8月，40个重点城市中13个城市经纪行业景气度指数小幅回升，27个城市经纪行业景气度继续下行，40城整体景气度与上月基本持平。贵阳、厦门等城市受新房成交下滑影响至房产经纪的景气度下行。四个一线城市景气度也全部下跌；新一线城市中，武汉、苏州、杭州、天津等城市受市场热度提升、新房成交上涨影响带动经纪行业景气度小幅回升。

8月房地产市场仍处于底部筑底盘整时期，由此影响经纪行业也处于底部区间。随着政策的持续发力，市场预计将逐步复苏，预计房产经纪业务景气度也将逐步回升。

行业背景：政策继续松绑

8月，中央层面，“认房不认贷、首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。二套房贷款利率政策下限调至LPR+20BP，存量首套住房商贷利率可协商下调”四项重磅政策落地，传递出非常积极的信号，旨在提升市场信心和市场预期。

紧随中央脚步，当前限购限贷最严厉的北上广深纷纷响应，该新政利好“卖一买一”的置换客户、或在外地有贷款记录本地无房的客户。对首套、二套首付差距、利差较大的城市作用幅度更大。

截止9月5日，已有超过20个城市表态首套房“认房不认贷”，但部分城市如苏州、无锡、沈阳、郑州等及大部分的三四线城市在实操中已执行。政策出台后，市场热度均有所上升，其中一线城市上升较为明显，二线城市之间分化，三四线城市影响程度有限。另外，对于还没落实降首付和降利率的城市，购房者还尚存期待，因此，近期市场有所升温，但能否带来实际成交还有待观察。

另外，本月深圳成立首个房地产中介行业诉源治理非诉解纷中心，旨在推动房地产中介行业矛盾纠纷在源头预防、在诉前化解，推动深圳房地产中介行业高质量发展，提升营商环境。广东

省住房和城乡建设厅、广东省市场监督管理局发布关于规范房地产经纪服务的实施意见。其中提出，合理确定经纪服务收费。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。随着房产经纪的参与度越来越高，当前市场条件下，对房地产经纪服务全链条加以规范，促进收费合理透明、服务质量提升，有助于保持市场活力，维护房地产市场平稳有序运行。

一、新房：热度继续上涨，渠道指数走势分化

8月，重点40城新房找房热度延续7月小幅反弹趋势，环比继续上行。主要是由于中央层面四大重磅政策的出台，首付、利率、购房资格均得到放松，刺激市场反应，线上找房热度明显上涨。

各梯队城市热度环比同时小幅上涨。其中一线城市涨幅最大。主要是由于受中央政策风向影响，四个一线城市现放松预期，带动热度上涨。广州和深圳在月末率先官宣“认房不认贷”，使得线上热度出现翘尾。新一线城市中，长三角区域热度反弹的城市较多，宁波、嘉兴、无锡、昆山等城市热度均有较大比例的上涨，此外，东莞在各个城市中热度上涨最多。

重点40城本月新房渠道指数走势分化较为明显，其中一线城市下降幅度较大，新一线城市有所提升，二线城市较为平稳。结合市场来看，供应方面，40个重点城市整体小幅增长，但成交来看，一线城市整体下滑，新一线城市中，武汉、天津、苏州、杭州、合肥、青岛等城市成交量环比均有明显上扬，带动新房渠道业务表现上行。二线城市中，大连、南宁、石家庄、兰州等城市成交环比上涨，昆明、贵阳、福州等城市成交量环比下跌幅度较大，影响二线城市新房渠道业务小幅下行。

二、二手房：热度回升，但挂牌周期继续延长

8月，重点40城二手房找房需求热度继续回升，热度基本全部上涨，40城平均回升约4%，较上月提高了2个百分点。分城市等级来看，限制政策最为严厉的一线城市出现松动的可能性，给潜在购房者带来了较为积极的预期，受政策利好预期刺激，一线城市热度上涨幅度最大，北上广深四城热度均有明显上涨；新一线涨幅次之，杭州涨幅最高；二线城市中，佛山二手住宅找房热度上涨最为明显。

