中关村西区发展规划

中关村西区位于中关村国家自主创新示范区“海淀园核心区域”，根据中关村发展规划内容，从功能上中关村西区被定位为专业创新功能区，未来政府在扶植力度上将不断加强，对于科研、教育、互联网等企业吸引力趋强，区位价值越来越高。

根据规划，中关村周边地区拟划分为五个相对不同的特色职能区段，结合不同区段的现状产业基础与空间资源条件，明确各区段的分工与定位。对部分大院、低效用地等存量空间进行改造。至2020年底，中关村大街及周边地区综合创新生态环境将得到全面提升，持续产生具有中关村原始创新、技术服务能力及商业模式创新优势的创客群体和企业集群。

中关村西区定位

中关村西区作为中关村国家自主创新示范区核心区的标志性区域，于2007年底基本建成，占地94.6公顷，总建面340万平米，已建成楼宇57座，单位数量八千余家，从业人员约十万人。企业资产总计约7404亿元，营业收入总计约3949亿元。

中关村西区的功能定位以技术创新与科技成果转化和辐射为核心，以科技金融服务为重点，以高端人才服务、科技中介服务和政府公共服务为支撑的创新要素聚集功能区。

中关村西区业态调整规划基本内容

为进一步明确西区功能定位，指导西区业态调整工作，海淀区政府于2011年印发了《中关村西区业态调整规划》。规划实施期为2011到2015，规划目标为5年内将西区建设成为环境优美、秩序良好、业态结构和空间布局合理、高端创新要素聚集、科技成果转化机制成熟的国际科技成果转化服务中心 ，其中业态升级指标要求将西区打造成为核心区的示范区，聚集国际知名科技金融、科技中介机构和高科技企业等业态数量比例达到60%。同时，在2010年的基础上，要求累计压缩中关村购物中心商业面积10万平米，把原有的文化休闲特色街区打造成中关村独特的创意、创新文化传播和交流空间（如原图书城，目前为中关村创业大街），建设成真正全球领先的高科技产品展示、发布和体验中心。

另外，关于楼宇调控指标的调整，要求具有核心要素的载体大厦突出、功能完善，其核心业态和支持业态占大厦比例至少为70%，同时，要求各大厦至少40%的业态形式与其核心功能定位吻合。

根据产业发展导向，西区业态细分为鼓励类、计划类、限制类

根据产业发展导向，中关村西区的业态定位主要划分为三类，把“鼓励类”业态作为重点引进的方向，通过政策补贴、税收等手段重点吸引和扶植高端科技金融、高端科技中介、企业总部及研发中心、政府公共服务机构领域的企业。有计划的引进需经过严格审批的“计划类”业态，如创新型（中小）企业、文化创意类、教育培训类、高端商业配套及基础设施。同时，要在保证企业属性优质化的前提下，禁止入驻“限制类”的低端业态。

中关村西区补贴政

为了加快中关村西区业态调整，从2014年开始，对重点楼宇进行业态调整统一由海淀区政府给予一定的资金补贴。先期以互联网金融中心、中关村金融大厦（丹棱SOHO）、中关村PE大厦(中关村SOHO)以及中关村创业大街等为试点，吸引各类创新性金融机构和科技中介机构入驻，如实施对入驻金融机构的房租补贴政策，对符合条件的入驻金融机构，由海淀区政府按照规定给予三年房租补贴，每年补贴比例为50%、50%和30%。

目前中“互联网金融中心”、“中关村金融大厦（丹棱SOHO）”、“中关村PE大厦(中关村SOHO)”三个项目对于符合条件的金融机构仍享有政府的房租补贴政策，欢迎有需求的随时联系我们。

互联网金融中心

中关村金融大厦（丹棱SOHO）

中关村PE大厦（中关村SOHO）

景远资管是一家以数据为驱动力，运营为核心的专注于城市更新项目的资管平台，同时依托于“199IT数据研究中心”平台和旗下“菁英圈”社群布局“顾问咨询、项目爆款营销、投资孵化”三大业务。目前已服务于新街高和、中融信托广场、盈科中心等多个标杆城市更新项目和中关村、望京、太阳宫、东直门等区域内的商办项目，并已承接了百度金融、阿里健康、腾讯游戏等多家知名互联网公司的选址策略研究、选址服务等业务。景远资管于2020年3月份完成了由199IT数据研究中心领投的天使轮融资，并建立了长期战略合作。

