一、2023 年上半年全国土地市场情况

1、全国宅地市场成交下滑3 城，三四线城市收缩明显

2023 年上半年全国楼市先扬后抑，而土地市场表现也较为 “拘谨”，58 安居客研究院数据显示，上半年全国共出让地块 25516 宗，合计规划建面 132054 万平米，分别同比下滑 15% 和 17%。从涉宅地块看，下滑幅度则更为明显，2023 年上半年共成功出让地块 4854 宗，合计规划建面 26237 万平米，分别同比下滑 30% 和 37%。

58 安居客研究院分析师许之静指出，2023 年多城未完成原定的供地计划，且市场去化不理想，尤其是三四线城市库存高企，通过调整今年供地计划，减少推地，可以从供给侧恢复市场活力，利于行业长期稳定发展。

数据显示，三四线城市2023 年上半年成交土地宗数同比下滑幅度领跑全国，达 16%。从涉宅用地看，三四线城市的同比下滑则达 31%。在市场下行周期，核心城市往往更受到房企关注，即使三四线城市一再放松土拍规则也面临较高的流拍率。

从成交结构上看，涉宅用地在2023 年上半年的比重明显降低，仅 25%，但由于其中一二线城市的成交比重有所提高，导致在出让金额上下滑幅度并没有总量上下滑明显。

2、宅地溢价和楼板价双升

全国土地成交平均楼面地价呈下行趋势，但涉宅地块楼面地价却波动上扬。58 安居客研究院数据显示，2023 年上半年全国涉宅地块楼面地价达 4308 元 / 平米，同比上涨 22%，溢价水平同样呈现上扬至 6.34%。

58 安居客研究院分析师许之静指出，由于今年年初销售资金回笼，房企融资政策优化，房企的资金紧张度有所缓解，加之地块出让节奏 “少量多批” 及各种土拍政策的优化，也降低了房企入市的门槛。因此今年 4 月份以来热门城市核心地段地块遭遇房企争抢的现象频出，导致了较多地块出现触顶成交，直接拉高了溢价水平。

3、全国宅地收金1.13万亿，北京、杭州超千亿

从全国土地出让金走势看，和出让总量趋势相同，2023 年全国共斩获土地出让金 15576 亿元，同比下滑 19%，而涉宅地块由于供地下滑更为严重，因此土地收金方面下滑幅度也更甚，全年收金 11307 亿元，同比下滑 23%。北京、杭州、上海在 2023 年上半年的土地出让金城市榜单中分列前三位，其中北京和杭州的出让金分别达 1076.73 亿元、1061.18 亿元，远超第三位上海约 480 亿元。（具体见城市榜单）

4、上半年宅地流拍率跌至13%，三四线城市回落幅度最大

2023 年上半年，全国涉宅地块流拍 711 幅，流拍率为 12.78%，相比之前出现大幅回落。一线和二线城市的流拍率绝对值相对更低，而三四线城市的流拍率较之前下滑幅度最大，从 2022 年下半年的 28% 下滑至今年上半年的 14%。

58 安居客研究院分析师许之静指出，流拍率大幅下滑得益于各地推地的谨慎，北京、无锡、郑州等城市采取了预申请、预公告的制度，一方面有助于政府对市场进行摸底，及时调整土拍政策，另一方面，也能够给开发提供跟充裕的时间准备资金。但城市分化严重，三四线城市地方平台托底的现象依旧比较突出。

二、重点22 城（原集中供地 22 城）情况

1、“少量多批” 推地，上半年量跌价涨

行业新周期下，集中供地规则优化政策出台后，宅地出让节奏相对前两年，将更为平稳地分布在各月，回归常态化供应，因此土拍市场也呈现出较强的季节性特征。58 安居客研究院数据显示，今年 1-6 月原集中供地的 22 城宅地出让总量呈攀升态势，上半年合计出让宅地 446 宗，合规划建面 3960 万平米，合计出让金 5881 亿元，均相比去年上半年出现 2 成左右的下滑；但上半年 22 城平均楼面地价为 14851 元 / 平米，同比上扬 11%，较去年下半年上扬 24%。这主要是由于 22 城中的相对低能级城市供地量大幅缩减，导致热门一二线城市的占比提高对楼板价进行了拉动。

2023 年各地政府推地呈现 “少量多批” 的特征，但从总量上看，并没有出现增加，一是由于企业将精力放在冲销售业绩和保交付上，另一方面，市场信心依旧不足，政府通过少量多批推地，能缓解企业竞标压力，使企业资金更加灵活，降低了短期内的资金压力。

2、溢价水平“先扬后抑”，警惕下半年流拍率再度高企

从2023 年以来的重点 22 城的月度溢价水平看，呈现 “先扬后抑” 的态势，上半年溢价率呈现走高态势，整体为 8%，而去年上半年和下半年分别为 5% 和 3%；据58 安居客研究院统计，上半年 22 城出让的 446 宗宅地中，触达最高地价的地块数达 151 宗，占 34%，而在去年该比重仅为 12%。

