爆发式增长前夜

★参考CDN行业，我们认为2015年可能是跨境电商供应链服务业投资元年

2服务提升用户体验

3轻资产且规模效应显著

★代表性公司流动资产占总资产比例均不超过20%

★当然不是没有细微差异

★规模效应：

?采购折价能力

?客户议价能力

?单位成本

4跨境综合物流市场集中度有望逐步提升

★跨境综合物流市场CR10为8.6%，相对分散VS.CDN市场接近双寡头

★在资本/机制（政策）/技术的驱动下，我们认为跨境综合物流市场集中度有望逐步提升

三 、重点公司推荐

跨境电商产业链投资标的梳理

附 录

1方便您购物：进口跨境电商平台梳理

2方便您学习：跨境电商论坛列表

3方便您阅读：跨境电商相关报告