2023年第二季度，位于通州区域的三个新项目交付使用，新增写字楼租赁面积14.6万平方米，上半年新增供应共完成全年总量的1/5。新项目未有租户入驻，全市空置率因而环比上涨0.5个百分点至19.6%。

市场问询量和带看量经历了一季度的集中释放后，本季度回落至常态水平。伴随前期启动交易的陆续落地，本季新租交易面积总量环比上升26%，但仍低于2022年的季度均值。市场近六成新租交易来自搬迁需求，扩租数量环比小幅增加。软件开发和电信通讯等赛道均有不错表现，TMT板块新租需求释放。金融行业季内环比交易数量增加但交易面积缩减，其中证券租户的扩租活动增多，保险租户活动以区位和楼宇升级为主。新能源、基建类国有企业的升级搬迁及扩租活动表现持续向好。其他行业中，医药及生命科学保持稳健；在疫情后需求恢复、土地供应释放等利好因素下，消费服务类、房地产建筑扩租开始活跃。

全市净吸纳量由负转正，录得3.9万平方米，但上半年累计总量仍为负值。其中新兴商务区净吸纳量本季录得4.0万平方米，上半年累计总量达10.1万平方米，丽泽、石景山、通州依次为全市去化前三区域。CBD、中关村等核心商务区及望京等核心拓展区退租减少，新租需求亦缓慢回升。市场去化压力依然严峻，空置压力较大的业主积极推出特价房源来刺激市场需求。平均成交租金持续下行，同样本比环比下降0.4%至每月每平方米301.8元，燕莎、望京、中关村、王府井等子市场租金降幅靠前。上半年全市平均租金同样本比累计下跌1.0%，甲级相对乙级抗跌性更强。

季内品牌选址活跃度有明显提升，但实际转化落地依旧谨慎。随着消费结构的变化，品牌表现和租赁需求呈两级分化，低端及高端品牌恢复情况优于中端品牌。本季购物中心首层平均租金止跌回稳，同样本比环比上涨0.2%至每天每平方米33.6元，核心商圈中CBD率先回升。

空置率小幅下降0.6个百分点至15.0%，顺义空港、经开区、平谷马坊、大兴空港的空置去化均遇短期瓶颈。全市租金涨幅放缓，平均租金同样本比环比上涨0.3%至每月每平方米57.1元。上半年平均租金累计上涨0.8%，其中马驹桥、通州及大兴京南等成熟子市场涨幅保持较高水平，而顺义区域放缓最明显。

廊坊临空经济区入市10.2万平方米的高标仓储项目。受益于北京需求外溢，恰逢各大头部电商企业及第三方物流备战年中大促，季内全市净吸纳爆发式增长至34.6万平方米。第三方物流占据总新租交易面积的54%，电商类占38%居次，外加小部分汽配及家居制造业需求。季末全市空置率环比大幅回落9.5个百分点至50.2%，以北三县、安次及新兴子市场临空经济区表现最为活跃。

天津于非核心区域竣工四个高标仓储项目，带来共计40.1万平方米的新增供应，全市净吸纳量环比缓慢回升至4.9万平方米，全市空置率因而环比上涨3.9个百分点至30.2%，天津空港、西青为主要活跃区域。

本季度全市净吸纳量录得2.2万平方米，其中既有项目净吸纳量由负转正，但上半年净吸纳量仍不及去年同期。互联网头部企业大面积腾退现象明显缓和，TMT新租需求超过医药及生命科学成为季内市场主力，录得占比超70%，其中围绕互联网教育或云计算相关的科技企业开始释放扩租或升级搬迁需求。医药及生命科学以及航空航天，装备制造等工业品制造类亦有表现。

全市空置率环比上升0.2个百分点至20.1%。从细分子市场来看，中关村软件园在TMT企业扩租以及周边老旧楼宇租户升级搬迁需求的带动下，本季度净吸纳量自2022年以来首次转正，空置率环比下降3.0个百分点至22.5%，但在紧邻的上地子市场，中小科技企业的腾退现象还在继续，使得空置率持续攀升并首次突破20%。电子城是另一个受TMT企业退租影响的子市场，叠加新租需求持续低迷，连续第五个季度录得负吸纳。而多元化产业发展的经开区以及国企聚集的丰台科技园子市场，上半年保持韧性，承接生命科学，航空航天，轨道交通和硬件科技等产业新增需求，经开区空置率降至20.6%，而丰台科技园空置率更是降至历史最低的8.3%。