8月份，重点40城二手房挂牌时长环比上涨约1%，各梯队城市挂牌时长均有上涨。新一线和二线城市涨幅回落较为明显，主要是杭州、南京、天津、沈阳、石家庄、海口、福州等城市挂牌周期均有超过1%的缩短。福州今年2月份达到高点之后一直处于缓慢回落状态，城市二手房市场交易量相对稳定。

总体而言，在政策利好刺激下，房东挂牌意愿依然较为强烈的形势下，挂牌时间仍在延长，一方面说明新增挂牌时间对整体挂牌时间的影响不大，整体成交周期仍在拉长；另一方面也说明，市场找房热度的上升到转化为成交仍需要时间，当前40个重点城市的二手房成交普遍表现不佳，市场上客户仍处于观望状态，由此造成二手经纪业务整体景气度不高。

二手房成交量走势对于线上房产经纪业务的开展情况具有重要的影响，8月份，受连月来市场二手住宅成交量表现平淡的影响，房产经纪公司的在线作业形势继续下行，全国在线营业的房产经纪门店、房产经纪人环比小幅减少，从行业单个经纪司的平均门店数、单店经纪人数量变化来看，二手经纪行业处于筑底周期。

三、典型城市分析

1. 一线城市：四城经纪行业景气度均下行

新房市场方面，受7、8月连续释放政策利好影响，一线城市本月新建商品住宅供应量环比上涨，上海七批次新盘入市，广深供应也有所增长，带动市场气氛，购房者入市积极性有所回升，找房热度连续第二个月上涨。但成交量整体仍呈下降趋势，北上广深四个城市环比成交均下滑，政策利好和供应回升未能带动成交明显回转。另外，房价倒挂较为明显的上海，随着二手房价格下行，倒挂项目有所减少，抢购新房的现象也有所缓解。

8月末、9月初一线城市又相继出台“认房不认贷”，随着“金九银十”来到，开发商会推出多样活动促成交，预计新房市场会较现在有更好的表现。

新房渠道方面，仍然是受整体新房市场成交下滑影响，通过渠道分销的住宅规模也呈下降趋势，使得一线城市新房经纪业务渠道指数下行。

二手房市场方面，政策利好同样刺激四个一线城市市场热度上涨，从成交情况来看，四个城市8月二手住宅成交环比回升，其中深圳90平方米以上户型的网签比例占比出现回升，显示当前密集政策出台背景下，改善型、置换型需求反应更为明显。随着“认房不认贷”政策落实，市场情绪将逐步改善，会有置换和改善型客户入市，但是新房促销或将对二手房市场产生分流的压力，后续市场如何，还要具体看居民的购房信心、收入预期。

二手房经纪方面，四个城市在线作业的房产经纪人和经纪门店继续减少，显示整个二手住宅的经纪业务开展积极性较弱，处于筑底区间。

整体来看，本月四个城市经纪行业景气度均下行，经纪行业仍处于相对困难的时期。但是政策持续出台，利好释放超预期，随着“金九银十”的到来，有望提振市场，提升购房者的入市信心，从而促进一线城市房产经纪行业景气度的提升。

2. 武汉：新房成交环比回升带动景气度上扬

8月份，武汉新房住宅成交套数环比上涨约47%，经历6、7月份的下跌后迎来反弹，新房分销业务规模出现上涨，进而带动了本月房产经纪行业景气度的回升。结合国家统计局公布的房价指数来看，虽然武汉新房8月价格整体下降，但其中90-144平方米户型降幅较低，结合成交套均面积降低、主城区成交占比较高来看，说明城市当下的核心区域的刚需较为坚挺。

8月31日，武汉市官宣“认房不认贷”，同时利好刚需和改善型客群，对于在武汉无房的外地人、卖一买一的改善型客户，首付比例及贷款利率将得到较大改善，进一步降低购房成本。预计随着政策利好的持续，市场有望进一步好转。

