北京作为国际化大都市，产业结构以金融、信息、科技为主，逐渐弱化制造业、批发市场、低端产业的占比，加速经济转型。目前已形成以“中关村为科技互联网重地”、“金融街为金融中心”、“国贸为专业服务”、“东二环为央企大道”、“燕莎为外企集群”的五大产业区域格局，而“金科新区”刚好处于中关村与金融街的连廊区域，具有天然的“金融科技”产业的定位优势。

“金科新区”作为国家级金融示范区，含着金钥匙出生，在襁褓中就已经出台了强有力的扶持政策，吸引金融科技企业入驻，让优秀的企业得到实实在在的资金和政策支持。

因此，本期重点解读西城区政府联合中关村管委会共同为“金科新区”量身定制的扶持政策之“金科十条”。

一、支持对象的认定

A、支持对象包括：金融科技企业、创新服务平台、专业服务机构、楼宇运营机构。

1) 金融科技企业：大型金融机构、总部型企业/科技龙头企业衍生设立的金融科技公司；从事金融科技领域人工智能、庄闲网络娱乐平台进入 、云技术、信息安全、大数据、5G及其他前沿技术研发和应用的企业；

2）创新服务平台：金融科技领域孵化加速平台；金融科技产业联盟；金融科技领域研发中心、创新中心、实验室等创新平台；

3）专业服务机构：应用人工智能、庄闲网络娱乐平台进入 、云技术、大数据、5G等前沿技术为金融科技企业提供信息、法律、财务、征信、信用评级、知识产权、管理咨询、云计算、展示交流等专业服务的机构；

4）楼宇运营机构：空间实体在“示范区”范围内、为金融科技企业和专业服务机构提供物业等服务的楼宇产权方或投资运营主体。

其他要求涉及两点：1）新设立或新迁入企业（机构）是指2018年1月1日（含）以后注册成立或由西城区行政区以外迁入的金融科技企业或专业服务机构；2）注册和税务登记须在示范区范围，假如注册、税务登记在示范区范围外的重点项目经认定后也可参照执行西城区政府实施的有关条款。

B、认定机构：由分管副区长牵头设立的“示范区政策兑现工作组”。

C、认定材料：申请书、上年度财务审计报告、证明承接过金融机构技术服务的材料、承诺函。

D、受理机构：中关村科技园区西城园管理委员会。

二、资金补助条款

A、实收资本补助

1）补助标准：新设立或新迁入企业，自实缴完成年度起进行资金补助，分三年按照40%、30%、30%比例支付。已设立金融科技企业（机构）实收资本增资的，实收资本增资1亿元（含）-10亿元，且对区综合贡献达到500万元的，实收资本缴纳完成后给予一次性100万元补助；实收资本增资10亿元（含）以上，且对区综合贡献达到5000万元的，给予补助1000万元，自实收资本缴纳完成年度起，补助资金分三年按40%、30%、30%比例支付。

B、购租房补贴

1）补贴标准：获得购房补贴的办公用房原则上5 年内不得对外出售、出租或改变用途。经评定的重点企业和专业服务机构按照实际房租的50%给予补贴，《示范区企业名录》中重点企业和专业服务机构之外的按照实际房租的30%给予补贴。租房补贴期限不超过三年。

C、金融牌照补助

1）执行中关村管委会制定的标准。

D、“突出贡献企业”奖励

1）按西城区政策执行。

三、创新支持条款

A、重大成果转化和产业化项目支持。

B、科技研发项目配套。

C、自建研发机构支持。

四、示范应用条款

A、先行先试政策试点。

B、重大示范应用支持。

五、人才保障条款

A、人才称号奖励。

B、高级管理人员及核心骨干奖励。

六、交流合作条款

A、国际交流合作项目支持。

B、重大活动支持。

C、示范应用奖励。

七、融资支持条款

A、按照《北京市西城区鼓励和支持企业上市发展办法》（西行规发〔2018〕4号）实施。

八、专业服务体系建设条款

A、硬科技孵化平台支持。

B、基础设施平台支持。

C、西城区高新技术产业孵化和加速基地支持。

D、专业服务应用示范项目支持。

九、楼宇提升条款

A、改造升级补贴

1）申报项目要求为总建筑面积在3000平方米（含）以上的商务写字楼、城市综合体、老旧厂房、科研楼、商场、宾馆和酒店等楼宇建筑，不包括行政事业单位自用房、医院、学校等建筑。2）申请主体为项目产权单位或经产权单位授权且取得十年及以上经营权的运营主体；3）补贴资金原则上在项目工程验收完成且总投资全部支出后开始兑现，分三年按照40%、30%、30%比例支付。

B、产业提升奖励

十、工作流程

A、由中关村科技园区管理委员会实施的条款按照中关村科技园区管理委员会发布的政策申报通知执行。

B、由西城区政府实施的条款，企业按照西城区政府各相关部门发布的政策申报通知执行，中关村科技园区西城园管理委员会（以下简称“西城园管委会”）负责受理企业申请材料。

本次政策的实施，充分结合了金融街关于金融政策引导和中关村打造科技示范区的成功经验，由副区长牵头，自上而下落实，可见金科新区地位的重要性。同时，对于金融科技企业的认定要求高标准，也配套了的资金、政策、产业的扶持政策，力争打造成一“金融+科技”为优势的产业集群。

从目前北京的产业区域格局来看，“金科新区”是金融科技类企业较为理想的入驻区域。

如您对“金科新区”的产业政策有兴趣，请联系邮箱：jy@jyuancap.com 联系方式：18600103146 微信：jyzg0718 地址：北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

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深圳 VS 广州城市演化趋势与投资潜力

讲师：Allan Wu

近期，大湾区的概念吸引了很多投资者。而广州和深圳作为大湾区中的热门城市，却让很多机构投资者和投资人举棋不定。

本期沙龙透过大数据视角，聚焦投资者关注的广州、深圳写字楼市场和资产配置问题。

8大CBD:上海虹桥CBD、杭州钱江新城、广州南站商务区、深圳前海、珠海横琴新区、天津于家堡金融区、武汉王家墩CBD、南京河西新城

沙龙大纲：1、为什么中国商务新城成功案例不多？

2、商务新城规划5大核心规律

3、新城投资分析量化体系

沙龙时间：8月20日（周四）20:00

分享平台：ZOOM

分享嘉宾：Allan Wu

嘉宾介绍：晤桥亚洲创始人|CFA、CPA

          麻省理工学院（MIT）房地产硕士

          德克萨斯大学奥斯丁分校会计硕士

          北京外交学院学士

大家好！首先请允许我介绍一下高和资本。我们有两个数字：420亿和240亿，420亿是高和资本在商业地产领域的总投资规模，240亿是高和资本发行不动产资产证券化产品的规模。很多人以为高和资本只是地产基金，我认为高和资本是一个城市更新的从业者，从它创立的第一天起，就在城市更新这个大的赛道里耕耘，基金只是一个金融工具。