全市商务园区租金报价同样本比环比下降1.1%至每月每平方米161.0元。尤其泛中关村集群业主加大租金降幅，同样本比环比下降1.5%以刺激市场新租需求。

上半年近一半的交易笔数来自企业购置楼宇自用的需求，本季度生命科学及医疗健康类企业表现尤其活跃，分别完成位于经开区和东升的研发办公，以及位于望京区域的购物中心共三宗交易。中资地产基金亦有表现，购入CBD区域一座成熟且收益稳定的长租公寓。从投资物业类型来看，近期公募REIT扩容并将“消费基础设施”纳入底层资产范围，在此背景下，本季度零售物业交易占比高达65%，其中包括季内最大成交，即居然之家以19.63亿元的对价完成对亚奥商圈的朝阳远洋未来广场的收购，使得零售物业成为除办公外上半年最受欢迎的板块。此外，以产业园区、工业物流、长租公寓、生命科学地产为代表的新经济板块均有贡献成交。随着 “新经济地产”运营管理模式、通过REIT募资和退出模式逐步成熟，投资者对未来成本、收益及价值评估方式逐渐清晰并形成共识，有助推动投资交易落地。

2023年第一季度，北京写字楼市场未录得新项目入市。受前期疫情影响，原计划本季度交付的两个项目均延期，全年主要新增供应有望在下半年集中放量。

在疫情政策优化后，租户问询量以及带看量均呈现显著回升态势。但企业在不确定的经营环境和租赁市场环境下，推迟租赁决策，整体需求和市场信心仍在缓慢恢复，从而导致季度全市新租总面积环比下降21%。新租交易中，近七成交易数量来自搬迁，且搬迁路线以同区或临近区域的迁移为主；而租户扩租需求仍较为谨慎，交易数量环比下降6%，且平均扩租面积环比从1,700平方米下降至1,400平方米。金融继续引领新租需求占整体29%，其中CBD、金融街、东二环为传统金融租户的主要落位区域。TMT行业需求位列第二，软件开发和平台互联网等细分领域租户在市场下行周期中，抓住机会窗口进行品质升级；医药及生命科学行业在北京医药健康产业稳健发展的带动下，升级需求持续放量；能源化工、基础设施建设及水电类国有企业扩租和搬迁活动较为活跃，新租占比攀升至第四位。

得益于国企和地缘性租户的升级搬迁和扩租，新兴子市场季度净吸纳量表现最佳，共计录得6.1万平方米。但企业以成本为导向的搬迁、业务调整和整合至自用楼宇等活动所造成的多宗大面积腾退交易使得成熟子市场，如CBD、中关村、望京和奥体的净吸纳量均录得负值，从而导致全市季度净吸纳量亦转为负值，录得-5.9万平方米。整体空置环比攀升至19.1%：中关村空置率增幅最大，环比上涨3.8个百分点至15.7%；望京和奥体空置率也已超全市平均水平，上升至20%以上。平均成交租金面价仍在下行通道，同样本比环比下降0.5%至每月每平方米304.7元。除新兴区域租金保持平稳外，其余子市场均录得不同程度降幅，其中中关村和望京跌幅靠前。

2023年第一季度，北京零售物业市场持续存量盘活，开年则有SKP旗下定位年轻潮流的改造更新项目——DT51华丽入市，以近乎满铺的开业率有效填补当地市场的商业空白，提升奥体商圈的商业氛围。

防疫政策解除对消费场所的人流限制后，随着商场复业、客源复流，北京零售物业市场整体租赁需求初见复苏迹象，并主要体现在餐饮业态上，餐饮以24%的新增店铺比例超过其他业态成为关键需求引擎。地方口味特性较强的多元化餐饮品牌首店多有落地在核心及次级商圈（如韩式烤肉、日式烧肉、欧式西餐及小吃快餐等）。零售业态虽回暖态势较慢，但其中奢侈品、黄金珠宝、高化、轻奢等高端消费品类持续在改造项目及高奢定位项目中优化升级或新增铺面（如Bottega Veneta、Chloe、Lola Rose、老庙黄金、六福珠宝等）。教培及娱乐等儿童体验类业态反弹表现较佳，重新开业或新增铺面在人口密度较大、生活属性较强的次级商圈项目上多有发生，例如金源新燕莎·MALL、朝阳合生汇、蓝色港湾等。Jordan、DESCENTE、波司登、The North Face等户外运动品牌拓店节奏依旧稳健。咖啡茶饮（如林里·手打柠檬茶、奈雪的茶、Manner）及烘焙甜品（如Don Nino、茉酸奶、兰熊鲜奶）等年轻化、高频率、低价位的网红大众品牌持续布局。