而从流拍率看则呈现“先抑后扬” 的态势，但上半年流拍率整体为 3%，依旧低于去年上半年的 10% 和下半年的 5%。22 城中上半年出现宅地流拍的仅 6 个城市，分别为成都、广州、合肥、济南、天津和郑州。

尽管在今年上半年，收到土拍政策调整及一系列提前的“拟供应”、“预申请” 等制度承托，整体流拍率出现下滑，但是 6 月份我们监测到流拍率又出现抬头，且而下半年通常推地量加大，竞争激烈程度或减弱，要警惕流拍率再次大幅提升的情况。

3、民企拿地积极性提升，比重升至 4 成

2023 年上半年各类房企拿地占比中，变化最大的是地方平台和民企，58 安居客研究院数据显示，上半年民企积极入市，拿地比重上升至 40%。除了市场略有回暖带动民企入市外， 地方平台举债拖地别禁的明文条例，也使得地方平台托底的现象出现减少，拿地占比由去年下半年的 31% 下滑到 13%。

58 安居客研究院分析师许之静认为，民企拿地积极性上升明显，说明部分民营房企已经走出了困境，正在开始恢复活力，由此带动土地市场的复苏。同时，基本面较好的城市，及不断优化的限购政策，都是促使民企频频出手的原因。如杭州今年以来其民企拿地占比达 76%，而以深耕为主较少高杠杆扩张，成为当今局势下比较稳妥的生存之道。

从具体城市看，杭州、合肥、无锡、宁波等长三角城市民企拿地比重较高，都在4 成左右；一线城市的国央企（不含地方平台）拿地比重依旧非常高，如上海占到 63%，北京占到 79%；地方平台拿地占比相对较高的城市中，济南、郑州的流拍率也相对较高。

58 安居客研究院分析师许之静指出，一线城市地价较高，央国企资金雄厚，往往在市场颠簸周期依旧能够稳扎稳打；长三角热点城市受上海辐射，经济发展水平较高，但地方房价亲民，更容易被实力民企或深耕当地的民企拿捏；而低能级城市由于市场存量高，存量土地庞大，即使在各项购房利好政策刺激下去化也非常有限，因此房企入市意愿也就相对较弱，这时就会需要地方平台 “出手相救”。

三、城市榜单

2023 年上半年重点 22 城出让总量情况

一、重点土地政策汇总

4月10日，《中共中央国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》正式发布。《意见》提及，统筹增量建设用地与存量建设用地，实行统一规划，强化统一管理；完善全国统一的建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场。昆明于4月8日出台的稳增长措施中，提及将加快实施城市更新改造，降低土地开发成本，吸引更多社会资本参与城市更新改造。继4月8日发布稳增长措施后，昆明又于近日发布关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见。指出将加快商业商务用房去化，合理确定商业商务用地供应节奏，对于满足一定条件的商务办公用房允许改建为保障性租赁住房。继昆明之后，长沙也于近期出台了关于商办去库存的意见，以加快非住宅商品房的去化速度。

国务院发布《中共中央国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》

意见提出，健全城乡统一的土地和劳动力市场，统筹增量建设用地与存量建设用地，实行统一规划，强化统一管理，完善城乡建设用地增减挂钩节余指标、补充耕地指标跨区域交易机制，完善全国统一的建设用地使用权转让、出租、 抵押二级市场。

昆明出台《关于2022年稳增长的若干政策措施》

措施指出，坚持“房住不炒”定位，全力稳地价、稳房价、稳预期，研究制定促进房地产市场平稳健康发展的政策措施，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，加快实施城市更新改造攻坚行动，降低土地开发成本，吸引更多社会资本参与城市更新改造，积极争取省级部门政策资金支持，高标准启动一批“城中村”改造项目，力争年内烂尾楼存量项目全面化解。

u 昆明发布《昆明市人民政府办公室关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》

《意见》提出，加快商业商务用房去化，合理使用商业商务用地。通过商业商务用房去化情况确定商业商务用地供应节奏；优化商住配比，将“按项目配比商业商务”调整为“按片区配比商业商务”。在满足片区教育配套等公共服务设施的前提下，鼓励将商务办公用房改造为保障性租赁住房。同时，缓解疫情期间房地产开发企业困难，允许2021年6 月1日至2022年12月31日期间缴纳土地出让价款的房地产项目延期（60日）缴纳土地款；允许房地产开发企业缓缴城市基础设施配套费。

长沙出台《关于落实〈关于推进非住宅商品房去库存的若干意见〉的通知》

通知指岀，将强化出让管理。在未被认定为企业自身原因造成闲置土地的前提下，对符合长沙市“商改住”规划修改实施细则的已岀让尚未动工建设的非住宅商品房用地，允许按规定转型用于国家支持的庄闲游戏在哪 、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设；在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，依法依规按照“商改住”规划修改实施细则办理规划修改。

二、全国土地总体市场走势

4月全国重点65城土地市场供应规模小幅回落，成交规模微升，楼面均价继续上升。

本月重点65城的土地供应规模小幅下降，总建筑面积下降至10353万平方米，环比下降21%；成交建面略微增长，达到8798万平方米，环比微增6%；成交楼面均价继续上涨，达到2962元/平方米，环比上涨41%。