为什么高和资本现在要成立国内第一支地产科技基金？因为我们相信地产科技未来一定能对城市更新产生巨大的推动作用。为什么现在做，而不是几年前做？第一是技术的成熟，第二是金融的推动。以前我们没有5G，没有物联网。另外，公募REITS的细则已经出台，虽然目前还没有涉及商办物业，但通过现金流来估算商办物业的价值，已经成为重要的衡量标准。假设一个楼宇通过科技节能一年节省了50万元，而证券化定价时的估值会提升约20倍，是1千万元的增值，所以地产科技会被越来越多的行业人士所重视。

把这个理念再放大到城市发展的角度来理解，我借用厦门大学赵燕菁教授的观点，以前城市的增长是1.0版——资本型增长，通过卖地获得城市发展的资本；未来城市的增长将变成2.0版——资管型增长，就是把城市作为一个大的资产来运营管理，使之增加现金流和税收。1.0版就是“花钱”模式，2.0版就是“挣钱”模式。看一个城市未来的发展，就要看它转型做得好不好，而转型做得好不好，就要看它的城市更新做得好不好，而城市更新做得好不好，就要看它的每一个楼宇更新做得好不好，而楼宇的城市更新的本质就是要增加现金流。

新办公案例——融中心，第一个数字楼宇。新办公有三个趋势，第一个趋势就是产业导向，第二趋势是合作导向，第三趋势是创新导向。新办公的本质就是把办公空间看成一个能够创造GMV（成交总额）的空间。需要和移动办公、分布办公结合，还要提供共享空间、精装办公。高和资本去年底投资了位于北京三元桥附近的爱琴海购物中心，10万平米，即将把它改造成一个新办公项目，更名为“融中心”。

我们怎么衡量更新后的资产管理表现及了解楼宇的运营情况呢？我们使用了两套系统。一套资产管理和投资分析的软件系统，它可以全流程动态预测楼宇更新后的收入对物业价值和投资回报的影响。有了这套系统，我们就可以直观地评估出最佳的更新改造方案。比如把大堂放在一层好，还是二层好（这次我们把大堂放在了二层）；比如选择哪种租户组合，会对资产价值和投资回报产生更好的影响。

此外还有一套系统是运营管理系统，包含物业管理、租约管理、财务管理等六大子系统，这样我们就把一个实体楼宇同时实现了“数字化孪生”。当投资这个项目的城市更新基金需要退出时，就可以清晰地告诉投资机构这个楼宇未来的价值。这套运营管理系统的搭建需要三个层面，底层是基于物联网的感知系统；中间层需要打通楼宇管理的各个子系统，形成一个数据中台；上层是基于中台提供的数据，进行各种智慧化应用。

第二个tob+toC场景，真正能做到积分兑换成“钱”。传统会员积分系统很难统一换算各个商家的消费积分，比如如何换算星巴克的100个积分和俏江南的100个积分。“悦云系统”通过多年的数据积累的经验，已经摸索出了一套积分算法。顾客无论在哪个商家消费，都会得到购物中心统一的积分，未来用这个积分可直接消费。

以上，就是给大家分享的地产科技在城市更新中的应用，而地产科技的应用最终是为了促进资产管理中的现金流的提升。谢谢大家！

2020年7月27日，东二环央企大道门户地标改弦更张，北京合生国际大厦北楼项目正式更名为北京泓晟国际中心，北京甲级办公物业升级改造大时代已悄然拉开序幕。

作为北京写字楼市场近年来最复杂的地产并购项目之一，该项目由弘毅投资联合海外知名地产基金共同收购，已于今年2月底顺利完成交割，目前由弘毅投资旗下的地产运营服务商——弘源资产负责该项目整体升级更新。诸多改造亮点将全面提升物业价值，力求打造低奢内敛且极具质感的艺术臻品，焕新东二环商务时代。

正式更名：升华愿景蓝图

新名称代表新使命，此次更名亦赋予了该项目全新的愿景与希冀。未来，北京泓晟国际中心将致力于为入驻企业提供比肩国际的办公环境与服务，塑造北京甲级办公物业新标杆。以炽热光辉演绎盛世长泓，耀启东二环全新商务时代。

应势而生：低奢艺术精品

随着北京市政府“优化企业营商环境”和“建设智慧楼宇”倡议的推出，中心城区存量楼宇的升级改造成为北京写字楼市场发展大趋势。北京泓晟国际中心应势而生，针对新时代办公需求，以卓越的办公品质、健康的办公环境、完善的商务配套，重新定义东二环区域商务办公标准。

弘源资产对北京泓晟国际中心重新定位，以现代简约、以人为本作为核心设计理念，打造精致办公场所。将现代设计元素巧妙融入传统六边形符号，以艺术手法传递六合同瑞、六顺兴旺的美好寓意。主入口、双大堂、阳光中庭等部分均包含独特创新设计，巧施点睛之笔，使项目硬件条件并肩世界顶级写字楼，充分满足新时代商务人士的办公需求。

针对本次改造，弘源资产根据项目现有基础对大堂进行创新升级。采用独特双大堂设计，1层大堂做主接待之用，辅以周密安保措施，护佑出入安全；2层大堂临近阳光中庭，设有外摆休闲区，兼具会客、洽谈、休闲等功能。

楼体纵向打造34.4米挑空阳光中庭，贯通B1—9F，最大限度地为内部空间引入充足自然光。公区采用高标准精装，并在每层配备兼具母婴室功能的行政卫生间，细节之处彰显人文关怀。

项目整体采用外呼式电梯系统，有效缩短候梯时间，避免高峰期乘梯拥挤，提升办公效率。同时设有专属电梯，可从B4层直通各办公楼层，确保VIP客户私密性和专属尊享体验。

WELL金级：绿色办公标准

基于对影响人体健康因素的研究与领先的建筑设计、管理的实践，美国WELL健康建筑标准的设立旨在通过实施与检验一套专为建筑空间设计的健康评判标准提升人体健康指数。秉持对健康办公理念的倡导与追求，北京泓晟国际中心在各项生态指标与节能方面投入更多关注，计划取得WELL金级认证，力求为每个建筑细节注入健康概念。