受疫情的滞后影响，退铺现象在核心和次级商圈项目中仍有发生，在此过渡期间各项目品牌调整活动亦较为频繁，全市空置率环比上浮1.0个百分点至8.7%。供需两侧缓慢修复期间，业主积极招募新品牌，本季购物中心首层平均租金持续小幅走低，同样本比环比下调0.6%至每天每平方米33.5元。

2023年第一季度，北京仓储物流市场迎来密云第一个高标仓储项目交付，带来6.9万平方米的新增面积。消费回暖叠加产能增加影响下，租赁活力稳步增强。本季度录得多笔产业相关大面积成交，涉及汽配、医药、其他制造业等，同期第三方物流占据了新租总面积的43%，季内净吸纳量达8.7万平方米，带动空置率环比回落0.8个百分点至15.6%。传统核心子市场顺义空港、亦庄经开区及马驹桥为主要活跃区域，新兴子市场平谷马坊及大兴空港亦有表现。租户出于成本考量从亦庄经开区及大兴京南搬迁至其他区域的现象有所上升。

租金涨幅环比持稳，平均租金同样本比环比上涨0.5%至每月每平方米56.9元，其中顺义空港、大兴京南及通州等传统核心子市场涨幅仍旧保持领先。

廊坊连续第八个季度供应放量，本季于广阳入市14.5万平方米的高标仓储项目。成交租赁不再局限于第三方物流而开始向多元化发展，即除66%新租面积来自于第三方物流外，34%来自工业制造业。季内净吸纳量录得4.1万平方米，除来自于近京的廊坊经开区子市场外，安次及固安亦有表现。

天津在蓟州竣工第一个高标仓储项目，带来16.5万平方米的新增供应。市场新增需求持续低迷，叠加环京供应持续增加，以成本为导向的搬迁活动成为近期租赁成交主力，主要体现在消费品及第三方物流，两者各占据新租总面积的40%。

2023年第一季度，北京商务园区市场迎来两个生命科学园区项目交付使用，分别位于北清路和亦庄子市场，共计体量14.1万平方米。新项目均定位明确产业发展方向，在政府招商引资的助力下，入市即满租，带动整体市场净吸纳量环比上升至7.2万平方米。

商务活动以及带看量出现回暖迹象，但新租成交尚未完全恢复，叠加互联网头部企业继续录得腾退和整合，致使整体市场既有项目录得净吸纳量-6.9万平方米，空置率环比上涨0.6个百分点至21.1%。各子市场受其产业定位影响，租赁表现分化。长期以来受互联网企业青睐的上地、中关村软件园子市场空置率环比继续攀升，但大面积腾退现象已经接近尾声；而定位集成电路、生物医药、人工智能等高精尖科技研发的北清路子市场，既有项目保持韧性的同时新项目快速去化；其他子市场中，电子城子市场在互联网、传统制造行业新租需求疲软和面积整合腾退增加下，净吸纳量亦录得负值；而亦庄经济开发区生命科学、装备制造、汽车以及电子信息产业的大力发展，在推动产业园项目去化的同时，衍生产业对办公类物业的新租需求以及相关专业服务企业设立区域分部的需求。整体来看，政府助力招商引资的项目或者具有特定产业导向的项目，在去化速度和租户品质的优势明显，而纯市场化租赁项目去化相对缓慢。

由于新租活跃度尚未达到预期，外加近两年新项目的密集入市，业主继续下调租金以缓解去化压力，致使全市商务园区租金依旧在下降通道，全市平均租金报价同样本比环比下降0.5%至每月每平方米158.7元。

2023年第一季度，北京物业投资市场活跃度尚在恢复中，落地交易仍然有限。季内共录得七笔交易，共计金额51.9亿元，交易额环比下降67.1%，但较去年同期交易额涨幅高达168.1%。