小结：

8月房产经纪行业景气度在楼市的季节性因素影响下继续巩固筑底行情，40城中多数城市尽管热度回升，但新房成交、二手房成交规模继续下探，使得新房渠道业务和二手房经纪业务表现不佳，成交周期拉长，经纪公司的在线门店和经纪人数量也呈下降走势。但也有部分城市出现新房成交较大比例上涨，二手房挂牌周期缩短等情况，带动城市房产经纪行业景气度反弹。

本月中央再次出台一系列利好政策刺激需求，带动新房和二手房市场热度上扬，一线城市全面出台“认房不认贷”，9月初市场情绪高涨，成交也有不错的表现。9、10月适逢楼市旺季，预计政策利好刺激叠加开发商促销，整体新房市场有望止跌企稳。同样，当前政策条件下，预计置换需求入市增多，二手房挂牌量继续上升，预计将市场库存压力将增大。但考虑二手房所见即所得，新房二手房价格不存在倒挂的城市，更高的性价比预计也将受到购房者青睐。整体看来，随着金九银十的到来，重点城市房产经纪行业景气度有望企稳。

2023年5月重点城市房产经纪行业景气指数

较之4月份40个重点城市经纪行业景气度全面下行，本月有11个城市经纪业务景气度小幅上行，主要是由于楼市热度的小幅反弹和新房渠道指数的增长。4月有20个城市景气度达到2023年以来的最低值，5月这一数量减小到4个，但总体来看，景气度下行的城市仍是多数。

这一现象更多表现为行业大跌之后的小幅反弹，比如合肥和贵阳上月二手房热度下降约20%左右，本月小幅上涨2%。行业整体的复苏动力不足，尤其是本月一线城市中的上海行业景气度明显下行，这对于市场来说是一个较为消极的信号。后续6、7、8月是楼市传统的淡季，预计市场很难有明显的反弹，房产经纪行业经营将面临困难，行业景气度下行压力大。

行业背景：政策延续宽松基调，重点城市成交整体下滑

2023年5月，国内房地产政策延续宽松基调。中央层面，央行发布2023年第一季度中国货币政策执行报告提出，要坚持“房住不炒”定位，稳地价、稳房价、稳预期，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；要满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险；要因城施策，支持刚性和改善性住房需求等。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖介绍4月份国民经济运行情况，也指出房地产市场整体处于调整期，稳定房地产市场，保障和改善民生，仍需要继续努力。

地方层面，政策仍然延续住房需求侧来支持，如发放购房补贴、优化限购限贷、提升公积金贷款额度等措置，旨在缓解购房压力，提振购房需求。总体来说，本月政策出台以三四线城市为主，部分热点城市继续微调，政策的频次和力度较前期有所减弱。

新房市场方面，本月40个重点城市合计成交环比下滑，其中一线北京、上海、深圳高位转跌，二线城市也是跌多涨少，虽然总体降幅收窄，但主要因为成都、武汉、佛山、宁波等少数核心城市成交环比持续增加。虽然单月成交量略好于去年同期，但仍显著低于2019-2021年同期水平。5月全国房地产开发投资数据也表现出较为低迷的走势。二手房市场方面，一线城市二手房市场、成都、杭州、武汉、合肥、苏州等二手房成交占比较大的二线城市中，本月二手房成交量也同时出现下滑或持平的态势。

一、经纪公司：线上开工指数普遍下滑

5月，40个重点城市在线房产经纪门店数量较上月仍有小幅增长，但涨幅继续回落，行业受季节性影响的规模调整基本已经结束，经纪业务的开展已经逐步进入常态化。受“五一”假期影响，出游人数激增，对多个城市的楼市热度造成一定干扰，房产经纪人作业动力稍显不足，由此造成经纪人在线作业数量有所下滑。

40城中有36个城市线上经纪行业开工指数较上月有所下降，具体来看，常州降幅最大；贵阳、南宁、中山和呼和浩特房产经纪行业5月线上开工指数较前期上升，贵阳涨幅最大，主要是由于经纪人数量较4月增长超10%。