北京泓晟国际中心遵循WELL金级标准，打造“会呼吸”的建筑。通过空气（AIR）、水（WATER）、营养（NOURISHMENT）、光线（LIGHT）、健身（FITNESS）、舒适性（COMFORT）、精神（MIND）七大体系，全面提升办公环境健康标准。楼体具备可开启式落地窗，俯瞰数万平绿地的同时，时刻呼吸清新空气。

携手品牌：共擎商务地标

作为东二环央企大道又一标杆力作，北京泓晟国际中心升级改造的创新理念与卓越品质得以完美呈现，少不了背后强大团队的鼎力支持。弘源资产作为具有弘毅特色的地产运营服务商，始终坚持“专业、价值、稳健”的核心理念，提供自资产投资至退出的全周期运营管理服务，力求精细服务客户，创造非凡价值。此次，弘源资产携手仲量联行、戴德梁行以及众多国际品牌团队，以资产运营、物业管理和租赁代理领域的最高水准，提供全方位资源支持，协心戮力为项目保驾护航。

北京泓晟国际中心旨在打造一个孕育无限可能，激发创造力的精神场所。此次改造，将极致创新融入办公空间，为项目带来重大战略增值并为城市更新、产业提升树立典范。目前，整体升级改造正在如期进行，预计于2021年5月盛大亮相，诚邀各大企业入驻，共创盛世华章。

文章来源：199IT与景远资管成立的商业地产研究中心。如果有“企业选址、企业咨询、企业服务”的需求，欢迎随时联系我们交流，我们将为您提供专业化的免费服务（数据化选址模型、定制化选址策略、顾问式团队服务）。邮箱：jy@jyuancap.com  联系方式：18600103146 微信：jyzg0718  地址：北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

本期嘉宾：中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任 秦虹

在2019年年底结束的中央经济工作会议上，“城市更新”的概念被首次强调。疫情期间被按下“快进键”的老旧小区改造即是城市更新的类型之一。业内普遍认为，当房地产业进入存量时代以后，城市更新是盘活存量建设用地最重要的手段之一，因此将成为城市发展的新增长点。

秦虹是住房和城乡建设部政策研究中心原主任，长期从事住房与房地产理论和政策研究。她曾考察美、德、英、法、日等发达国家的城市更新经验，并在我国城市更新实践的基础上提出了相关制度创新建议。秦虹现任中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任。近日，她接受搜狐财经的独家访谈。

“城市更新是一项非常专业和复杂的事情。”秦虹指出，城市更新是对城市中某些衰落区域进行改造、升级和活化，再赋予其新的生命力的过程。城市更新并不简单等同于拆除重建，还有综合整治和有机更新两种类型。每种城市更新模式所运用的更新理念是不一样的，投融资模式也完全不同。

“我希望未来拆除重建类的城市更新占比越来越小，有机更新类和综合整治类的占比越来越高。”她指出，未来我们需要转变城市发展理念，重视城市存量的挖潜，从过去追求人口红利、土地红利转变到追求效率红利。

秦虹认为，随着我国城市化进程进入中高发展阶段，城市更新成为城市再繁荣的必然举措。过去摊大饼式的城市扩张造成城市内存在大量低效利用的土地，而通过城市更新（尤其是有机更新），可以实现城市低成本但高质量的内涵式增长。

秦虹指出，我国的城市更新过程中存在不尊重历史、不尊重市场的情况，尤其是以政府的长官意志来指导更新，破坏了城市的肌理和原貌和原区域内的商业业态和活力。“城市更新不能为更新而更新，这样恐怕它的效果就很差。城市更新一定要有目的性，实现三个效益的共赢，既要有经济效益，也要有社会效益和环境效益。”

秦虹还表示，发达国家的城市更新历史对我国城市更新进程有很多启发。在城市更新进程中，发达国家特别重视城市遗产的继承，以及对科技产业的引入。同时，发达国家在城市更新进程中很注意平衡政府、投资人和原居民三者间的利益关系，这也是目前我国在城市更新进程中正在探索的方向之一。

她强调，城市有机更新的投融资模式倚赖于基金的长期投入，其长期运营也要求证券化，因此她希望经有机更新后的商业性地产项目未来也能发行公募REITs。她称，公募REITs给商业性不动产投资或持有人提供了一条退出的渠道，且增加了广大中小投资人投资不动产的新渠道，可以有效分散风险。“中国的商业地产要想做得好，真的需要REITs支持。”

对于现有的城市建设与管理体制如何改革以适应城市更新的新阶段，秦虹强调，此前城市建设管理主要针对的是新建项目，当前应成立专门负责城市更新的主管部门，并建立一套适应存量时代城市更新的法规、标准和规范。

中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任 秦虹

搜狐财经：目前城市更新在北沪广等大城市均有实践。什么是城市更新？城市更新与旧城改造的区别是什么？

秦虹：用一句话形容，城市更新是对城市中某些衰落区域进行改造、升级和活化，使其再次活跃起来。但实际上，城市更新还是一项非常专业和复杂的事情。

城市更新模式有三种类型，各有不同的特点和投融资模式。

第一个类型是综合整治，这类城市更新基本不涉及房屋结构或房屋本身的拆除、改造，主要是对房屋的配套设施和周边环境进行整治、更新。这一类型中我们最熟悉的是老旧小区改造。此外，城市的美化，生态的修复、包括河道整治、公园再生等都属于综合整治类的城市更新。这类城市更新的特点是更新区域基本不涉及产权及用途的变化。此类更新产出的社会效益和环境效益明显，所以政府的资金支持力度很大。

第二个类型是有机更新，是以原房屋建筑的保留为主，少量拆建。从“有机”这两个字可以得知，城市更新区域的整个生命是延续的。大家最熟悉的这种类型的城市更新是北京798。798原来是北京电子工厂，现在变成了文创区。不光是北京，像成都，上海做得也都很多。有机更新类的特点是建筑、土地使用权人和用途可能发生变化，也可能不变。此类更新因主要涉及商业性不动产，市场化投资的力量比较强，对资产管理的要求比较高。

第三个类型是拆除重建，这也是大家最熟悉的城市更新类型。拆除重建的主要特点是点状保留，基本大部分建筑都被推倒重来，按新的规划重新建设。最典型的是城中村拆迁、棚户区改造、老工厂的拆除等。拆除重建的最大特点是原土地和建筑的权属和用途几乎完全发生了变化。此类更新的投融资模式基本上是房地产开发的模式。

从广义的城市更新定义来讲，旧城改造实际上也算是城市更新，但旧城改造和城市更新还是有很大差别的。旧城改造主要改造的是城市的物质层面，如拆房、修路、建桥，而城市更新则更多包括了产业升级、科技引进等软性更新，使更新后的城市更具备产业竞争力和现代化的要素。从旧城改造到城市更新，是城市建设发展理念的升级。