尽管只有两宗交易进账，地产基金仍贡献了57%的交易额。其中凯德投资的单一人民币基金CCOP以28.1亿元的交易额购入东四环CBD商圈的综合体项目苏宁生活广场，成为季内单笔金额最高的成交，项目经过对商业部分的改造，办公面积将增加至5.5万平方米。该宗成交也反映了外资地产基金设立人民币专项基金，凭借其主动管理能力和经验，联合国内资本，持续加码商业地产。险资对于不动产资产配置的关注亦是日渐凸显，季内录得平安人寿收购弘毅投资位于北京和上海的产业园资产包，其中包含北京海淀一栋写字楼和一个园区办公项目。整体看，租赁市场表现尚未回暖，使得大部分投资者对市场依旧持观望态度。自用买家继续锁定非核心区域写字楼或商务园区物业，本季度北清路子市场的万科翠湖国际和石景山区域的华远中心写字楼录得企业购入自用，面积体量均在1.5万平方米以下。从资产类别看，在REITs不断扩容以及租赁市场表现日益活跃的推动下，以长租公寓为代表的新基建资产交易数量明显增加，丰台区域连续第二个季度录得以长租公寓为目的用途的项目交易。

随着商务活力和企业复工迅速恢复，整体市场的带看量和交易量环比均有所回升，其中新租交易总量环比上涨28%。子市场中，CBD、丽泽和东二环相对活跃，新租交易总量占全市的54%，均录有大面积成交；石景山商务区紧随其后，主要得益于地缘性租户的升级搬迁和扩租。分行业，证券、基金、资管类租户持续扩租，推动金融新租需求总量占比环比上升至31%，成为最活跃的板块；其次为TMT，但其新租总面积环比下降25%，同时扩租依然谨慎；此外，受食品、服饰等日常用品的升级搬迁及扩租需求推动，消费品制造业新租需求占比上升至第三位；其它行业需求保持平稳。

由于包括头部互联网企业在内的部分企业持续整合、退租，全市净吸纳量持续录得负值，为-1.4万平方米，大面积退租仍主要集中在中关村和望京区域。乙级楼宇退换租现象尤其明显，季末净吸纳量录得-6.1万平方米；而甲级市场保持韧性，净吸纳量环比上涨至4.7万平方米。整体市场空置率环比上升0.4个百分点至18.1%。

全市平均成交租金同样本比环比下滑0.6%至每月每平方米308.6元；多个子市场租金录得不同程度跌幅，其中中关村、望京、奥体等科技企业集中的区域和王府井子市场的租金跌幅均超过1%。

在新增商业项目开业带动下，积蓄已久的开店需求得到一定释放，净吸纳量为近五个季度的最高水平。但由于多数现有项目客流量尚未完全恢复，引入新品牌进度仍然较为缓慢。新增需求以粤菜、烤肉、轻食餐吧等类别的餐厅品牌为主，网红咖啡茶饮品牌则有Manner、%Arabica等较为活跃。零售业态中，BAPE、STARTER、李宁、FILA等潮流服饰和运动户外品牌均有新店开出，而新能源汽车更趋布局在人口密度较大的商务区及居住社区，高奢珠宝及香氛（如DR、凯利安、馥马尔）等高承租能力的品牌亦补位核心商圈此前腾退的铺位。个别现有项目清退老旧业态和品牌，短期内出现大面积空置。全市空置率环比上升0.5个百分点至7.2%。自疫情以来租金持续走低，但降幅较上季度有所收窄，全市购物中心首层平均租金报价环比下调0.8%至每天每平方米33.9元。本轮疫情以来空置涨幅较大的商业体采取给予短期租金折扣的方式促进去化。成熟商圈租金相对稳定，而外围商圈商户经营相对脆弱，业主对其租金政策则更加灵活。

在刚需支撑下，全市平均租金增速较上季度有所回升，同样本比环比上涨1.0%至每月每平方米56.8元。各子市场皆有不同程度上涨，其中马驹桥及大兴京南等核心区域租金涨幅领先。

廊坊连续六个季度供应放量，本季度于广阳及固安共计入市50.1万平方米的高标仓储项目；而天津则在静海及空港有两处项目竣工，共计17.7万平方米。需求方面，年内天津市场疫情管控频繁，往来物流受限，部分短租需求转移至廊坊近京片区，给予了廊坊获取需求的窗口期，廊坊季内净吸纳量攀升至37.6万平方米。天津需求则减弱，其中北辰区域尤为明显，全市录得-1.5万平方米净吸纳量，空置率环比小幅攀升。租金方面，廊坊目前租户议价能力依旧较高，但租金降幅缩窄；天津则相对平稳，业主短期内以保价为主。