三、全国各类土地市场走势和热度

涉宅用地市场走势

4月全国重点65城涉宅用地市场供应规模有所回落，成交规模继续上升，楼面均价环比上升。

由于本月仅北京推出了第二批集中供应地块，集中供地的城市个数较上月大幅减少，因此本月重点65城的宅地供应总建环比回落48%，回落至2718万平方米；成交总建上升至2696万平方米，环比增幅为33%；受杭州、宁波、南京、天津、长沙、深圳、成都7个重点城市首轮集中土拍的影响，成交楼面均价增至8487元/平方米，环比涨幅为38%。

涉宅用地市场热度

由于本月杭州、宁波、南京、深圳、长沙等多个集中土拍的城市均有优质宅地高溢价成交，因此带动平均溢价率环比上涨，较上月上涨了0.7个百分点至5.5%。土地流拍方面，由于优质宅地入市比例明显提升，重点65城的宅地流拍率较上月出现大幅下降，降至12.6%，较上月下降了6个百分点。

城市之间的土拍热度分化仍在持续。以本月完成首轮集中供地的7个重点城市来看，深圳、杭州、宁波热度明显更高一筹，首轮宅地成交平均溢价率均在5%以上，尤其是深圳，8宗地全部触及地价上限，平均成交溢价率高达15%；而南京、天津、长沙、成都等城市热度却较低，成交平均溢价率均低于5%，尤其是天津，29宗地中有24宗地遭遇提前撤牌或流拍，仅成交了5宗地，成为本月流拍主力。

编辑

商办用地市场走势

4月全国重点65城商办用地供求量价环比下跌

。本月商办用地供应总建为786万平方米，环比微降7%；成交总建为459万平方米，较上月下降38%；成交楼面均价环比下降20%至3275元/平方米。

编辑

商办用地市场热度

市场热度方面，本月商办用地成交溢价率回降至1.1%，较上月下降了0.6个百分点；流拍率高达13.5%，较上月上升了7.9个百分点。市场热度整体仍维持在较低水平。

四、各区域涉宅用地市场走势和热度

华东地区城市涉宅用地市场走势

4月华东地区城市涉宅用地供应规模环比下降，成交规模及成交楼面均价继续上升。

本月宅地供应总建环比下降58%至926万平方米；成交总建继续增长，达到1357万平方米，环比增幅约40%；由于成交主力城市为杭州、南京、宁波等高地价城市，成交楼面均价因此环比大涨至10905元/平方米，涨幅达到80%。

华北东北地区城市涉宅用地市场走势

4月华北东北地区城市涉宅用地供应规模小幅下降，成交规模微升，楼面均价有所回升

。本月宅地供应总建环比下降17%至674万平方米；成交总建为292万平方米，环比微涨8%；成交楼面均价回升至2547元/平方米，环比涨幅为47%。

华南地区城市涉宅用地市场走势

4月华南地区城市涉宅用地供求规模环比下降，成交楼面均价环比上升

。受无重点城市集中供地影响，本月供应总建环比下降69%至233万平方米；成交总建环比下降11%至230万平方米；成交楼面价环比上涨24%至11803元/平方米。

中西部地区城市涉宅用地市场走势

4月中西部地区涉宅用地供应规模环比下降，成交规模继续上升，楼面均价环比下降

。本月宅地供应总建环比下降40%，降至885万平方米；成交总建上涨至818万平方米，环比涨幅为55%；成交楼面均价环比下降至5661元/平方米，环比降幅19%。

各区域城市涉宅用地市场热度

分区域城市来看，4月华东地区和中西部地区城市宅地成交溢价率均微微回落，分别回落至5.5%、3.3%，华北东北地区和华南地区城市宅地成交溢价率则环比均有所上升，分别上升至2.2%、10.5%，其中在深圳首轮土拍表现火热的影响下，华南地区整体市场热度有明显提升，溢价率较上月上涨了5.3个百分点。

重点城市涉宅用地成交排行榜

五、品牌房企拿地情况

品牌房企拿地金额与面积排行榜

4月品牌房企拿地排行榜中，20家品牌房企共有14家在重点65城中拿宅地，其中滨江拿地金额排名第一，达到148.19亿元；绿城拿地面积排名第一，达到76.9万平方米。

品牌房企在各区域拿地情况

4月，长沙、杭州、宁波、南京、天津、深圳、成都7个重点城市完成了2022年首轮集中土拍，在此带动下，品牌房企拿地金额和拿地面积均大幅上升，拿地金额升至821.40亿元，拿地面积升至510.3万平方米；分区域来看，品牌房企在4个区域均有拿地，其中在华东地区拿地最多，占比达到55%。

六、两集中供地情况

在成为首个推出2022年首轮集中供地的城市后，北京再度打响了第二轮集中供地的首枪，于4月19日公布了第二轮集中出让地块，涉及17宗宅地，朝阳、丰台等热点区域均有供地，总建筑面积175.0万方，总起价559.7亿元，挂牌截止时间为5月24日。此次出让规则较一批次无太多变化，但本轮推出所有地块均不含保障性住房，保障住宅品质。