搜狐财经：城市更新涉及到土地使用权的变更，容易引起争议。如何更好地安排产权的分配，避免对原业主造成损失？

秦虹：不同更新类型有不同的问题，综合整治类不涉及土地权益的变化。拆除重建类土地使用权会发生很大的改变。过去此类矛盾很多，如何处理这些矛盾对地方政府考验很大。处理此类矛盾的关键在于如何做到各方利益的公平分配，做到既能吸引投资者，又能较好地保护原产权人的权益。

各地一般采取经济补偿、居住安置、就业提供等综合性办法。上海目前提出今后城市更新减少大拆大建，从过去的“拆、改、留“到今后的“留、改、拆”，以留为主；深圳提出今后对城中村以综合整治为主，值得关注。

就有机更新类而言，城市更新的土地和建筑的权属可能改变，也可能不变。如果属于自我更新，就是不变，但如果有购买人购买了该资产再更新，那么就会发生变化。即使土地使用权发生变化，实际上也是一个交易过程，不存在强买强卖的问题。只有各方达成共赢局面，交易才能达成。

也正因为城市更新涉及大量资产权益问题，我国大城市的核心区仍然存在很多低效用资产。曾有媒体报道，仅城市中就有30%的国有资产空置或低效利用。也曾有一份关于首都核心区低效资产调研表明，国有企业的持有占比达到65%。比如在现代化大城市中间还存在很多国营的招待所、办公楼等，其经营理念和运作方式都很传统，虽然位置优越，但不能满足现代居住、办公的需求。为什么这些招待所不能变成长租公寓，传统办公不能升级科技办公呢？一个很重要的原因可能是原土地使用权人自身没有改造的能力，而且他们又没有动力把该资产转让给其他有能力改造和经营的社会团体或企业。所以它就变成了非常低效利用的存在。

采取激励机制，降低交易成本，调动原产权人的积极性，通过城市更新将城市内空置和低效资产盘活，是城市发挥集聚效益，高效率发展的重要方面。

搜狐财经：国家现在提出要发展都市圈，去年发改委还出台了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》这是否削弱了城市更新的必要性？

秦虹：其实，城市在发展过程中始终存在更新现象。为什么在该阶段我们要重视城市更新呢？这和我国城市发展阶段是有很大的关系的。

城市更新是城镇化进程进入中高发展阶段后的必然举措，城镇化率低意味着城市人口占比少，所以城市都有长大的空间。我国去年城镇化率已超过60%。其中城镇化率超过80%的城市有20个，超过75%的城市有25个，超过70%的城市有40个。此时，这些城市再扩张的综合成本是非常高的，必须在离市中心更远的地方建设基础设施、商业配套、教育医疗等公共服务。

在大城市不能再扩张的情况下，应该怎么办？大城市带着周边中小城市发展，这便形成了都市圈。所以，国家提出了都市圈发展战略。那么都市圈最终能否形成？一个很重要的因素是核心城市自身是否具备足够强大的带动力。

都市圈核心城市的城市化率已经很高了，核心城市的规模也已经很大，外延的发展空间已经很小了。大城市要想再做强自己，很重要的办法就是靠内部的城市更新。

城市更新不仅是物质层面的更新，更重要的是引入新产业、新科技和新文化，通过不断迭代升级产业，放大产业外溢效应，提高核心城市的吸引力和凝聚力，才能把周边的中小城市带动起来。从发达国家走过的城市化的历史便可以看到，城市更新是保持大城市持续有竞争力和活力的重要手段之一。这种例子非常多。

搜狐财经：你的新书《城市更新》提到英法德美日等发达国家城市更新的经验。这些国家的经验对于我国当前阶段的城市更新有何借鉴意义？

秦虹：发达国家的城镇化发展进程比我国早，也比我们更早进入了城镇化发展的成熟期。从发达国家走过的城市更新进程看，有以下几点值得我们重视：

第一，在发达国家的城镇化过程中，人口大量集中和城市郊区化几乎是分开的两个过程。当城市郊区化出现后，又出现了城市核心区的衰败，所以发达国家又进行了一轮核心区的再更新，目的在于实现核心区的再复兴，城市更新成为复兴城市中心的重要手段。

第二，在产业结构全球化的过程中，发达国家出现了一些铁锈城市或铁锈地带。由于作为经济支柱的工业搬迁后，整个铁锈地带的城市都衰败了，资源也枯竭了，人口流失了，失去了活力，这时发达国家就利用城市更新这一手段再次复活城市活力，所以城市更新又是防止和应对收缩性城市的重要方式。

举个例子，当年法国第四大城市是南特，原来是全法国最有名的工业城市。全球化后产业转移使其陷入衰败的困境。但政府对南特市城区进行了城市更新，利用原来的工业基础打造了一个钢铁乐园，现在成了法国最著名的旅游景点。这是铁锈城市经城市更新后变成新型旅游城市的典型例子。

另外，如何处理收缩型城市？发达国家在城市更新的过程中做了对照实验，最后发现在核心城区进行有机更新，比在新区新建工业区并引进大企业的效果更好。

发达国家走过的城市发展历史比我们长，对我国城市更新进程有很多启发。

第一个启发是，发达国家特别重视城市遗产的继承，无论它是建筑遗产、工业遗产，还是文化遗产，这个是特别值得我们学习的。过去我们很多城市大拆大建、千城一面，割断了城市发展的历史和文脉，搞得各个城市缺乏特色，真的特别可惜。

第二个启发是，发达国家在城市更新的过程中特别注重科技和产业的引入，打造科技高地和人才创新中心。做好科技和产业引入，更新后的城市才能始终引领全世界的创新潮流。一些城市历经几百年仍然保持着世界中心城市的地位，就是依靠不断引入科技创新以增加城市的吸引力。

城市更新不能仅仅停留在物质层面的更新，更要重视“软”层面的更新。产业的迭代、科技的注入、人才的引入和文化的升级要和物质更新同步发展，否则城市更新的产出效果不会理想。

第三个启发是，在城市更新进程中，发达国家尤其重视政府、投资人和原居民间的利益平衡。政府出台了很多的激励机制吸引投资人参与到城市更新的进程中，也设计了不少让原居民参与表达意见的机制，尽量让本地人受益。这是非常重要的。