全市商务园区平均租金报价同样本比环比下降0.4%至每月每平方米161.0元。其中泛中关村集群环比下降0.5%，由于空置面积增加以及去化速度低于预期，不少业主纷纷下调租金以刺激市场需求。其他子市场中，亦庄、大兴、顺义租金维稳，电子城和丰台科技园降幅加大。

本季度有5笔交易位于外围的园区，占总交易额的45%，包括季内金额最大的交易——国内某大型软件公司购置北清路的智谷大厦，以及某外资制造企业将其在电子城IT产业园租用的独栋办公收购自用。受益于北京对高精尖产业集聚能力的不断提升，以及产业园REITs上市和扩募火热进行，投资型买家也对商务园区发展前景寄予厚望，CBC康桥资本购置大兴药谷一号，以及某中资园区开发商购入平谷同创汽车产业园并计划对物业进行改造升级，均反映投资者对该板块的关注度。

2022年上半年，北京写字楼新增供应量同比回落，共计19万平方米。其中二季度全市录得一个3.9万平方米的新项目交付使用，该项目毗邻丽泽金融商务区。

本季度受奥密克戎疫情限制，部分租户原有新租计划延后，加上年初开始的互联网行业优化、企业整合搬迁等活动的持续影响，季内新租交易总量环比下降30%。上半年全市净吸纳量仅录得6万平方米，其中二季度亦是自2020年第三季度以来首次出现负的净吸纳量。全市空置率上半年累计上升0.7个百分点至17.8%。其中甲级写字楼更有韧性，空置率环比微降0.2个百分点，而乙级写字楼则环比上升1.1个百分点。中关村和望京等科技企业集中的子市场空置率涨幅靠前。

金融和TMT合占新租交易总量的58%，分居前两大行业，主要集中在软件开发、人工智能、产业数字化、证券、保险以及资产管理等细分领域，其中金融的扩租需求突出。本季度医药及生命科学行业新租需求放量明显，占比进一步攀升。分区域，CBD和丽泽为新租需求主力释放区，CBD行业结构最均衡，丽泽租户行业也日渐多元。此外，丽泽、通州和石景山等新兴区域逐步承接更多的跨区、升级搬迁需求。

全市平均成交租金每月每平方米310.7元，同样本比上半年累计下降0.4%。除CBD和新兴子市场保持平稳外，其它子市场受空置率抬升的影响租金均出现不同程度的下调。

2022年上半年，录入两个新项目均为改造更新后重开的中小型商业单体，分别为华润集团旗下位于核心商圈西单的双层地下商业街，及位于外围朝青商圈的姚家园万象汇，带来共计7.8万平方米的新增供应。西单更新场首店街区潮流定位吸引了大批优质品牌入驻，如备受年轻客群追捧的美妆新零售——HARMAY旗舰店，以及华为MSC旗舰店等。而姚家园万象汇则从原来超市形态为主的乐都汇广场转型成为品牌更多元、定位高品质生活和体验的社区商业体。

疫情冲击下，短期内消费意愿和零售商开店信心恢复受阻，多数项目客流量同比显著下降。截至季末，尚未出现大规模退店，全市空置率季度环比仅提升0.9个百分点至6.7%，和去年底基本持平。关店现象主要集中在一些前期高速扩张、近年业绩下滑的网红茶饮、韩妆及快时尚品牌。对租金较敏感的中端餐饮业态受疫情影响也相对明显。但2020年以来由消费方式转变和行业洗牌引起的业主品牌调整，给奢侈品（如GUCCI、BURBERRY）、新能源汽车（如蔚来、福特、凯迪拉克）及定位商务人群的高端餐饮（如北京宴、乙十六）等优质品牌在开店、扩店或位置调整上提供更多可选机会。与2020年首轮疫情后相比，不少业主此次应对更加迅速，已调整租金策略以维系原有优质租户或招募填补潜在腾退面积的替代租户。个别项目亦考虑重新调整业态和品牌结构，如将业绩下滑的影剧院业态转型调整为其他沉浸式或参与度更高的体验类业态，如脱口秀、小剧场等，以带动人流量与消费活力。在业主的积极应对下，全市购物中心首层平均租金报价季度环比下调1.4%至每天每平方米35.5元，全市各商圈均有表现，其中次级商圈下降幅度相对更大。