二、新房：热度稳中有降，开渠指数微升

40个重点城市新房找房热度经过3、4月份的大幅回落，跌至底部区间，5月份新房热度较上月保持平稳。40个城市中16个城市新房热度有所反弹，其中大连、石家庄、武汉等反弹力度最大，热度环比上涨约10%，主要由于城市供应放量叠加五一营销策略，比如武汉五月举办春季房交会，并于房交会期间推出了特定的购房补贴、优惠政策等，带动热度上涨。同时，也有17个城市热度继续下跌，其中跌幅最大的是三亚，跌幅超20%，随着夏季来临，天气转热，三亚房地产市场也进入淡季，热度下降明显。

上海、北京、成都、杭州、厦门等前期热点城市新房热度均回落，一方面是供应结构影响，另一方面是由于前期购买力集中释放后进入阶段性疲软期，杭州、成都等城市随着改善盘集中入市，客户需求分流，市场面临压力。

此外，基于58安居客研究院统计，5月份虽然三房关注度占比仍是最高但已经有下降的趋势。各梯队城市70平方米以下以及300平方米以上的新房产品热度占比均有所提升，这显示各梯队城市均面临市场主流需求后继乏力的状况。未来一段时间，市场上的将主要是刚需中的刚需和终极改善需求。

整体来看，新房市场逐渐进入冷静期，新房经纪业务的热度也将随之降温。

5月份，合肥、贵阳、太原等12城新房项目开渠指数有所上升，其中合肥上升值最高，经纪行业经营受益，这一方面是市场本身开渠指数不高，但新增供应量接近腰斩影响，致使指数上升，另一方面也是由于市场去化难度提升，使得新房销售对于渠道更加依赖。杭州、福州、中山等5个城市新房项目渠道开通比例下降。

整体来看，重点40城新房市场开渠指数上升的城市比例微升，新房经纪业务经营平稳，波动较小。但由于市场热度下降，成交难度提升，经纪业务实际回款难度随之提升，行业景气度也受到影响。

三、二手房：城市分化明显，挂牌时长拉长

5月份，40个重点城市二手房看房热度进一步分化，据58安居客研究院统计，40个城市中17个城市热度环比回升，19个城市热度下降。广州、深圳和南京热度反弹超过10%，三亚和海口热度下降超过10%，其他城市的热度涨跌幅度在10%以内。

常州、成都等城市主要是由于前期市场热度较高，现随着需求的逐步释放进入回落阶段，三亚、海口主要是季节性原因影响，二手房和新房热度双双出现下跌。广州、苏州、合肥、武汉等城市二手房热度短暂回升，一方面是由于前期热度下跌幅度较大，本月属于大跌之后的小幅反弹；另一方面或与新房市场环比供应减少，新房市场热度随着下降相关，部分客户的购房需求分流至二手房市场。

40个重点城市中，仅有武汉、广州、太原、贵阳、福州、中山六个城市在架时长缩短，31个城市二手房在架时长增加，其中上海增加最多。

结合二手房成交状况来看，这一状况并不是由于成交加速导致的，更多是由于城市二手房挂牌仍然处于新增，拉平了在架周期。另外，武汉、太原、贵阳、福州等城市的二手房挂牌价格也出现下滑，即使是部分核心学区房产也不例外。

5月份，40个重点城市整体在架时长增加，在连续三个月回落，之后再次增加，说明二手房交易成交周期延长，难度增加，市场再次进入胶着状态，购房者观望情绪逐步加剧。

目前，40个重点城市的二手房市场处于在架量增加、在架时长延长、挂牌均价下降的趋势，供需两端逐渐走向僵持，市场或将继续二次探底。后续若是供需结构没有改善，将不利于相关经纪业务的开展。

由于新房市场和二手房市场具有一定的联动性，当前部分城市出现“以旧换新”的现象，主要是新房和二手市场需求存在一定价格和产品上的差异，未来，若是城市的新房市场与二手房市场供需结构形成互补，或将有利于形成市场的良性循环，若是新房和二手房市场结构同质化严重，则对两个市场都是较大的压力，对于经纪业务整体将形成冲击。