搜狐财经：在中国的语境下，是否存在一套具有中国特色的权衡政府、投资者和原居民三者间利益的体制机制？

秦虹：这套机制我国目前正在探索中。在原先的大拆大建和扩张为主的发展时期，我们主要依靠土地征收推动快速扩张的城镇化进程。政府和原居民的关系往往是经济关系，由政府出台整体的补偿方案。但实事求是地说，这个过程中有的地方对原居民利益是有损害的。

我国成熟的平衡政府、投资人和原居民间利益的机制仍在探索中。比如现在提倡和摸索的老旧小区改造，现在要求首先由老旧小区的居民自己提出改造诉求，再由政府给予资金支持和指导，同时再调动一些企业的积极性，由其承担一部分投资，共同完成老旧小区改造。

我国目前有机更新类城市更新做得相对较少，每个城市的每个项目可能都有它的特殊性，能否总结出一套成熟的机制也是我们今年的研究课题。

除了你看到的那本《城市更新》，我去年也完成了一本书，叫《城市更新的目标和关键路径》。我在书中聚焦于有机更新，并提出了城市更新的目标和4个关键路径，分别是科技为力、产业为核、设计为美、资管为要。

今年我主要研究城市有机更新过程中如何处理好政府和市场的关系，以及如何平衡好政府、投资人和原居民间的利益，使其达到一个共赢的结果。

搜狐财经：你提到的发达国家对铁锈地区的城市有机更新经验，对我国东北地区老城区的城市更新有什么启发？城市有机更新适合于我国的中小城市吗？

秦虹：我国去年底城镇化率是60.6%。中国目前设市的城市一共有673个，其中地级以上城市是302座，但城镇化率达到80%以上的只有20个城市。也就是说，中国城市发展水平非常不平衡。

大拆大建的更新过去做得太多，问题不少，今后需要减少。我们更关注城市的有机更新，这在城镇化率较高的大城市的实践是更容易成功的。因为有机更新的投融资模式倚赖于基金化，依靠长期的基金、股权投入。其次，有机更新的长期运营要靠资产证券化支持，其中很重要的工具就是REITs.

有机更新不像房地产开发那样需要高周转，它的盈利靠的是经营过程中不断提升资产价值，进而产生稳定的现金流回报。通过长期运营而提升资产价值，靠短期信贷资金支持肯定是不行的，需要资产证券化才可能实现。但在我国目前的体制下，资产证券化这套体系还不够完备。

在国外城市更新的有机更新模式中，基金的机构性投入占比非常大，投入大量资金的都是保险资金，养老基金等各种基金。目前我国各机构基金对有机更新的投入还非常有限。大家为什么不投呢？政策上是有一些问题的，但更多的原因是大家不了解有机更新。特别是我们公募REITs还未涉及到经营性的商业不动产，因此投资人缺乏退出渠道，资金也没办法进入。

有机更新的过程是非常复杂的，需要大量能够提高资产运营效率和资产价值的资产管理团队，这方面我们仍非常缺乏。更不要说东北地区了。

搜狐财经：4月底，REITs的公募试点终于破冰，但这次试点的范围不含住宅和商业地产。你认为未来公募REITs试点的范围会逐渐扩大到商业地产领域吗？

秦虹：REITs在发达国家是一个非常成熟的金融工具，我国也研究了十几年，今年终于推出了。这次主要是基础设施公募REITs的试点，当然也包括一些高科技园区。未来能否向商业不动产的领域推行公募REITs，取决于我们试点的结果如何。如果试点比较成功，我认为推进商业不动产的公募REITs就很值得期待了。

搜狐财经：商业地产实行公募REITs后，对正在推进中的城市有机更新的意义是什么？

秦虹：有几个好处。第一个好处是，在前期机构投资就可以进入了。投资商业不动产要冒很大的风险，因为商业不动产未来能否升值，能否有稳定的现金流收入，实际上是不确定的，有机更新投资周期比较长，所以前期一般都是机构投资者，直到项目有正的盈利。但前期的投资人最终是要退出的，退出后就可以再做新的投资，而REITs最重要的就是使前期投资者有了退出渠道，这样投、融、管、退的资产管理周期才是完整的。

第二个好处是，REITs增加了广大中小投资人投资不动产的新渠道。过去老百姓想投资商业不动产是非常困难的，因为它的标的很大，另外运营也非常复杂，所以普通的老百姓要想投资房地产都去买住房投资了。

而公募REITs面向千千万万的投资人公开发行，将来如果商业不动产更新改造完成，且有了稳定现金流之后，便可以发行REITs，所有老百姓都可以买这个REITs投资商业性不动产，而商业性不动产是一个城市繁荣发展的基础条件，老百姓的财富就可以与城市共同成长。

第三个好处是，投资人如果买对了REITs产品，它的回报是较高的，深受投资人欢迎。不像股票，REITs本身是强制分红的，要求物业收益的90%都要分给投资人。从发达国家来看，比较其他各类投资，REITs的总体收益是比较高的，而且相对稳定。

第四个好处，有了REITs后，市场就可以用脚投票，激励商业性地产做得更好。商业性地产发行公募REITs之所以能成功，是因为投资有回报，能够不断产生现金流，大家才会购买。如果商业性地产经营得不好，别说让投资者认购了，连发都发不出去。这就迫使经营不好的商业物业优化经营，所以它是一种用脚投票的激励机制。

另外，商业性不动产的REITs是一个很好的分散风险的机制。原来的商业性不动产是由少数人持有的，但资产证券化之后，因为有了流动性，这样就稀释了风险。

中国的商业地产要想做得好，真的需要REITs支持。由于过去我们缺乏长期资金的支持，结果是商业地产只能散售。商场将所有的铺面切成块卖给个人，结果是无法统一经营，导致商业地产的整体经营环境和效益很差。

过去我们的商业地产更多做的是产品销售加物业管理，但商业不动产特别需要通过资产运营管理提升资产价值。资产价值的提升加上现金流的稳定回报，商业不动产REITs就能成功。

搜狐财经：我国的城市更新也存在一些问题，包括只注重短期经济利益的再分配，忽视城市品质、功能和内涵提升等，甚至还可能破坏老城区原有的商业活力。城市更新应如何避免出现上述问题？

秦虹：城市更新不能为更新而更新，这样恐怕它的效果就很差。城市更新一定要有目的性，实现三个效益的共赢，既要有经济效益，也要有社会效益和环境效益。过去的大拆大建类城市更新是对城市原貌和肌理非常大的破坏，还破坏了城市的居住生态，排挤了原居民或租户。另外，我们在城市更新过程中也存在不尊重历史文化、不尊重市场的情况，以政府的长官意志来指导更新，那就可能破坏原来的商业业态。