全市平均租金上半年同样本比环比上涨1.5%至每月每平方米55.3元，其中二季度上涨0.5%略有放缓。本季度通州租金涨幅居各子市场之首，其他子市场表现平稳。

2022年上半年北京商务园区市场迎来共计四个新项目交付使用，共计体量32.6万平方米，其中二季度录得两个生物医药专项园区，分别位于大兴和经开区子市场，两个新项目均引入了行业优质租户，去化表现突出。

上半年整体市场新租需求放缓，录得净吸纳量约10.9万平方米，同比下降68%。但二季度贡献净吸纳量达8.5万平方米。上半年生物医药行业占新租需求35%超过TMT，相关产业定位的子市场需求旺盛，大兴和经开区子市场具备研发制造功能的项目出租率可观，本季度录得来自医药外包类等租户的大面积租赁交易。其他区域中，泛中关村集群连续两个季度净吸纳量录得负值，子市场间表现略有分化：头部互联网企业的面积整合以及相关上下游企业的需求放缓，外加疫情管控影响企业租赁策略决策和落地，使得上地和中关村软件园子市场持续有面积腾退且去化缓慢，空置率连续两个季度攀升；而北清路子市场凭借租金成本和集成电路、生命科学等产业集聚优势，空置率连续第八个季度下行。而电子城、丰台科技园等其他子市场上半年去化表现则较为平缓。

全市商务园区上半年租金缓慢下行，截至二季度末平均租金报价每月每平方米161元。由于上半年可租赁面积较以往明显增多，上地、中关村软件园和东升结束去年租金快速增长，使得泛中关村集群上半年同样本比环比持平；其它区域中除大兴子市场上半年租金小幅上涨，其他子市场均在下降渠道，但经开区租金下降幅度季内收窄。

2022年上半年，北京物业投资市场共录得八笔大宗交易，交易总额为87.5亿元，其中二季度完成五笔共68.2亿元。尽管市场不确定性事件频发，加剧买家观望情绪，但卖家更积极地寻求处置变现优质资产的方式，推动本季度交易活跃度小幅回升。大型知名开发商凭借其在开发、销售、融资等方面的经验和资源更易达成交易。如远洋地产将丽泽锐中心以50.15亿元总价售予平安人寿，成为上半年单笔金额最高交易；而大悦城控股和招商蛇口则分别为同为一手楼盘的一座位于丰台的写字楼和一处位于大兴的零售物业寻得自用买家。

上半年整体交易额中近75%来自写字楼板块，二季度交易的物业类型则更趋均衡，除上述两宗写字楼和一宗零售物业交易外，另外两笔交易标的为位于隆福寺和三元桥等核心区位的酒店。二季度交易也反映越来越多稀缺的核心型或核心增益型资产已释放到市场，如三元桥CiTiGo酒店由华住运营且有稳定现金流，而锐中心位于近期发展迅速的丽泽商务区且已达到逾40%的入驻率。当前此类资产充裕的可选度和更有竞争力的价格对投资者来说意味着绝佳的机会窗口。

受春节、冬奥和疫情等影响，新租交易环比和同比均有下降，其中金融街、中关村、奥体和望京等子市场在国有企业、头部科技企业整合影响下，租赁需求均有缩减。全市净吸纳量环比下降66%至9.4万平方米，其中丽泽和CBD分列前两位，是主要贡献区域。全市空置率环比升高0.2个百分点至17.3%，季内新入市项目去化速度较慢，而现有项目空置率涨跌互现，其中下降的数量占36%，上升的数量占32%，市场竞争仍然激烈。

金融重回新租需求行业榜首（占比32%），其中证券、基金以及金融科技扩租需求强劲。TMT的新租需求则集中在软件开发、互联网+消费服务及人工智能等领域。随着租户对共享办公的使用和业主接受度的提升，第三方办公继续增设新点，新租占比超过专业服务业位列第三。此外，消费品制造和医药及生命科学需求稳步增长。中等面积的新租需求渐成主流，季内1,000-5,000平方米的新租交易面积占比达51%，较去年全年的42%有明显提升。

全市租金报价每月每平方米389元，剔除新项目影响环比持平。从成交看，CBD和丽泽需求持续放量下，业主议价能力小幅回升；金融街、东二环、燕莎等空置率抬升的子市场则面临一定的下行压力。