四、典型城市分析

1. 一线城市：广深企稳，北上下行

四个一线城市本月经纪行业景气度走势出现分化，其中广州和深圳两个城市本月行业景气度有所恢复，北京和上海景气度呈下行趋势。

广州和深圳二城新房经纪行业务相关指标保持平稳，经纪行业景气度上行主要是由于二手房找房热度有所反弹，一方面是由于前两个月热度跌幅较大，另一方也与城市新房供应量环比下跌较大，客户热度分流至二手房有关。

但从成交情况来看，广州和深圳二手房成交环比都有下降、二城新房成交量环比也呈下滑趋势，消费者信心恢复不及预期，当前楼市的支撑主要来源于改善和豪宅需求，但这两个版块，尤其是豪宅版块相对于楼市而言，具有相对较高的独立性，虽受市场与经济宏观影响相对较小，但其体量不足以支撑房地产市场的企稳。总体来看，虽然经纪行业景气度较上月有回暖趋势，但短中期内行业仍然面临压力。

北京和上海二城经纪行业景气度相关指标多呈下降趋势。新房方面，尽管不少开发商借五一假期加大推盘和营销力度，但是市场热度仍在下降。二手房市场也开始有降温迹象，目前仍以置换“打新”为重要的消费，随着二手房交易节奏放缓，开始慢慢影响到新房的交易速度。因此，即便后续新房供应有所增加，市场的反弹高度也比较有限。

目前市场上的业主放盘积极性仍然较高，在架量保持高位，买方选择空间大，市场上的成交周期延长，市场成交相比去年同期虽有好转，但前期所积压的购房需求释放力度减弱，市场仍处于快速降温阶段，都说明目前市场观望情绪还是相对浓厚，入市意愿较弱。从当前市场情况来看，预计还是会呈现反复震荡的行情。6月份、7月份仍是传统的淡季，市场热度预计仍会下滑，短期内经纪行业景气度或将继续下行。

总体来看，虽然本月四个城市经纪行业景气指数出现不同走势，但市场底层逻辑基本一致，受宏观经济环境影响，需求侧预期不明，市场承压。一线城市无论是新房经纪业务，还是二手房经纪业务，短期内都面临较大压力，行业景气度短期内难以全面复苏。

2. 合肥：开渠指数上升带动新房经纪业务景气度

合肥本月房产经纪行业景气度提升主要表现为新房开渠指数的上升，此外也有二手房热度的小幅回弹。新房市场5月改善项目和高性价比项目集中入市，但总体供应量大幅跳水，需求端虽然成交也出现下滑，但整体处于阶段性供不应求的状态，并且由于新房价格略低于二手房价格，客户分流至新房，加之新房项目开渠指数的提升，利好新房经纪业务的开展。

二手房方面由于近几个月挂牌量大增，利好经纪司承接卖方业务，但是由于供应量大增，需求有限，市场已经进入买方市场，整体市场或将进入买卖僵持阶段。

3. 贵阳：景气度大跌后小幅回弹

5月份，贵阳涉及房产经纪行业景气度的各项指标均有所回升，门店数量和经纪人数量增加，新房热度和新房项目开渠指数小幅上涨，二手房热度也有所反弹。主要是由于4月各项指标大幅下跌，5月适度回弹，推动景气度较上月小幅上行。

从5月1日起，贵阳实施多项公积金惠民新政，包括无房职工家庭可以提取公积金支付购房首付款，提高双缴存职工家庭购买首套住房的最高公积金贷款额度，这一支持政策在一定程度上带动市场热度小幅回升，特别是新房价格环比出现上升。

但从成交端来看，楼市3月高额增长后快速下滑，5月市场成交情况与4月勉强持平。二手房挂牌量也处于高位，客户观望情绪浓郁，市场阶段性内处于横盘状态。对于房产经纪行业来讲，开展业务仍面临较大压力。

小结：

整体来看，市场在2-3月份的小高峰结束后回落，楼市复苏在4月份戛然而止，5月份销售稳中有降，已经说明前期积累的需求释放已经逐步接近尾声。目前来看，各类政策利好刺激效果相对有限，宏观经济复苏较为缓慢，加之后续市场进入传统淡季，预计整体市场仍将处于筑底阶段，城市分化还会继续，经纪行业也将承压。