所以，今后要重视城市的有机更新，其中涉及到政府、投资人和原居民间的互动关系。要想处理好各种关系，就需要政府做到不能为更新而更新，一定要是为了城市发展而更新，除了经济效益外，还要格外重视社会效益、社会公平。

城市更新，特别是有机更新和原来的城市发展模式有四个不同。

第一，是在存量中得增量。是在没有占用新的土地的前提下使城市得到发展，这个增量不只是建筑的增量，如提高了建筑容积率，更重要的是获得了经济增量和人口增量，如升级了产业，带来税收和人流。

第二，是在效率中求效益，即通过提高效率获得效益，而不是完全靠增加投入获得效益，如通过更新降低了空置率，增加了人流，提高了坪效。城市更新充分利用了城市中原来良好的基础设施和现有的人口密度，可以实现低成本和高质量的发展。

第三，是在传承中求变革，有机更新就是保留了城市原来的肌理不变下的更新，城市的历史文化得到了尊重和保护。

第四，是在创新中求发展。与在新区发展不同，有机更新如果不依靠创新很难成功，所以它是在创新中求发展，实际上也实现了城市新旧动能的转换。

过去很多城市重视把城市架子拉开，占更多的土地，建更多的开发区。未来我们需要转变城市发展理念和模式，要重视城市存量的挖潜，过去追求人口红利、土地红利转变到追求效率红利。

搜狐财经：我国现有的城市建设与管理体制是为适应大规模城市扩张时期逐步建立起来的，这一体制应该如何改革，以适应城市更新的发展阶段？

秦虹：期望未来拆除重建类的城市更新占比越来越小，有机更新类和综合整治类的占比越来越高。我相信未来也会有这样的发展结果。

首先，在管理体制机制上要有一些转变，过去城市主要是新建，所以大部分管理都是针对新建建筑的，今后应明确建立专门主管城市更新的机构。现在很多地方搞城市更新，都不知道归哪个部门管，又或者是主管部门非常分散，所以很难推动城市有机更新和综合整治的进程。

其次，我们现在的大部分标准针对的是新建建筑，旧建筑改造的验收标准规范仍旧缺乏，我们还要建立一套适应存量时代城市更新的法规、规划、标准和规范等。

最后，城市更新的金融创新很重要，如何在该过程中提供有效的金融支持（比如公募REITs）至为关键。还有加强政府与企业的合作、建立吸引投资的激励与约束机制等。

如有关于城市更新研究、资管业务、企业选址等的需求，欢迎随时联系我们交流。邮箱：644305087@qq.com联系方式：18600103146 地址：北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

中关村西区发展规划

中关村西区位于中关村国家自主创新示范区“海淀园核心区域”，根据中关村发展规划内容，从功能上中关村西区被定位为专业创新功能区，未来政府在扶植力度上将不断加强，对于科研、教育、互联网等企业吸引力趋强，区位价值越来越高。

根据规划，中关村周边地区拟划分为五个相对不同的特色职能区段，结合不同区段的现状产业基础与空间资源条件，明确各区段的分工与定位。对部分大院、低效用地等存量空间进行改造。至2020年底，中关村大街及周边地区综合创新生态环境将得到全面提升，持续产生具有中关村原始创新、技术服务能力及商业模式创新优势的创客群体和企业集群。

中关村西区定位

中关村西区作为中关村国家自主创新示范区核心区的标志性区域，于2007年底基本建成，占地94.6公顷，总建面340万平米，已建成楼宇57座，单位数量八千余家，从业人员约十万人。企业资产总计约7404亿元，营业收入总计约3949亿元。

中关村西区的功能定位以技术创新与科技成果转化和辐射为核心，以科技金融服务为重点，以高端人才服务、科技中介服务和政府公共服务为支撑的创新要素聚集功能区。

中关村西区业态调整规划基本内容

为进一步明确西区功能定位，指导西区业态调整工作，海淀区政府于2011年印发了《中关村西区业态调整规划》。规划实施期为2011到2015，规划目标为5年内将西区建设成为环境优美、秩序良好、业态结构和空间布局合理、高端创新要素聚集、科技成果转化机制成熟的国际科技成果转化服务中心 ，其中业态升级指标要求将西区打造成为核心区的示范区，聚集国际知名科技金融、科技中介机构和高科技企业等业态数量比例达到60%。同时，在2010年的基础上，要求累计压缩中关村购物中心商业面积10万平米，把原有的文化休闲特色街区打造成中关村独特的创意、创新文化传播和交流空间（如原图书城，目前为中关村创业大街），建设成真正全球领先的高科技产品展示、发布和体验中心。

另外，关于楼宇调控指标的调整，要求具有核心要素的载体大厦突出、功能完善，其核心业态和支持业态占大厦比例至少为70%，同时，要求各大厦至少40%的业态形式与其核心功能定位吻合。

根据产业发展导向，西区业态细分为鼓励类、计划类、限制类

根据产业发展导向，中关村西区的业态定位主要划分为三类，把“鼓励类”业态作为重点引进的方向，通过政策补贴、税收等手段重点吸引和扶植高端科技金融、高端科技中介、企业总部及研发中心、政府公共服务机构领域的企业。有计划的引进需经过严格审批的“计划类”业态，如创新型（中小）企业、文化创意类、教育培训类、高端商业配套及基础设施。同时，要在保证企业属性优质化的前提下，禁止入驻“限制类”的低端业态。

中关村西区补贴政

为了加快中关村西区业态调整，从2014年开始，对重点楼宇进行业态调整统一由海淀区政府给予一定的资金补贴。先期以互联网金融中心、中关村金融大厦（丹棱SOHO）、中关村PE大厦(中关村SOHO)以及中关村创业大街等为试点，吸引各类创新性金融机构和科技中介机构入驻，如实施对入驻金融机构的房租补贴政策，对符合条件的入驻金融机构，由海淀区政府按照规定给予三年房租补贴，每年补贴比例为50%、50%和30%。

目前中“互联网金融中心”、“中关村金融大厦（丹棱SOHO）”、“中关村PE大厦(中关村SOHO)”三个项目对于符合条件的金融机构仍享有政府的房租补贴政策，欢迎有需求的随时联系我们。

互联网金融中心

中关村金融大厦（丹棱SOHO）

中关村PE大厦（中关村SOHO）

景远资管是一家以数据为驱动力，运营为核心的专注于城市更新项目的资管平台，同时依托于“199IT数据研究中心”平台和旗下“菁英圈”社群布局“顾问咨询、项目爆款营销、投资孵化”三大业务。目前已服务于新街高和、中融信托广场、盈科中心等多个标杆城市更新项目和中关村、望京、太阳宫、东直门等区域内的商办项目，并已承接了百度金融、阿里健康、腾讯游戏等多家知名互联网公司的选址策略研究、选址服务等业务。景远资管于2020年3月份完成了由199IT数据研究中心领投的天使轮融资，并建立了长期战略合作。