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前言：与20年前的中关村相比，2020年疫情下的中关村产业功能、主题业态均发生了很大变化。基于长期观察，199IT&景远资管商业地产研究中心尝试通过系列研究的形式，还原中关村区域定位，给希冀在中关村高速发展的TMT行业公司提供更专业的视角。

中国硅谷

中关村科技园起源于20世纪80年代初的“中关村电子一条街”，作为当时中国最重要的科技技术创新示范区，赢得了多个重磅级的头衔，是我国“第一个国家级高新技术产业开发区”、“第一个国家自主创新示范区”、“第一个国家级人才特区“，也是京津石高新技术产业带的核心园区。同时，中关村是我国科教智力和人才资源最为密集的区域，奠定了中关村产业发展的基础：

• 以北京大学、清华大学为代表的高等院校近40多所
• 以中国科学院、中国工程院所属院所为代表的国家（市）科研院所206家
• 国家级重点实验室112个
• 国家工程研究中心38个
• 国家工程技术研究中心57个
• 大学科技园26家
• 留学人员创业园34家

（图：2019年中关村科教智力和人才资源）

因此，中关村科技园作为我国体制、机制创新的试验田，被誉为“中国硅谷”。

中关村的发展历程

中关村缘起于中国电子信息产业前沿，汇聚众多高精尖科技人才。自上世纪八十年形成电子一条街开始，其知名度及影响力遍及中国甚至海外。

1984年，在国家实行股份制改革的大背景下，受到美国硅谷科技创新浪潮的影响，众多技术人员投入IT产业的发展，民营企业带动IT产业，中关村电子一条街初步形成规模；

2006年，三大卖场鼎力，卖场营业面积超过20万平米；

2009年，中关村建设自主示范区，开始调整和转型升级；

2014年，创业大街投入运营；

2015年，制定完成中关村大街的空间规划、产业发展规划；

2017年，形成一批创新创业、科技金融、文化创意等新型业态聚集区；

2020年，综合创新生态环境得到全面提升，品牌效应凸显；

为了更好的顺应市场变化，中关村不断优化产业结构，以2020年实现综合创新生态环境为目标，为此进行产业调整及优化组合。

从国家创新体系的概念向创新创业生态进化

在中关村核心区建设具有全球影响力的科技创新中心，打造中关村独具特色的创新创业生态系统，是中关村当前最重要的战略规划定位。因此，中关村管委会制定了六大攻坚目标：第一，领军企业的扶持，深入实施“十百千工程”和“瞪羚计划”；第二，建立更具规模的高校和科研机构，深化落实“1+6”、“京校十条”等先行先试政策；第三、引进优秀人才，深入落实人才特区13项特殊政策；第四、从政府层面助力科技资本发展，努力打造中关村国家科技金融创新中心；第五、构建创新服务体系，推动创业体系创新发展；第六、培养创新文化，大力弘扬中关村创新创业文化。

扶持中关村“十三五”重点产业领域

“前沿产业信息、生物健康产业、智能制造和新材料产业、生态环境与新能源产业、现代交通产业、新兴服务业”六大领域作为中关村“十三五”的重点扶持产业领域，得到了政府相关和科技企业的大力响应。六大产业功能定向与所属不同区域，如生物健康产业对应大兴生物医药基地等，中关村西区对应前沿信息产业服务。在其前沿信息产业功能下，着重发展：人工智能、大数据与云计算、虚拟现实、下一代通信与未来网络、信息安全、核心芯片、智能硬件、学习处理器、云存储系统、超极基站、集成电路制造关键设备、人工智能终端等产业。重点支持深度学习、计算机视觉、自然语言处理、数据挖掘分析、软件定义网络（SDN）、移动通信、量子通信、关键可信计算、庄闲网络娱乐平台进入 、芯片等信息技术。

 中关村大街将引领中国创新创业发展新趋势

2015年10月11日，中关村大街发展规划在北京举行的“中关村创新创业季”开幕式上正式发布，未来这条大街将成为承载全国科技创新中心功能的核心载体，引领中国创新创业发展新趋势。

“中关村电子一条街”升级改造为“创新创业一条街”

 中关村大街逐渐完成转型，现有15万平方米的传统电子卖场将逐渐腾退，昔日的“中关村电子一条街”将彻底转型为“创新创业一条街”，传统电子卖场的业态将逐渐被新模式、新业态彻底替代。