部分销量好的奢侈品牌积极进行店铺翻新、扩张或位置调整。个别核心商圈项目继续引入奢侈品牌和高端餐饮，进一步完善项目高端定位。以seesaw、MANNER、乐乐茶为首的连锁咖啡茶饮品牌，以及剧本杀、脱口秀等体验类或者沉浸式业态在区域型购物中心活跃布局，带动购物中心人流以及消费活力。同时，为去化难以直接填满的大面积铺位，越来越多业主将其切割租赁给以小满手工粉、遇见小面、牛汤哥为代表的连锁小面积快餐品牌，丰富餐饮选择。美容美甲、KTV等生活类业态在非集中区域的社区型购物中心亦有表现。首店方面，费大厨辣椒炒肉、东发道茶冰室、迷你椰等餐饮首店分别进驻朝阳大悦城、西单大悦城和崇文门国瑞城，李宁旗下电竞潮流运动品牌LNG在荟聚西红门购物中心开出首店。

核心商圈运营成熟的项目租金稳健，业主通过引进更优质零售品牌实现业态和品牌结构升级，租金小幅上调，推动全市购物中心首层平均租金同样本比环比上升0.4%至每天每平方米35.9元。由于零售业态扩张需求仍显偏弱，购物中心业主品牌甄选和租金策略均保持谨慎，整体尤其是非核心市场租金水平仍未恢复到疫情以前水平。

平均租金同样本比环比增长0.9%至每月每平方米54.3元。经开区和马驹桥因离市中心最近而成为城市配送需求首选，租金增长最快。而首都机场区域则凭借其对航空运输和医药配送类租户的吸引力，租金稳步上涨并仍居各子市场之首。

本季度廊坊新增供应合计25.8万平方米，而天津则在近六个季度首次无新增供应入市。廊坊目前以第三方物流的分拨中心或中转仓需求为主，具有近京区位优势的廊坊经开区去化最为明显。由于新增供应不断，叠加疫情影响车辆往来受限，整体空置率持续快速上行，租金同样本比环比下降1.8%。天津本季录得新租的79%亦来自于第三方物流，主要活跃区域为西青、津南和滨海新区，同时录得电商行业大面积短租退仓，两相抵消之下，净吸纳录得1.5万平方米，空置率环比小幅下降至16.7%，平均租金环比持平。

在疫情反复和互联网头部企业调整方针整合面积的大环境下，季内整体市场活跃度有所放缓，净吸纳量环比下降55%至3.1万平方米，同比也有明显下跌。尽管TMT企业在泛中关村集群仍然活跃，但由于互联网头部企业腾退的大面积短期内未被完全消化，中关村软件园子市场录得负的净吸纳量；而北清路子市场则凭借租金成本优势，空置率持续下行；上地、东升租赁活跃度保持平稳。其他区域中，经开区、电子城和大兴相对活跃。来自其他区域TMT企业的外溢需求加速经开区子市场类办公物业去化，电子城也录得来自TMT企业的小面积成交，而生物医药类企业在大兴子市场积极布局。丰台科技园由于个别项目出现租户清退，净吸纳量录得负值；贸易类租户退租和仓储物流类企业升级搬迁，使得顺义子市场空置率小幅上扬。

全市商务园区平均租金报价同样本比环比下降0.1%至每月每平方米162.4元。泛中关村集群整体租金同样本比环比微涨0.1%，仅有北清路子市场小幅上涨，而上地、中关村软件园和东升结束去年租金高速增长，环比持平。而经开区、丰台科技园子市场依旧面临空置压力，环比小幅下调租金。

开发商更积极地将优质资产，尤其是位于新兴区域的新开发物业，投放到销售市场，且交易条件更灵活，价格更有竞争力。多种物业类型选择度增加，投资者和自用买家布局北京市场的机会窗口全面开启，使得北京成为境内外投资者今年最热衷的目的地之一。CBRE年初发布的《2022年中国投资者意向调查》显示，北京的投资意向在中国区受访者的反馈中位居第二，同时也位列亚太区跨境投资目标城市的第五位。投资者的策略选择也更为灵活开放，核心（增益）型、增值型和机会型策略均有大量适配的优质资产，投资者对新兴区域也更为了解和接受。受REITs市场良好表现的推动，投资者继续加码生命科学地产、冷链物流等新经济、新基建类资产，也在长租公寓领域积极寻求突破。而另一方面，买家对卖家提供的价格折扣仍有进一步要求，双方价格预期差异是交易达成的最大障碍。