如有关于城市更新研究、资管业务、企业选址等的需求，欢迎随时联系我们交流。邮箱：7281670@qq.com  联系方式：18611654183 地址：北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

前言：与20年前的中关村相比，2020年疫情下的中关村产业功能、主题业态均发生了很大变化。基于长期观察，199IT&景远资管商业地产研究中心尝试通过系列研究的形式，还原中关村区域定位，给希冀在中关村高速发展的TMT行业公司提供更专业的视角。

中国硅谷

中关村科技园起源于20世纪80年代初的“中关村电子一条街”，作为当时中国最重要的科技技术创新示范区，赢得了多个重磅级的头衔，是我国“第一个国家级高新技术产业开发区”、“第一个国家自主创新示范区”、“第一个国家级人才特区“，也是京津石高新技术产业带的核心园区。同时，中关村是我国科教智力和人才资源最为密集的区域，奠定了中关村产业发展的基础：

• 以北京大学、清华大学为代表的高等院校近40多所
• 以中国科学院、中国工程院所属院所为代表的国家（市）科研院所206家
• 国家级重点实验室112个
• 国家工程研究中心38个
• 国家工程技术研究中心57个
• 大学科技园26家
• 留学人员创业园34家

（图：2019年中关村科教智力和人才资源）

因此，中关村科技园作为我国体制、机制创新的试验田，被誉为“中国硅谷”。

中关村的发展历程

中关村缘起于中国电子信息产业前沿，汇聚众多高精尖科技人才。自上世纪八十年形成电子一条街开始，其知名度及影响力遍及中国甚至海外。

1984年，在国家实行股份制改革的大背景下，受到美国硅谷科技创新浪潮的影响，众多技术人员投入IT产业的发展，民营企业带动IT产业，中关村电子一条街初步形成规模；

2006年，三大卖场鼎力，卖场营业面积超过20万平米；

2009年，中关村建设自主示范区，开始调整和转型升级；

2014年，创业大街投入运营；

2015年，制定完成中关村大街的空间规划、产业发展规划；

2017年，形成一批创新创业、科技金融、文化创意等新型业态聚集区；

2020年，综合创新生态环境得到全面提升，品牌效应凸显；

为了更好的顺应市场变化，中关村不断优化产业结构，以2020年实现综合创新生态环境为目标，为此进行产业调整及优化组合。

从国家创新体系的概念向创新创业生态进化

在中关村核心区建设具有全球影响力的科技创新中心，打造中关村独具特色的创新创业生态系统，是中关村当前最重要的战略规划定位。因此，中关村管委会制定了六大攻坚目标：第一，领军企业的扶持，深入实施“十百千工程”和“瞪羚计划”；第二，建立更具规模的高校和科研机构，深化落实“1+6”、“京校十条”等先行先试政策；第三、引进优秀人才，深入落实人才特区13项特殊政策；第四、从政府层面助力科技资本发展，努力打造中关村国家科技金融创新中心；第五、构建创新服务体系，推动创业体系创新发展；第六、培养创新文化，大力弘扬中关村创新创业文化。

扶持中关村“十三五”重点产业领域

“前沿产业信息、生物健康产业、智能制造和新材料产业、生态环境与新能源产业、现代交通产业、新兴服务业”六大领域作为中关村“十三五”的重点扶持产业领域，得到了政府相关和科技企业的大力响应。六大产业功能定向与所属不同区域，如生物健康产业对应大兴生物医药基地等，中关村西区对应前沿信息产业服务。在其前沿信息产业功能下，着重发展：人工智能、大数据与云计算、虚拟现实、下一代通信与未来网络、信息安全、核心芯片、智能硬件、学习处理器、云存储系统、超极基站、集成电路制造关键设备、人工智能终端等产业。重点支持深度学习、计算机视觉、自然语言处理、数据挖掘分析、软件定义网络（SDN）、移动通信、量子通信、关键可信计算、庄闲网络娱乐平台进入 、芯片等信息技术。

 中关村大街将引领中国创新创业发展新趋势

2015年10月11日，中关村大街发展规划在北京举行的“中关村创新创业季”开幕式上正式发布，未来这条大街将成为承载全国科技创新中心功能的核心载体，引领中国创新创业发展新趋势。

“中关村电子一条街”升级改造为“创新创业一条街”

 中关村大街逐渐完成转型，现有15万平方米的传统电子卖场将逐渐腾退，昔日的“中关村电子一条街”将彻底转型为“创新创业一条街”，传统电子卖场的业态将逐渐被新模式、新业态彻底替代。

 改造的范围：

• 南起白石桥，北至清华西门，全长2公里；
• 包括中关村南大街、中关村大街、中关村北大街及两侧的重点功能建设区和功能协同发展区；
• 重点功能建设区主要以中关村大街为中心，东西两侧各拓展300米；
• 功能协同建设地区范围包括沿线北下关街道、紫竹院街道、中关村街道、海淀街道、清华园街道、燕园街道等6个街道的全部行政辖区范围；

以创业大街模式构建“5+6”功能布局

 在“双创”的大风口下，创业大街模式风靡一时，全国各地积极响应，取得了很好的带动效应，逐步得到市场的验证。因此，中关村在原有基础上继续以创业大街模式构建“5+6”的功能布局。

其中五大特色功能区建设为五个区段：第一区段：清华西门至中关村1号桥，依托北大、清华、北大科技园、中科院等高校和科研院所智力资本优势和创新资源，形成以知识创新为主导的协同创新功能区；第二区段：中关村1号桥至知春路，主导职能为以科技总部、科技金融、创业服务、综合商业商务服务为主的创新核心功能区；第三区段：知春路至四通桥，主导职能为以智能硬件、创业培训等领域为主的专业创新服务功能区；第四区段：四通桥至魏公村，结合中坤大厦、天作国际、财大金融产业园等项目的建设，主要职能为以科技金融、科技服务、商务商业、休闲文化为主的科技金融创新功能区；第五区段：魏公村至白石新桥，结合艺术院校、紫竹院公园、长河、国家图书馆和首体等综合条件，主要职能为以科技服务、小微创新和创意文化为主的特色创新功能区

六个节点地区分别为：结合轨道站点，重点对中关村大街沿线包括清华西门-北大东门地区、中关村核心区（西区-东区）、海淀黄庄、四通桥、魏公村、首体六个节点地区进行功能优化和环境设施改善，强化创业和创新服务功能在节点地区的重点培育和集聚。