 改造的范围：

• 南起白石桥，北至清华西门，全长2公里；
• 包括中关村南大街、中关村大街、中关村北大街及两侧的重点功能建设区和功能协同发展区；
• 重点功能建设区主要以中关村大街为中心，东西两侧各拓展300米；
• 功能协同建设地区范围包括沿线北下关街道、紫竹院街道、中关村街道、海淀街道、清华园街道、燕园街道等6个街道的全部行政辖区范围；

以创业大街模式构建“5+6”功能布局

 在“双创”的大风口下，创业大街模式风靡一时，全国各地积极响应，取得了很好的带动效应，逐步得到市场的验证。因此，中关村在原有基础上继续以创业大街模式构建“5+6”的功能布局。

其中五大特色功能区建设为五个区段：第一区段：清华西门至中关村1号桥，依托北大、清华、北大科技园、中科院等高校和科研院所智力资本优势和创新资源，形成以知识创新为主导的协同创新功能区；第二区段：中关村1号桥至知春路，主导职能为以科技总部、科技金融、创业服务、综合商业商务服务为主的创新核心功能区；第三区段：知春路至四通桥，主导职能为以智能硬件、创业培训等领域为主的专业创新服务功能区；第四区段：四通桥至魏公村，结合中坤大厦、天作国际、财大金融产业园等项目的建设，主要职能为以科技金融、科技服务、商务商业、休闲文化为主的科技金融创新功能区；第五区段：魏公村至白石新桥，结合艺术院校、紫竹院公园、长河、国家图书馆和首体等综合条件，主要职能为以科技服务、小微创新和创意文化为主的特色创新功能区

六个节点地区分别为：结合轨道站点，重点对中关村大街沿线包括清华西门-北大东门地区、中关村核心区（西区-东区）、海淀黄庄、四通桥、魏公村、首体六个节点地区进行功能优化和环境设施改善，强化创业和创新服务功能在节点地区的重点培育和集聚。

改造升级 —— 以政策引导、市场力量推动为主

根据中关村科技园区海淀园管委会提供的数据，目前中关村大街沿线写字楼共计36座，总建筑面积约170万平方米，其中办公面积约68.5万平方米，商业面积约71万平方米，入驻企业总数约6663家，空置面积约10146平方米。36座楼宇中，有业态调整积极性的楼宇有10座。鼎好、海龙、亿世界、大华科技商厦、光耀东方中关村时代购物广场、九龙商务中心、中发电子城、中关村大厦、天作国际大厦、光大国信大厦。楼宇产权方主要包括：国有企业、大学、部分房地产企业及小业主个人产权。

除上述写字楼外，中关村大街沿线范围内，共有购物中心8处，小商品批发市场和电子卖场8处，星级酒店17个，快捷酒店5个。据相关负责人表示，这些业态具有调整的可能性。

发展计划与目标

中关村科技园区海淀园管委会此前的规划思路，改造规划主要分三个阶段完成，

2015年底——制订完成中关村大街的空间规划、产业发展规划，设立若干大街建设节点，启动一批主题楼宇的业态调整工作和街道环境改造工程，设计并建成体现中关村大街文化内涵的雕塑景观，初步提升中关村大街的外部形态。

2017年底 —— 形成一批创新创业、科技金融、文化创意等新型业态集聚区；突破部分大院、低效用地等存量空间的改造工作，推动创新创业功能向沿线街道纵深辐射，街区综合创新生态环境全面提升。

2020年底 —— 中关村大街及周边地区综合创新生态环境将得到全面提升，品牌效应凸显，持续产生具有中关村原始创新、技术服务能力及商业模式创新优势的创客群体和企业集群。

此外，依据“中关村大街发展规划”，中关村核心区（海淀）将开展主题楼宇塑造行动，结合区段功能定位，引导楼宇主体功能的优化，引导楼宇业态向总部型科技企业、智能硬件、电子信息产业、科技金融以及创业服务、创意文化类专业领域创新业态进行转型。

2020年突如其来的疫情，给五年规划接近尾声的中关村商圈带来了不小的变量，一方面此前已有部分大公司选择上地等办公面积更大的总部，给中型TMT公司让出了更多的办公空间，另一方面，疫情也创造一部分新的行业机会，资源进一步集中，加上中关村得天独厚的人才汇集优势，2020年中关村商业办公仍吸引着众多处于上升期的TMT公司。

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