改造升级 —— 以政策引导、市场力量推动为主

根据中关村科技园区海淀园管委会提供的数据，目前中关村大街沿线写字楼共计36座，总建筑面积约170万平方米，其中办公面积约68.5万平方米，商业面积约71万平方米，入驻企业总数约6663家，空置面积约10146平方米。36座楼宇中，有业态调整积极性的楼宇有10座。鼎好、海龙、亿世界、大华科技商厦、光耀东方中关村时代购物广场、九龙商务中心、中发电子城、中关村大厦、天作国际大厦、光大国信大厦。楼宇产权方主要包括：国有企业、大学、部分房地产企业及小业主个人产权。

除上述写字楼外，中关村大街沿线范围内，共有购物中心8处，小商品批发市场和电子卖场8处，星级酒店17个，快捷酒店5个。据相关负责人表示，这些业态具有调整的可能性。

发展计划与目标

中关村科技园区海淀园管委会此前的规划思路，改造规划主要分三个阶段完成，

2015年底——制订完成中关村大街的空间规划、产业发展规划，设立若干大街建设节点，启动一批主题楼宇的业态调整工作和街道环境改造工程，设计并建成体现中关村大街文化内涵的雕塑景观，初步提升中关村大街的外部形态。

2017年底 —— 形成一批创新创业、科技金融、文化创意等新型业态集聚区；突破部分大院、低效用地等存量空间的改造工作，推动创新创业功能向沿线街道纵深辐射，街区综合创新生态环境全面提升。

2020年底 —— 中关村大街及周边地区综合创新生态环境将得到全面提升，品牌效应凸显，持续产生具有中关村原始创新、技术服务能力及商业模式创新优势的创客群体和企业集群。

此外，依据“中关村大街发展规划”，中关村核心区（海淀）将开展主题楼宇塑造行动，结合区段功能定位，引导楼宇主体功能的优化，引导楼宇业态向总部型科技企业、智能硬件、电子信息产业、科技金融以及创业服务、创意文化类专业领域创新业态进行转型。

2020年突如其来的疫情，给五年规划接近尾声的中关村商圈带来了不小的变量，一方面此前已有部分大公司选择上地等办公面积更大的总部，给中型TMT公司让出了更多的办公空间，另一方面，疫情也创造一部分新的行业机会，资源进一步集中，加上中关村得天独厚的人才汇集优势，2020年中关村商业办公仍吸引着众多处于上升期的TMT公司。

如有关于城市更新研究、资管业务、企业选址等的需求，欢迎随时联系我们交流。邮箱：7281670@qq.com联系方式：18611654183地址：北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层

一、公司介绍

景远资管成立于2019年8月，是一家以数据为驱动力，运营为核心的专注于城市更新项目和企业服务的资管平台，致力于打造国内领先的使用“资管+数据+互联网”升级传统商业地产和企业服务的科技资管平台。同时依托于在TMT领域巨有强大公信力的互联网数据平台199IT和旗下“菁英圈”社群构建数据专业化、企业具象化、搜索智能化、资讯个性化的信息化平台，布局项目资管、企业资管、顾问咨询、投资孵化四大业务。其中“菁英圈”为致力于打造一个链接精英资源的共享生态平台，汇聚金融、互联网、地产、科技四大领域的专业、年轻的从业者，共同实现资源整合、输出、变现的商业化过程。目前已服务于新街高和、中融信托广场、盈科中心等多个标杆城市更新项目和中关村、望京、太阳宫、东直门等区域内的商办项目，并已承接了百度金融、阿里健康、腾讯游戏等多家知名互联网公司的选址策略研究、选址服务等业务。景远资管于2020年3月份完成了由199IT数据研究中心领投的天使轮融资，并建立了长期战略合作。

二、服务定位

站在企业的立场进行服务，代表企业的利益进行选址；

省心+省钱+专业+免费

省钱——景远资管深耕商业地产多年，与多个项目建立长期稳定的合作，同时，基于199IT积累的优质TMT行业资源和客户信誉，在项目方有更大的议价权，能确保为客户争取到最优的成交价格；

省心——为客户免去杂乱无章且无效的中介信息轰炸，通过有专业数据支撑的报告，配合行政梳理出更直观的内部上报材料，为决策者提供有效的决策参考；

专业——行业内首先提出“顾问式团队服务”的模式，专注于TMT行业公司的迁址服务，团队成员经验丰富，已经对接多家TMT公司解决用房租前、租中、租中的各种需求变换的问题，提供跨区域跨城市的综合选址保障；

免费——在TMT行业公司办公室新址的换迁中景远资管不向我们的客户收取任何费用。

三、核心优势

1、数据化选址模型

结合199IT的数据采集能力、分析能力，以及景远资管的资管能力，研发出一套针对企业选址的“数据化选址模型”，帮助企业从108个维度全方位甄选项目，为选址决策提供数据支撑；

2、定制化选址策略

从企业发展战略层面，以及企业短期、中期、长期的选址需求出发，为企业分阶段定制选址策略，精准匹配符合需求的高性价比房源。同时，用投资的思维按需求梳理、项目提案、项目尽调、项目谈判、风险控制、场地交接六个流程帮助企业选址；

3、顾问式团队服务

服务团队至少由1名分析师、1名资管人员、1名法务人员、1名财务人员组成，为企业提供全流程决策服务；

四、服务流程

1、需求梳理–从企业发展战略、发展规划层面，逐步推演企业选址需求，确保被执行的需求精准合理；

2、签订协议–签订服务协议，标志选址顾问代理服务正式开始；

3、制定排期–根据企业用房时间倒推，双方合作有序推进，所有步骤公开透明；

4、房源提案–根据需要精选出各项指标高度匹配的项目推荐，汇总各项目基础信息、优劣势分析等资料，制定立体化、可视化的项目提案；

5、房源甄选–提案中不断深入排查和实地勘查，对项目硬件、机电工程条件、配套环境等逐一进行匹配分析，对楼宇的100多项数据做尽职调查；

6、项目带看–制定合理的项目实勘路线安排，实地感受每个甄选的项目，综合环境、数据、空间等进行深度评估，尽快确定意向项目；

7、谈判条件–协助企业法务部门进行条款谈判，重点关注机电工程条款确认；

8、合同审查–100+合同风险点和各项隐性支出提示，排除合理条款，确保合同对等性，帮助企业进行风险把控；

9、协助入驻–知道企业进行物业交割，确保企业顺利迁址，提供设计，施工，家具采买等资源对接建议；